Задать вопрос

Как я взяла первую в жизни ипотеку. Часть вторая

30.03.2021

Участница нашего реалити-шоу «Битва инвесторов» продолжает делиться с читателями «ВЛФ» личным опытом управления финансами. Томичка Марина Голикова живет на зарплату, выплачивает ипотечный кредит и при этом не забывает откладывать на черный день. Мы надеемся, что ее опыт поможет и вам более эффективно распоряжаться деньгами.


Всем привет! В прошлом номере я подробно писала о том, как мы с супругом искали квартиру, оформляли ипотеку и принимали решения о размерах обязательных и досрочных платежей. Кратко напомню: в начале 2019 года мы купили квартиру в Томске. Сумма долга составила 1,5 миллиона рублей, процентная ставка — 9,8 % годовых, срок — 20 лет, ежемесячный платеж (изначальный) — 14,5 тысячи рублей. В качестве способа досрочных погашений выбрали сокращение обязательного ежемесячного платежа, а не срока, но каждый месяц вносим суммы, превышающие размер платежа.



Итак, кредит оформлен, стратегия досрочного погашения более-менее определена, платежи не слишком бьют по бюджету. Казалось бы, плати себе и плати. Но шло время, мы посматривали на ипотечные ставки на рынке и видели, что они продолжают снижаться — а значит, можно поискать более выгодные условия.

Рефинансирование


Для новостроек год назад государство ввело льготную ипотеку под 6,5 % годовых — это нам не подходило, но и для вторичного жилья стало вполне реально найти ставку ниже, чем наша. В 2020 году люди массово пошли рефинансировать старые кредиты. Рефинансирование — это новый целевой кредит, который покрывает старый. Обычно весь смысл и вся выгода этой процедуры заключаются в более низкой процентной ставке.



Чаще всего за рефинансированием приходится обращаться в другой банк. Тому финансовому учреждению, в котором вы уже платите кредит, невыгодно снижать для вас ставку, особенно если это приобретет массовый характер: от тех же самых клиентов будет поступать значительно меньше прибыли. Но банк-конкурент, если предложит более низкую ставку, получит нового клиента и дополнительную, пускай и не очень большую, прибыль. Причем этот клиент уже показал себя как надежный заемщик: первый банк проверил его, прежде чем выдать кредит; к тому же человек уже некоторое время исправно платит и не допускает просрочек (обычно это — одно из условий для рефинансирования), а долг обеспечен жильем — закладная переоформляется на новый банк. Именно поэтому банки в условиях жесткой конкуренции охотно идут на это.



Сначала я написала в Газпромбанк и спросила, не готовы ли они снизить нам ставку по действующему договору, но получила отказ. Тогда я изучила рынок, посмотрела разные программы и остановилась на банке, который предлагал рефинансирование под 8 % годовых, то есть почти на 2 % ниже, чем было.



Пришлось собирать документы и проходить некоторые бюрократические процедуры заново. Конечно, это повлекло и дополнительные расходы, но выгода от новой процентной ставки окупила их с лихвой. Например, пришлось снова оплачивать госпошлину за регистрацию, переоформлять страховку в пользу нового банка, делать оценку квартиры. К тому же при ремонте мы отделили часть комнаты гипсокартонными перегородками, сделав там гардеробную, и я переживала, что при оценке это могут посчитать перепланировкой, но банк принял объект без проблем.



При оформлении нового кредита банк пытался навязать нам некое «страхование отделки» в квартире, которое якобы обязательно по внутренним требованиям этого банка (поэтому я не буду называть его, чтобы не делать ни рекламу, ни антирекламу). Но я хорошо знала, какие страховки мы по закону обязаны оформлять при ипотеке, а какие нет, и настаивала на том, чтобы мне показали пункт в договоре или документ на сайте, в котором описаны эти «внутренние требования». Сотрудники очень настаивали на том, чтобы мы оплатили эту страховку, но никаких документов показать не смогли, поэтому в итоге им не удалось мне ничего навязать.



К слову, отделка и имущество в квартире и ответственность перед соседями у нас и так застрахованы — но это действительно было добровольное страхование: мы сами решили, что это важно сделать, а перед покупкой полиса долго сравнивали страховые компании и читали их условия, поэтому точно знали, за что платим.



Теперь к цифрам. К моменту рефинансирования мы уже заметно уменьшили сумму платежа благодаря досрочным погашениям. Обязательный платеж был около 11 тысяч рублей, от срока оставалось почти 19 лет, а переплата за весь оставшийся срок, если платить четко по графику, составила бы 1,3 миллиона. По новым условиям платеж составил 13,5 тысячи, срок — 10 лет, а ожидаемая переплата — всего 500 тысяч. Поскольку сумма платежа разная, сравнивать переплату некорректно. Для более прозрачного сравнения возьмем ежемесячный платеж в те же 11 тысяч. Тогда новый срок составил бы 14,5 лет, а переплата — 760 тысяч. Это все равно в 1,3 раза быстрее и в 1,7 раза выгоднее. А разница в процентных ставках всего лишь менее 2 % годовых!



Разумеется, мы продолжаем вносить досрочные платежи и планируем рассчитаться намного быстрее, чем за 10 лет, но все же здорово, что несколько лет удалось «срезать» совсем безболезненно.

Налоговые вычеты


Еще один способ сделать свою жизнь с ипотекой немного выгоднее — это оформить положенные по закону налоговые вычеты. Если вы работаете в найме, получаете белую зарплату и платите с нее 13 % НДФЛ, то при покупке жилья в ипотеку вы имеете право на два имущественных налоговых вычета:

  • за саму покупку (13 % от стоимости жилья, но не боле 2 миллионов рублей);
  • за ипотечные проценты (13 % от уплаченной суммы, но не более 3 миллионов рублей).

То есть каждый россиянин за всю жизнь может получить до 260 тысяч рублей за покупку и до 390 тысяч за проценты (если он не успел получить свои вычеты до 2014 года, когда действовали другие правила). При этом возвращается только уплаченный вами за год НДФЛ, поэтому получение вычета часто растягивается на несколько лет. Мы с мужем купили квартиру в совместную собственность, каждый получает вычет за свою половину. А вот вычет за ипотечные проценты мы решили пока не оформлять. Вычет за покупку жилья можно разделить на несколько объектов (например, зачесть по миллиону за две разные квартиры), а вот за проценты — нельзя: он выплачивается только за один кредит. Если ипотека была небольшой, а переплата составила, скажем, всего 200 тысяч, то вы получите с них только 26 тысяч (13 %) и потеряете право подавать заявление на такой вычет в будущем.



Если семья планирует заплатить за весь срок ипотеки не больше трех миллионов рублей за проценты, разумно оформить вычет только на одного из супругов. Второй сохранит свое право на вычет, и семья сможет воспользоваться им при следующей ипотеке. Вообще, это хороший вариант (не считая возможных сложностей и обид в случае развода), и мы не исключаем, что воспользуемся им позже, но пока не планируем. Это наша первая ипотека, и она небольшая, жалко тратить право на вычет зря. Документы об уплаченных процентах мы на всякий случай все равно собираем и будем хранить (а при необходимости — восстановим).



Таким образом, раз в год мы получаем ощутимую сумму в виде налогового вычета за покупку квартиры и направляем ее на досрочное погашение ипотеки. И это приближает момент, когда мы разделаемся с ней.

Ваши личные финансы
Редакция "Ваши личные финансы"

Читайте также

Это интересно

Смотреть все