В какие дома придет капремонт?

Когда у нас появилась возможность приватизировать свою недвижимость и стать ее полными собственниками, эту новость большинство граждан встретило с радостью. Однако у любого владения есть обратная сторона — ответственность за содержание. Именно об этом каждому жителю многоквартирного дома напомнили, когда пять лет назад в России был подписан федеральный закон, вводящий в Жилищный кодекс РФ систему взимания с собственников взносов за капремонт жилых домов. Постепенно в квитанции за ЖКУ во всех регионах добавилась строчка «Капитальный ремонт». Как заработала эта «строчка» в Томской области, нам рассказал Николай Савотин, генеральный директор Фонда «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области».

Как выбирают дома для капремонта

В Региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов, рассчитанную до 2046 года, включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории Томской области и не признанные в установленном порядке аварийными. На данный момент это ни много ни мало 6 258 многоквартирников. Именно эта цифра задает масштаб работ региональному фонду капремонта. Очевидно, что привести в порядок такой жилой фонд одномоментно невозможно.

— В Законе Томской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Томской области» № 116-ОЗ прописаны критерии, на основании которых сформирована очередность проведения капитального ремонта, — поясняет Николай Владимирович. — Прежде всего это износ многоквартирного дома и его конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, а также продолжительность эксплуатации дома с года его ввода в эксплуатацию или с года проведения последнего капитального ремонта. Исходя из этого, а также в пределах прогнозируемого объема средств фонда формируется очередность проведения капитального ремонта отдельно по каждому муниципальному образованию Томской области. Для удобства планирования региональная программа сформирована по трехлетним периодам.

Досрочный ремонт возможен

Впрочем, вполне возможно проведение капитального ремонта и в более ранние сроки, чем это предусмотрено региональной программой — если техническое состояние ремонтируемого конструктивного элемента, вида инженерной системы угрожает безопасности жизни или здоровью жильцов, а также их имуществу или общему имуществу в доме. Это должно быть подтверждено заключением, составленным по результатам технического обследования дома.

Вопросы о досрочном проведении капитального ремонта или о расширении перечня запланированных региональной программой работ рассматриваются в первую очередь на общем собрании жильцов дома. После того, как они примут решение, оно выносится на рассмотрение региональной комиссии о необходимости проведения капитального ремонта. При верном оформлении всех необходимых документов досрочный ремонт становится реальным, правда, только при наличии финансовых средств в фонде капитального ремонта в границах муниципального образования. 

Решают сами собственники

Какой именно конструктив дома будет отремонтирован — должны решить сами собственники квартир многоквартирного дома на общем собрании. Фонд капремонта заранее направляет уведомление о том, что на следующий год в доме будет проводиться капитальный ремонт. В течение двух месяцев после получения уведомления жильцы должны провести общее собрание и принять решение, которое затем нужно направить в фонд капремонта.

— Даже если программой предусмотрен ремонт крыши, но жильцы видят, что она не течет, знают, что они правильно ее обслуживали и она еще не требует замены, зато система отопления в плачевном состоянии, они могут повлиять на окончательное решение. Для этого собственникам требуется провести общее собрание и принять решение: вместо ремонта крыши провести замену этой инженерной системы, — отмечает Николай Савотин.

Если собственники «промолчали», решение примет муниципалитет. Другой вопрос, что собственники не всегда в курсе состояния дома. Мало кто из них бывает в подвале или в чердачном помещении и может оценить состояние конструктивов. Управляющие компании, которые знают болевые точки домов куда лучше, пока никакого отношения к капитальному ремонту не имеют.
 
— Мы хотим, чтобы они работали с нами в связке, но пока они стоят в стороне, — рассказывает Николай Владимирович. Во многом решение вопросов о проведении капитального ремонта зависит от организованности собственников помещений, от их желания решать насущные вопросы своего дома: своевременно провести общее собрание, принять соответствующее решение, а также своевременно и в полном объеме оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Подробно

Что может быть сделано за счет средств Фонда капитального ремонта

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

• ремонт крыши;

• переустройство невентилируемой крыши в вентилируемую, устройство выходов на кровлю;

• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

• ремонт /утепление фасада;

• установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электроэнергии, газа);

• ремонт фундамента многоквартирного дома;

• разработка проектной документации, в случае если она требуется действующим законодательством.

Счет специального назначения

Тем, кто не хочет платить в «общий котел», опасаясь, что до их дома очередь на ремонт дойдет не скоро, государство дает право завести специальный счет, средства с которого могут быть потрачены только на капитальный ремонт этого конкретного дома. В Томской области такой способ собирать на ремонт выбрали собственники 11 % многоквартирников. Прежде всего спецсчета выгодны жителям новостроек: до необходимости проведения капитального ремонта им еще далеко, и за эти годы на счете успеет собраться солидная сумма, достаточная для решения многих задач. Собственники же домов ранней постройки должны просчитать, насколько для них этот путь выгоднее. 

— Чем больше площадь дома, тем больше они соберут средств на спецсчете. Например, чтобы провести капитальный ремонт крыши на одноподъездном 8-квартирнике, необходимо около 1 миллиона рублей. Сколько лет собственники будут вынуждены собирать на него взносы? Или взять для примера узлы управления. 

Стоимость узла для 5-этажного и 9-этажного домов отличается незначительно, но очевидно, кто сможет быстрее собрать необходимую сумму, — рассказывает Николай Савотин. — То же касается лифтового оборудования. Стоимость одного лифта — примерно 1,6 млн рублей. Если в доме 4 подъезда, сумма потребуется немалая. Поэтому собственникам важно рассчитать свои силы. 

Другой нюанс, к которому готовы не все, — сложности самостоятельного ведения спецсчета. Это довольно трудоемкое занятие: нужно отслеживать сборы, начисления, вести претензионную работу — никогда сбор денег не был благородным делом в глазах жителей. Хотя, конечно, есть положительные примеры, когда собственники справляются с этим на «отлично».

— Какую бы форму сбора средств на капитальный ремонт собственники ни выбрали, важно, чтобы они понимали один момент: приобретая жилье, человек приобретает и общее имущество дома, за которое он тоже несет ответственность, — обращает внимание Николай Владимирович. — Никто не придет со стороны и дом не отремонтирует — для этого создана программа капитального ремонта.   

Жизнь во время ремонта

Объемы работ, которые проводятся за счет Фонда, набирают обороты. Уложиться за летний ремонтный период просто невозможно. Да и не всегда нужно. 
— С этого года мы начали проводить ремонт скатных крыш в зимний период. Это решение основано на опыте наших предшественников, — рассказывает Николай Савотин. — После того как мы снимаем кровлю, перекрытия закрываются влагоизоляционным материалом. Если выпадает снег, его можно смести — протечек в квартиры не будет. А летом, когда идет дождь, каждую каплю не поймаешь. Как бы ты ни предохранял крышу, все равно будет намокание утеплителя, перекрытий, протечки в квартирах верхних этажей. Поэтому зима — более благоприятный период для такого ремонта. С одним нюансом: мы стараемся спланировать замену утеплителя ближе к весне, чтобы не допустить промерзаний. 

Важно, чтобы жители домов, в которых проходит ремонт, относились к нему с пониманием. Порой те, кто много лет ждал ремонта, в итоге ругают строителей и возмущаются ремонтным неудобствам.

— Приходится постоянно объяснять людям: когда у вас на доме идет ремонт, он занимает не 15 минут и даже не неделю, — поясняет Николай Савотин. — Капитальный ремонт может длиться 80-90 дней. Жильцам нужно подготовить себя к тому, что чужие люди будут приходить к ним в квартиры, будут производиться отключения, будут пилить трубы, будет сварка, возможно, местами будут запачканы обои, кому-то нужно будет отодвинуть мебель, отпроситься с работы. Когда люди ждут капремонт, они должны понимать, что их участие необходимо, без них ремонт в их домах мы не сделаем. Это наша совместная работа. 

Платить или не платить? Не вопрос!

Наверняка, многие пользователи популярных социальных сетей видели информацию о том, что за капремонт можно не платить. Всерьез поверивших придется разочаровать: уплата взносов за капремонт — обязанность, закрепленная законодательно.

— У человека есть право на владение собственностью и право ею распоряжаться. Но существует и обратная сторона медали — обязанности. И когда одни люди подбивают других на нарушение закона, это в крайней степени безответственно. За капитальный ремонт должны платить все, — комментирует Николай Савотин. — Среди пожилых людей бытует мнение, что нет смысла платить, если я не дождусь капитального ремонта. Но в этом случае долги перейдут наследникам. Другой вопрос, что в законе прописаны льготные категории, которым предусмотрены субсидии. Например, собственники старше 70 лет имеют социальную льготу 50 % (при оплате 100 % половину им возмещает субсидия), а гражданам старше 80 лет субсидия возвращает 100 % платы за капитальный ремонт.

К решившим не платить применяются те же меры воздействия, что и к должникам за ЖКХ: начисление пени, взыскание задолженности судебными приставами, которые вправе наложить арест на денежные средства на счетах, на имущество с дальнейшей его реализацией, обратить взыскание на доходы, ограничить право на выезд за пределы РФ, взыскать исполнительный сбор и применить штрафные санкции.

Фондом постоянно ведется претензионно-исковая работа в отношении неплательщиков взносов на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом. За девять месяцев 2017 года Фондом в мировой суд направлено 2 781 исковое заявление на общую сумму более 18,9 млн рублей. Еще 4 381 заявление готовят ко взысканию юридические компании — победители электронных аукционов на оказание юридических услуг. 

— Претензионная работа ведется очень напряженная, и охват идет очень большой, — отмечает Николай Владимирович. — Никто никому долги прощать не будет, потому что чем лучше мы собираем деньги, тем в большем количестве домов мы сможем провести капитальный ремонт. Сейчас мы набрали уже достаточно большие обороты — около 1 миллиарда в год. Эти средства маркированные и в полном объеме направляются только на то, чтобы отремонтировать ваши дома. 

Капремонт в цифрах: план программы капремонта на 2017-2018 годы