Почти каждый из нас сегодня является собственником (дачи, квартиры, дома, земельного участка), но над вопросами эффективного управления, в частности жилой недвижимостью мало кто задумывался.
В этой связи в последнее время стала популярной тема повышения качества коммунально-бытовых услуг, получаемых жильцами от различных служб через самостоятельное управление домом собственниками квартир. Основной формой такого управления являются товарищества собственников жилья (ТСЖ).
ТСЖ – что это?
Плюсы ТСЖ
- Гибкая управляющая политика
Это означает, что абсолютно все решения будут приниматься исключительно собранием жильцов своего дома. Только они будут определять, что хотелось бы изменить в своем доме, а что нет. Решения принимаются большинством голосов. Вообще к полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов. Жильцы, живущие в доме, но не являющиеся членами ТСЖ, обязаны подчиняться решениям общего собрания.
- Возможности и права для ведения коммерческой деятельности в отношении своего дома
Например, нежилые помещения (подвалы или верхние технические этажи) могут быть отданы в аренду. Также можно разместить на доме рекламный щит, а можно пойти еще дальше, была бы фантазия и художественный вкус у самих жильцов. Такая коммерческая деятельность дает возможность жильцам сократить расходы за счет резервов самого дома. Также все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.
- Возможность выбора эксплуатирующей компании и контроля качества ее работы
Если, к примеру, управляющая компания плохо справляется со своей работой, ТСЖ имеет право перезаключить договоры с теми подрядчиками, чье качество и стоимость работ будут устраивать товарищество. Более того, ТСЖ может самостоятельно создать эксплуатирующую организацию из жильцов дома, способную обслуживать не только свой дом, но и предлагать свои услуги другим домам — тем самым получить еще один из способов заработка дополнительных средств на благо всех жильцов дома.
Визитная карточка работы ТСЖ — это непременно чистота во дворе, подъездах и лифтах. Ухоженный благоустроенный дом и прилегающая к нему территория не только приятны взгляду, но и увеличивают рыночную цену жилья.
Минусы ТСЖ
- Более высокие эксплуатационные платежи
Именно они становятся главной причиной негативного отношения к ТСЖ у большинства. Но здесь необходима одна поправка — коммунальные платежи в ТСЖ, являющиеся обязательными, на самом деле такие же, как и коммунальные платежи в среднем по городу. Но в ТСЖ необходимо еще уплачивать обязательные членские взносы, плюс оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т. д. Также всегда необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.
- Необходимость оплачивать недостачу за должников
Если какой-либо жилец не захочет платить за обязательные коммунальные услуги и другие расходы ТСЖ, то взыскать с него задолженность возможно будет только через суд. Поэтому другим жильцам приходится оплачивать недостачу.
- Безынициативность жильцов
Зачастую для решения вопроса, требующего общего сбора членов ТСЖ, затрачивается гораздо больше сил, времени и нервов, чем должно быть. Особенно, если количество квартир немалое. Собрать всех в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не смог прийти, а кто-то вообще не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. Выходом из такой ситуации может стать разве что запись в Уставе товарищества собственников жилья о том, что голосование может быть проведено посредством опроса в письменной форме, или будет голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов.
Как устроена работа ТСЖ?
Для лучшего функционирования ТСЖ необходимо его правильное управление. Органами управления в товариществе являются общее собрание членов товарищества и правление. Общее собрание ТСЖ — это высший орган управления.
Правление товарищества, в свою очередь, избирается из числа членов ТСЖ общим собранием на срок, установленный Уставом, но не более, чем на два года. Из состава правления избирается председатель. Правление принимает решения по всем вопросам, за исключением тех, которые отнесены к компетенции общего собрания. Председатель правления действует от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правления и общего собрания.
Кроме общего собрания и правления в ТСЖ действует ревизионная комиссия, которая проводит проверку финансовой деятельности ТСЖ не реже одного раза в год. Ревизионная комиссия представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год, а также отчет о финансовой деятельности и размерах платежей и взносов. Ревизионная комиссия избирается не более, чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления.