Льготная ипотека стала невыгодной: что дальше?

Исторический минимум ставок по ипотечным кредитам в России, который отмечался совсем недавно, создал ощущение доступности покупки жилья. Однако эксперты утверждают обратное: по их мнению, выгода от низких ставок нивелировалась еще в первые 2-3 месяца действия программы льготной ипотеки. Причина — значительный рост стоимости квартир. Как обстоят дела на рынке недвижимости, сложно ли взять ипотеку и подходящее ли сейчас время для приобретения жилья — об этом мы поговорили с экспертами.

Льготы для широкого круга

Закону об ипотеке в России в этом году исполняется 23 года. За это время ипотечные кредиты из нишевого продукта для состоятельных граждан со ставками от 30% годовых в валюте превратились в массовый продукт со ставками ниже 10% в рублях. Сегодня это самый востребованный способ улучшения жилищных условий в нашей стране. С использованием заемных средств совершается 70% сделок покупки недвижимости.

Для банков ипотечный кредит — очень надежный продукт. Уровень неплатежей по нему не превышает 1%, а во многих финансовых организациях отмечают, что он стремится к нулю.

— При этом явно выраженных факторов макроэкономического характера, которые могут повлиять на рост неплатежей, мы не наблюдаем, — отмечает управляющий Томским отделением ПАО «Сбербанк» Игорь Чепеньков.

Уже в конце 2010-х ипотека стала доступна широкому кругу граждан. Однако в апреле 2020-го ситуация на ипотечном рынке кардинально изменилась.

— Это произошло благодаря введению государственной программы льготной ипотеки на новостройки. С тех пор мы наблюдаем рост выдачи ипотечных кредитов. Например, ипотечный портфель Томского офиса в 2020 году вырос почти в 2 раза и продолжает уверенный рост в 2021 году, — комментирует заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса Томского офиса ПСБ Елена Коноваленко.

Так, в Сбербанке в 2020 году количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 156% по сравнению с 2019 годом (6 318 и 4 036 соответственно). В первом полугодии 2021 года рост продолжился. За первые шесть месяцев было выдано 3 025 ипотечных кредитов, что на 150% больше, чем за аналогичный период 2020 года.

Многие среди планировавших покупать недвижимость переориентировались на приобретение квартир именно в новостройках. Однако, как отмечается в рейтинговом обзоре агентства «Эксперт РА» под названием «Жилье в ипотеку: иллюзия доступности», который вышел в августе, «в полном объеме вкусить выгоду данной программы граждане не успели — последовавший за ее запуском стремительный рост цен на жилье, спровоцированный ажиотажным спросом, достаточно быстро свел на нет экономию от низких ставок».

Кто «съел» выгоду?

Меньше чем за два года (с 2019 по 2021 год) недвижимость в Томске выросла в цене на 41%, причем наиболее активно стоимость квадратного метра начала расти в 2020 году. Когда первые покупатели смогли воспользоваться льготной программой, это было действительно выгодно. По данным аналитиков, средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на первичном рынке в июне 2020-го снизился на 19% по сравнению с мартом того же года. Взрывной рост цен, вызванный увеличением спроса на новостройки и ростом стоимости строительных материалов, очень быстро нивелировал эту выгоду. С ростом цен стала расти и средняя сумма ипотечных кредитов, а значит, и ежемесячных платежей.

Как отмечают в Томскпромстройбанке, средняя сумма ипотечных кредитов в первом полугодии 2021 года по отношению к первому полугодию 2020-го выросла на 8%, в 2020 году по отношению к 2019-му рост составил 23%.

В Промсвязьбанке сумма кредита выросла на 20%: в 2019 году в Томском офисе ПСБ средний чек по ипотеке составлял 1 884 тыс. рублей, в 2020-м — 2 270 тыс. рублей.

— Рост средней суммы обусловлен повышением доступности ипотечных кредитов: в прошлом году заемщики приобретали более дорогое жилье. Кроме того, на среднюю сумму кредита повлиял и рост цен на недвижимость, — уверена Елена Коноваленко.

В Сбербанке также отметили рост размера ипотечного кредита: еще в 2019 году он составлял 1 680 тыс. рублей, в 2020 году эта сумма увеличилась до 1 935 тыс., а в 2021 году составила 2 250 тыс. рублей. Рост за два года — 34%.

Вслед за этим на фоне снижения реальных доходов населения многие кредитные организации отмечали тенденцию к увеличению сроков кредитования. Все это неминуемо привело к росту ежемесячного платежа.

В 2021 году после повышения ключевой ставки стартовал и процесс пересмотра условий основной льготной госпрограммы (снижение лимита суммы кредита для всех регионов РФ до 3 млн рублей и рост ставки до 7%).

— В 2020 году и в начале 2021 года банками предлагались привлекательные условия по ипотечным программам с учетом действующих государственных программ, которые позволяли приобретать жилье под низкий процент. На сегодняшний день цены на недвижимость резко возросли, и тенденция роста продолжается, процентные ставки становятся менее привлекательными, — отмечает начальник отдела кредитования ПАО «Томскпромстройбанк» Юлия Лейком. — Соответственно, большого спроса на ипотечные кредиты банк не прогнозирует.

Это уже в ближайшее время может привести к охлаждению спроса на рынке недвижимости.

Время рефинансирования

В выигрыше сегодня оказались те, кто купили недвижимость по ценам 2019 года и подходят под условия программ рефинансирования ипотеки. Как отмечают в Промсвязьбанке, томичи активно рефинансируют свои кредиты, некоторые заемщики делают это по второму и даже третьему разу.

В Томскпромстройбанке рефинансирование ипотечных кредитов в первом полугодии 2021 года по отношению к первому полугодию 2020-го выросло в 4 раза, по отношению к первому полугодию 2019 года — в 7 раз.

— Основной причиной рефинансирования является возможность снижения ежемесячного платежа по кредиту, сокращение срока кредитования, а также досрочное погашение задолженности по кредитному договору без взимания дополнительных комиссий, — отмечает начальник отдела кредитования Юлия Лейком.

Не менее высокий интерес к программам рефинансирования отмечают в Томском отделении Сбербанка. В 2020 году выдано 180 кредитов на рефинансирование ипотеки, на 1 сентября 2021 года выдано уже 100 кредитов.

— В основном граждане стремятся снизить влияние платежей по ипотеке на свой семейный бюджет, — отмечает Игорь Чепеньков. — То есть при сохранении срока идет снижение размера платежа по кредиту.

Перспектива роста остается

Несмотря на снижение привлекательности условий «льготной ипотеки» и существенный рост цен на жилье за последние два года, у ипотечного кредитования всегда будет потенциал роста, уверены в банках. Так, в Сбербанке ожидают не просто сохранения интереса к ипотечному кредитованию, но и роста поданных заявок в 4-м квартале 2021 года.

— Потенциал роста однозначно есть, если в части конкретно Томска. Это связано с запуском строительства новых жилых комплексов, с интересом к нашему субъекту застройщиков из других регионов, — отмечает Игорь Чепеньков. — В то же время драйвером ипотечного кредитования региона можно считать и вузовский кампус, который будет возводиться в рамках ГЧП на левом берегу Томи.

Но главная причина развития ипотечного рынка вопреки временным падениям в том, что жизнь не стоит на месте.

— Каждый год из вузов выпускаются тысячи молодых специалистов, которым необходимо собственное жилье. Люди заводят детей, улучшают жилищные условия. Кто-то решает поменять городскую квартиру на собственный дом в пригороде. Кто-то уезжает в другой регион и приобретает жилье там. И так будет всегда, — уверена Елена Коноваленко.

Мнение экспертов

Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, завкафедрой экономики ИЭМ ТГУ, вице-президент Российского общества оценщиков (РОО), директор ООО «Бюро оценки «ТОККО»

— Влияние ипотечной ставки на рост цен на недвижимость очевидно. Если в 2019 году (до принятия льготной ипотечной программы) спрос и рост цен были сравнительно небольшими, то в 2020 году спрос на покупку жилья показал резкий рост. Безусловно, на это повлияли также пандемийные ограничения, тревога людей, которые не знали, куда вкладывать деньги. Однако именно снижение ставки по ипотеке на этом фоне подтолкнуло людей к приобретению недвижимости: себе, детям, с инвестиционной целью или для защиты накоплений от возможного прогорания.

Говорить о том, что купить квартиру стало проще, не совсем верно. Приобретение недвижимости — всегда сложный процесс независимо от ставки кредита. Однако сам кредит на такую покупку стал доступнее, и решиться на его оформление стало проще. За 20 лет механизм ипотечного кредитования был отработан, люди привыкли к ипотеке, и сегодня уже более 70% сделок на рынке осуществляется с помощью заемных средств. Но в 2020 году эта привычка дополнилась возможностью оформить ипотеку легко, спокойно и по самой низкой за всю историю ее существования в нашей стране ставке.

Стала ли низкая ипотечная ставка причиной роста цен на недвижимость, как утверждают многие аналитики? Да, я вынужден подтвердить этот факт, хотя низкая ставка и не единственная причина. При этом рост цен был настолько сильным, что нивелировал выгоду от низкой ставки. Можно много рассуждать, как и почему это произошло.

Просто приведу в пример эксперимент, который я провел с помощью ипотечного калькулятора, доступного на сайтах многих банков. Возьмем квартиру, которая в 2019 году стоила 2,5 млн рублей. При необходимом первоначальном взносе в 10 %, ставке 9-9,5% годовых и сроке кредита в 15 лет легко рассчитать ежемесячный платеж — он составил около 23 тыс. рублей. С 2019 по 2021 год недвижимость в Томске выросла в цене на 41%. Это значит, что квартира, которая стоила 2,5 млн, теперь стоит 3,5 млн рублей. При тех же условиях — первоначальный взнос в 10% и срок кредита в 15 лет — мы возьмем ипотечную ставку на 2% ниже.

Оказывается, при таком снижении ставки и росте цен на недвижимость ежемесячный ипотечный платеж увеличился на 6 тыс. рублей — довольно существенно. Поэтому можно однозначно говорить о том, что снижение ипотечной ставки на 2 и даже 3% в условиях роста цен на 40% привело к сложности с обслуживанием ипотечных кредитов.

Чтобы с учетом роста цен на недвижимость сохранился размер ежемесячного платежа, ипотечная ставка должна снизиться минимум на 4 % годовых по сравнению с уровнем 2019 года, то есть составить 3-4% годовых. Но такая низкая ставка у нас не достигнута. Более того, сейчас ставки по ипотеке снова пошли вверх. А это значит, что недвижимость для россиян стала менее доступной.

Наталия Быкова, руководитель агентства недвижимости «Лагуна»

— Больше года назад была запущена антикризисная программа, ориентированная на снижение процентной ставки по ипотечным кредитам при покупке квартир в новостройках. Предложение ипотеки под 6,5% год назад для рынка было очень интересным и очень взбодрило покупателей. Эта мера поддержки запустила ажиотажный спрос на строящееся жилье. Многие люди, до этого даже не думавшие о приобретении квартиры, вдруг решили выйти на рынок недвижимости. Новостройки оказались в зоне внимания не только людей, которым нужно было решить свою жилищную проблему. Были те, кто понял, что начался интересный период, когда можно приобрести что-то по ценам текущего момента под льготную ипотеку. Уже тогда было очевидно, что скоро цены начнут расти и на этом можно будет заработать. Забегая вперед, скажу, что у них получилось.

Эти факторы привели к повышенному спросу: в короткие сроки сметались практически все предложения в новостройках. Особенно это было наглядно в Томской области по той простой причине, что у нас предложение на рынке новостроек весьма ограничено (многие застройщики не смогли пережить кризисы 2008-2009 и 2014-2015 годов). Девелоперы и застройщики воспользовались ситуацией и начали увеличивать стоимость квадратного метра.

Выгода для заемщика от снижения процентных ставок исчерпала себя чуть ли не в первые два-три месяца с момента появления программы льготной ипотеки. Уже осенью прошлого года мы видели подъем цены. К новому году зафиксировали еще один скачок роста цен. На текущий момент мы видим, что цены на квартиры в Томске выросли по некоторым позициям на 20%, в каких-то сегментах рынка — на 30%, а в некоторых — до 40%. Естественно, что сниженная процентная ставка это никак не нивелирует. Все равно мы видим ежемесячный платеж более высоким, чем он был год-два назад. По разным экспертным оценкам, кредит на квартиру в новостройке увеличился в размере примерно на 46% в сравнении с прошлым годом.

Сегодня мы видим, что средний ежемесячный платеж по ипотеке на новостройку оказался на 28 % выше, чем годом ранее. Идея сделать новостройки более доступными через понижение ставки по ипотечным кредитам не удалась. Два года назад по более высокой процентной ставке, но при меньшей стоимости квадратного метра квартиру было покупать выгоднее, чем сейчас.

По факту мы сейчас имеем пузырь на рынке строительства, который раздут и трещит по швам. Это неизбежно приведет к снижению спроса. За последний месяц банки уже подняли процентные ставки по ипотеке на 0,3-1%, и рост продолжится. Мы видим более высокую ставку при той же самой цене за квадратный метр.

Безусловно, люди какое-то время будут реализовывать отложенные ипотечные решения, одобренные в банках в июне-июле текущего года, пока не начался процесс повышения ставок. Поэтому в сентябре-октябре со спросом ничего не произойдет. Напротив, я даже прогнозирую всплеск спроса в Томске на недвижимость в этот период. Но затем спрос неизбежно снизится. По данным Центробанка, в июле-августе выдачи ипотечных кредитов уже сократились в столичных регионах и городах-миллионниках. Людям уже менее интересно одобряться при более высоких ставках. Цены в условиях превышения предложения над спросом не должны больше расти. Я не могу говорить со стопроцентной уверенностью, но 20-летний опыт работы на рынке недвижимости подсказывает, что сейчас мы наблюдаем пиковый рост цены.

Снижение спроса приведет к тому, что в регионах, где есть достаточное количество застройщиков, последние будут вынуждены выходить на рынок с акционными предложениями и скидками. Прогнозировать развитие ситуации в Томске сложнее, потому что у нас немного застройщиков и дефицит предложений все равно будет. Традиционно томский рынок недвижимости растет так же быстро, как в других регионах, а откат цены проходит менее активно. За счет этого в Томске всегда сохраняется достаточно высокий уровень цен на недвижимость.

Алексей Волков, директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ)

— В нашем понимании закредитованность — это уровень долговой нагрузки гражданина, измеряемый с помощью такого инструмента, как показатель долговой нагрузки (ПДН). Это отношение платежей клиента по всем действующим обязательствам (не только ипотечным) к его среднемесячному доходу. Иными словами, кредиторов интересует вся долговая нагрузка заемщика, а не только ее ипотечная составляющая. И по состоянию на апрель 2021 года (дата последнего специального исследования НБКИ) среднее значение ПДН российских заемщиков составило 25,63%, немного увеличившись по сравнению с предыдущей датой.

Важно также отметить, что кредиторы бдительно следят за ПДН граждан и значительно реже выдают ипотечные кредиты заемщикам, долговая нагрузка которых приближается или превышает 50% от их доходов. В этом случае повышается риск невозврата заемщиками ипотечных кредитов. Да и качество жизни членов домохозяйства заемщика при такой нагрузке серьезно снижается, так как они вынуждены отдавать на выплаты по кредитам столь существенную часть своих доходов. То есть банки не заинтересованы выдавать ипотеку гражданам с высокими значениями ПДН.

Мы знаем, что существует миф о том, что банки «спят и видят», как бы выдать всем гражданам как можно больше кредитов, в том числе ипотечных. Но это совсем не так, на самом деле кредиты выдаются далеко не каждому. При этом помимо показателя ПДН на одобрение ипотечной заявки влияют и другие факторы. Самый важный из них — финансовая репутация заемщика или его кредитная история.

Конечно, размер первоначального взноса — тоже важнейший фактор. Накопленные данные об ипотечном кредитовании свидетельствуют о том, что по мере снижения первоначального взноса растет вероятность дефолта по кредиту. Именно поэтому в ипотечном кредитовании стандартным считается первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Таким образом, можем посоветовать гражданам перед обращением в банк за ипотечным кредитом (как, впрочем, и за любым другим) прежде всего оценить свои возможности по его комфортному обслуживанию. Для начала нужно запросить персональный кредитный рейтинг, чтобы понять, насколько высоки ваши шансы на получение ипотеки. Если же проблемы с обслуживанием кредита настигли гражданина уже после его получения, тогда не стоит затягивать — сообщите об этом кредитору. Благо в настоящее время исправно и эффективно работают как закон о кредитных каникулах, так и собственные программы банков по реструктуризации кредитов.

Совет

Квартирный вопрос: покупать или нет?

Дмитрий Хлопцов считает, что покупать недвижимость сейчас резонно только тем, кому она действительно нужна.

— Я всегда рекомендую покупать недвижимость только в том случае, если она будет рабочим активом в экономическом смысле. То есть не когда эта недвижимость «как бы нужна» или желательна, а тогда, когда у вас появилась реальная потребность в ней: вам нужно расширить жилплощадь, расселить детей или переехать. Что касается покупки с целью вложения накопленных средств, я считаю, что недвижимость является неинтересным инвестиционным активом. Взрывной рост цен уже прошел, и сейчас при существующей процентной ставке по ипотеке он не будет таким высоким, каким был в последние два года. Кроме того, можно отметить ограничение предложения на рынке жилья: выбирать особо не из чего, а покупать что попало тоже не хотелось бы.

Существует опасность, и многие эксперты-аналитики об этом говорят, что в конце 2022-го – в 2023 году может возникнуть кризис из-за возможной неоплаты ипотечных кредитов людьми, которые набрали недвижимость по низкой ставке. Это может привести к снижению цен на рынке. Если у кого-то есть возможность подкопить денежные средства, увеличив первоначальный взнос, и тем самым снизить ставку по ипотеке, то лучше отложить покупку на 1-2 года. Сейчас имеет смысл приобретать жилье лишь тем, кому оно действительно необходимо здесь и сейчас.

Цифры

• На текущий момент процент одобрения заявок на ипотечный кредит в Сбербанке находится в диапазоне 60-65% от входящего потока заявок.

• В ТПСБ на протяжении последних трех лет процент отказа по ипотечным кредитам составляет около 10%.

• Каждый четвертый ипотечный кредит выдавался в 2020 году в рамках льготной ипотеки.

Наша редакция будет благодарна, если вы поставите лайк нашим группам во «ВКонтакте», Facebook или «Одноклассниках». Также подписывайтесь на нас в Telegram и Instagram. Еще мы есть в Дзене и на YouTube.