В России с начала 2016 года вступил в действие закон №391, направленный на усиление защиты прав граждан в сфере оборота недвижимости. Теперь в обязательном порядке необходимо заверять у нотариуса сделки по продаже долей в квартире, доме или земельном участке, а также все сделки по продаже недвижимости с участием несовершеннолетних и ограничено дееспособных лиц. По оценке экспертов, новые требования помогут минимизировать мошенничество при сделках с недвижимым имуществом наиболее уязвимых категорий граждан.
Продажа доли
Процедура оформления сделки по продаже доли в квартире (доме) претерпела значительные изменения. Чтобы продать свою часть квартиры, родственникам необходимо выделить ее в виде отдельной доли, после чего предложить приобрести другим совладельцам недвижимости. Теперь при удостоверении таких сделок нотариусы будут контролировать соблюдение права собственников на преимущественную покупку. С какой целью введена эта норма?
Нотариальное удостоверение при продаже доли в праве общей собственности призвано защитить других собственников долей. Распространены случаи, когда владелец доли в квартире, игнорируя право других совладельцев на ее приобретение, продает долю абсолютно посторонним людям, которые потом начинают «выживать» владельцев из принадлежащей им жилплощади.
Президент Томской областной нотариальной палаты Наталья Калашникова отметила, что в случае сделки по продаже долей недвижимости третьему лицу «продавец должен подтвердить нотариусу, что он надлежащим образом известил остальных сособственников недвижимости о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. Извещение можно оформить только в письменном виде», — пояснила нотариус.
То есть если вы решили продать свою долю в квартире постороннему лицу, вы можете обратиться к любому нотариусу по месту нахождения этого объекта с просьбой передать своему совладельцу заявление, в котором будут указаны сумма сделки, порядок расчета и другие условия продажи. «Нотариус удостоверяет документ и лично отправляет это заявление остальным владельцам недвижимости по почте, через курьера — как угодно. Сделка может быть совершена не ранее, чем через месяц со дня извещения всех остальных участников долевой собственности. Если продавец представит документы, подтверждающие, что остальные собственники не хотят покупать его долю, сделка может быть совершена и до истечения месячного срока», — пояснила Калашникова.
Соблюдение прав детей
Изменения коснулись и порядка удостоверения договоров продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям. «Условия продажи родителями недвижимости, принадлежащей их малолетним детям, проверяются органами опеки, чтобы не допустить того, что ребенок может полностью лишиться жилья. Когда орган опеки разрешает оформить сделку по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, то ставит определенные обязательства перед родителями», — рассказала президент нотариальной палаты. Так, органы опеки могут обязать родителей приобрести на имя несовершеннолетнего ребенка взамен проданного другой объект недвижимости: могут попросить сделать это одновременно с продажей недвижимого имущества, либо дать отсрочку исполнения этого обязательства на несколько месяцев.
«Разъяснить правовые последствия неисполнения обязательств родителями — обязанность нотариуса. Если права ребенка будут нарушены, то органы опеки вправе обратиться в прокуратуру, которая может опротестовать сделку в судебном порядке. И такая практика имеется — договор может быть признан судом недействительным», — подчеркнула Калашникова. Она также уточнила, что от имени малолетнего ребенка (до 14 лет) действуют его родители, то есть именно они должны писать заявление в органы опеки и подписывать договор купли-продажи. А вот в возрасте 14-18 лет несовершеннолетний уже самостоятельно может обратиться с заявлением в опеку. Подписать договор купли-продажи он может в присутствии законного представителя и с согласия родителей.
Защита супругов
Внесены изменения и в ст. 35 Семейного кодекса РФ. Теперь если один из супругов собирается заключить сделку по распоряжению общим имуществом, которая требует обязательной госрегистрации (продажа, длительная аренда недвижимости, долевое участие в строительстве), ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Нововведения коснутся и супругов, решивших расторгнуть брак и разделить совместно нажитое имущество. Соглашение о разделе имущества теперь необходимо удостоверить у нотариуса.
Кроме того, заявитель отныне может обратиться к нотариусу с просьбой заверить любой электронный документ. Подобное нововведение может пригодиться, когда необходимо срочно отправить документ в какую-нибудь госслужбу или компетентный орган, конечно, если закон допускает предоставление его в электронном виде.