В номере «ВЛФ» за июнь-июль мы предложили нашим читателям вступить в клуб друзей журнала, чтобы проводить дистанционные консультации по актуальным вопросам и делиться финансовым опытом. Сегодня публикуем беседу с нашим постоянным читателем Евгением о том, как он решился купить квартиру в ипотеку в период пандемии коронавируса и с чем столкнулся, когда оформлял кредит.
Как я решился на ипотеку
— Своей квартиры у нас никогда не было, а мечтали мы о ней всегда. Об ипотеке я всерьез задумался два года назад: ключевая ставка планомерно снижалась, а платежи по ипотечным кредитам приближались к платежам за аренду жилья.
На начало коронакризиса я вместе с родителями снимал трехкомнатную квартиру. Мама у меня инвалид и не работает, отец ухаживает за ней и тоже не работает. Есть еще брат, но он живет и работает в другой стране. Поэтому ипотеку я оформлял на себя. За аренду квартиры мы платили около 18 тысяч плюс коммунальные услуги. В апреле мой арендодатель поднял квартплату на две тысячи со словами: «Ну ты понимаешь, время сейчас такое».
С мая 2018-го мы всей семьей откладывали на первоначальный взнос — это минимум 20 %. После заявления арендодателя я начал активнее мониторить ставки по ипотеке. В Сбербанке на тот момент она была 8,2 % с условиями быть зарплатным клиентом и застраховать жизнь и здоровье. В Газпромбанке и ВТБ ставки были чуть повыше, а чтобы сделать их выгоднее, пришлось бы переводить туда зарплату. Я решил остановиться на Сбербанке.
Параметры ипотеки Евгения
Размер кредита — 3 650 000 рублей
Первоначальный взнос — 750 000 рублей
Ставка — 8,2 %
Срок — 25 лет
Ежемесячный платеж — 22 700 рублей
Как я искал квартиру
— Я смотрел исключительно вторичку, поскольку первички в центре города нет. А брать новую квартиру в отдаленном районе не хотелось — я пять лет ездил в университет с другого конца города и повторять не хотелось. А сейчас, когда я за 10 минут могу дойти до работы пешком, вообще не хочется переезжать куда-то далеко. Квартиры мы подбирали сами, не прибегая к помощи риелторов. На поиски ушло три месяца — март, апрель, май. Знакомились с вариантами по выходным.
По большей части это были онлайн-просмотры, ставшие особо популярными в пандемию. Если не нравилась квартира, то и смысла идти на очную встречу не было. При выборе квартиры я обращал внимание на несколько вещей: на площадь и количество комнат (сейчас мы живем втроем, а позже к нам присоединится брат), состояние жилья (нужен ли косметический ремонт, замена сантехники, окон и т. д.). Также хотелось, чтобы дом был не старше 40 лет, в нем были лифт и удобные пандусы, чтобы мама могла передвигаться на коляске.
К концу мая оставались три варианта, из которых нужно было выбрать. Одна квартира была на 400 тысяч дороже, но с хорошим ремонтом, во второй требовался ремонт, а третья — двухкомнатная. В итоге мы выбрали второй вариант: четырехкомнатную квартиру на первом этаже дома 75-й серии. Квадратный метр в ней стоил 52 тысячи рублей. Свою роль сыграло наличие тамбурной двери и сушилки для белья, а также цена — решили сэкономить 400 тысяч и оставить их на первоначальный взнос и финансовую подушку безопасности. Иначе у нас вообще не осталось бы денег про запас.
Мы специально растянули срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячные платежи. Перспектива досрочно ее погасить нас не пугает, сейчас это можно сделать через приложение в пару кликов. Также при досрочном гашении сначала гасятся проценты за текущий платежный период. Ни поручителей, ни созаемщиков по ипотеке я не привлекал. Этого и не требовали. В Сбербанке у моего работодателя зарплатный проект, банк видит все мои доходы и примерно представляет мою платежеспособность.
В 2018 году я завел несколько кредитных карточек разных банков, чтобы формировалась кредитная история, а проверяющие могли увидеть мою платежную дисциплину. Сейчас у меня осталась лишь пара активных кредиток, которые я использую, чтобы снять с них деньги и на время льготного периода переместить их на доходные карты с процентом на остаток.
До подачи заявки на ипотеку я четыре раза получал бесплатные кредитные истории: две в ОКБ, по одной в Эквифаксе и НБКИ. Чтобы повысить вероятность одобрения ипотеки, я погасил задолженность по кредиткам и несколько дней по бесплатным отчетам просматривал, отобразились платежи или нет. Информация обновилась только на пятый рабочий день. Но обновления я не дождался, пришлось подать заявку раньше — оставался месяц до конца срока аренды квартиры. Заявку обещали рассмотреть в течение трех дней, но буквально через две минуты мне пришло уведомление об одобрении.
Как я готовился к сделке
После повторного просмотра квартиры мы заключили с собственником предварительный договор. Я внес задаток в 50 тысяч рублей, в обмен получил расписку. Если бы потом отказался купить квартиру, эти деньги мне бы не вернули. А если бы продавец аннулировал сделку, то вернул бы мне двойной задаток — 100 тысяч рублей. Задаток входит в первоначальный взнос, оставшуюся сумму я должен был передать в день совершения сделки.
В предварительном договоре указывались дата заключения основного договора купли-продажи, стоимость квартиры, порядок расчетов, а также необходимые для заключения сделки документы. Продавцу помимо бумаг на квартиру нужно было предоставить справку об отсутствии долгов по ЖКХ и о том, что из жилья все выписаны. С меня требовали ИНН, СНИЛС, паспорт и оплату госпошлины.
Риелтор настаивал, что нужно принести еще и выписку из ЕГРН на эту квартиру — якобы это показывает мою добросовестность как заемщика. Честно говоря, я так и не понял, для чего это было нужно, ведь Сбербанк сам это все запрашивает. В итоге юрист риелторского агентства подтвердил, что выписка не требуется.
Из-за коронавируса все очень сильно затянулось: вместо оговоренных в предварительном договоре двух недель справки и выписки собирали почти пять. Помимо этого, у квартиры было два собственника, один из которых живет в Питере, на сделку этот собственник должен был прийти в отделение Сбербанка в Петербурге, а мы должны были прийти в свое отделение в Томске. Для меня это была подстраховка, которая в итоге не понадобилась — второй владелец прилетел в Томск, и мы все вместе прогулялись в банк.
Саму сделку еще на этапе выбора банка я решил проводить через сервис «ДомКлик» с опциями электронной регистрации и безопасных расчетов: банк берет на себя обязательства по сопровождению регистрации и взаимодействию с Росреестром, а также переводит деньги продавцу только после подтверждения перехода права собственности. Для регистрации права собственности можно было пойти в МФЦ или в Росреестр, но мы пошли по пути наименьшего сопротивления. За электронную регистрацию права собственности мы заплатили 7 900 рублей, из них 2 000 — госпошлина, а 5 900 мы разбили пополам с продавцом. И за использование сервиса безопасных расчетов отдали 3 400 рублей.
Первоначально оценка не требовалась, однако на этапе проверки менеджером выяснилось, что из-за наличия перепланировки, пусть даже узаконенной, нужно провести оценку. Оценку заказали у аккредитованного Сбербанком агентства. За нее мы заплатили 3 000 рублей. Оценщики осмотрели квартиру, все сфотографировали и ушли, а потом выдали отчет на 65 страницах, который сами и подгрузили в систему.
Проверку юридической чистоту квартиры через «ДомКлик» мы не заказывали. Мы посмотрели документы, предоставленные продавцом, проверили их подлинность, проследили всю историю перехода прав собственности (и основания перехода) с момента заселения в квартиру первых владельцев. Можно, конечно, обратиться за помощью к специалистам, но я решил сэкономить (проверка юридической чистоты квартиры стоит около 12 тысяч рублей), ведь банк перепроверяет все документы. Также пришлось страховать недвижимость (это требуется по закону), жизнь и здоровье (чтобы снизить ставку по ипотеке на один процентный пункт). Выгоду последнего посчитать легко: берем 1 % от суммы основного долга и сравниваем со стоимостью страхования. 1 % — это 29 000 рублей, а страховка — 5 800 рублей.
По плану в день заключения сделки нужно было перевести оставшуюся часть первоначального взноса, однако вступили в силу летние нововведения «зеленого банка» — комиссия 1 % за переводы с карты на карту в рамках одного региона. Так как величина второй части взноса была намного больше льготных 50 тысяч рублей (эту сумму Сбербанк разрешает перевести без комиссии), мы договорились с продавцом об изменении порядка расчетов. А именно: в день икс я перевожу на специальный номинальный счет в банке деньги через приложение (это делается без комиссии), оттуда деньги забирают и вместе с кредитом отдают всю сумму продавцу. То есть не я и банк отдаем продавцу деньги, а я отдаю их банку, а банк — владельцу жилья.
В день заключения сделки, убедившись, что стены на месте, а в потолке не появились дыры, мы отправились в центральное отделение банка. В назначенное время нас встретила менеджер, далее запускали по одному: сначала продавцов, затем меня. Сверяли все данные, проверяли документы. Изначально я думал, что выдаваемая электронная цифровая подпись для сделки будет на материальном носителе (например, флешке) и я смогу использовать ее где-то еще. Но она виртуальная, приходит в виде СМС, действует в течение года и только на сервисе «ДомКлик» — например, если я вдруг решу еще одну квартиру купить. После всех проверок настал момент подписания договора купли-продажи.
Я назвал заветные комбинации цифр, пришедших мне на телефон, и мы стали ждать, когда придут СМС продавцам. Это были самые долгие 15 минут в моей жизни. Как оказалось, на втором этаже очень плохая мобильная связь. Пока продавцы бегали на улицу в ожидании сообщений, я расспросил менеджера банка и узнал, что за день она проводит три-четыре подобных сделки, а самое долгое ожидание случалось из-за того, что клиенты приходили с разряженными телефонами.
Расходы на сделку
Оценка квартиры — 3 000 ₽.
Регистрация права собственности — 4 950 ₽.
Сервис безопасных расчетов — 3 400 ₽.
Страхование недвижимости + жизни и здоровья — 8 700 ₽.
Итого — 20 050 ₽.
Еще был такой курьез. 7 июля Сбербанк снизил ставку по ипотеке на 0,5 процентных пункта, на тот момент у меня сделка была уже одобрена. А 8 июля я должен был подписывать документы. 0,5 процентных пункта — это 14 500 рублей, которые я в итоге терял. Если бы отодвинул сделку, я бы их сэкономил. И в своей рассылке, и на горячей линии банк говорил, что я могу так сделать, но есть риски, что тогда ипотеку не одобрят. Я считаю, что это просто запугивание. Остановил меня другой фактор: сделка перенеслась бы на 18 июля, тогда мне пришлось бы договариваться с арендодателем о продлении срока аренды квартиры, где мы жили. А там уже новые жильцы должны были въехать. Мы подумали, что особой разницы нет — платить еще месяц аренду или потерять 14 500.
Переезд
Прежние владельцы должны были выселиться по предварительному договору 8 июля, а у меня 15-го заканчивался срок аренды. Но в итоге процесс затянулся, и мы договорились, что 10 июля они освобождают квартиру. Так что 12-го числа мы уже переезжали в новое жилье и готовили к сдаче арендодателю съемную квартиру. Сам переезд занял у нас три дня. На моющие средства и коробки со скотчем мы потратили около 1 500 рублей, на грузчиков и газель — 1 000. Переехали в один заход, разгрузились и приступили к обустройству.
До покупки квартиры наш семейный доход составлял около 95 тысяч рублей. Это моя зарплата, зарплата брата, пособие, которое получает папа по уходу за мамой, и ее пенсия. К счастью, с пандемией мою зарплату не урезали, поэтому в деньгах я не потерял. После всех сделок у нас осталось около 100 тысяч рублей в качестве подушки безопасности. Но пришлось купить плиту, холодильник и стиралку: своей техники у нас не было, пользовались той, что была в съемной квартире. Так что казна пустела прямо на глазах. На платежи по ипотеке нам хватит, а вот к частичному досрочному гашению получится перейти только месяца через три.
Советы: как брать ипотеку в пандемию коронавируса
1. Мониторьте ставки по жилищным кредитам. Сейчас они снижаются, а на фоне очередного понижения ключевой ставки могут уменьшиться еще. Однако в то же время я заметил, что цены на жилье растут, по крайней мере, в рамках моих параметров поиска. Если слишком долго ждать, можно добиться обратного эффекта — обслуживание кредита будет дороже.
2. Обязательно пользуйтесь программами льготной ипотеки. Если бы хотел, я мог бы взять ту же «сельскую» ипотеку в Южных воротах или Северном парке, но для меня это далеко. Кому-то подойдет «губернаторская» ипотека или федеральные госпрограммы для молодых семей с использованием маткапитала.
3. Не берите потребительский кредит на первоначальный взнос. Нужно будет не только делать платежи по ипотеке, но и кредит гасить. А к нему, скорее всего, придется оформить страховку, иначе ставка будет выше. В итоге вы потратите очень много денег впустую.