Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать квартиру — разбираемся вместе с экспертами.
Вторичный рынок самый гибкий по ценам
— В 2023 году на рынке недвижимости наблюдается высокая активность во всех сегментах. Большое количество сделок заключается и по новостройкам, и по вторичке, и по городской недвижимости, и по загородной. Если говорить подробнее о каждом сегменте, то новостройки активны в продаже в последние месяцы в силу поступивших новостей о готовящемся увеличении первоначального взноса для ипотеки, а также из-за роста ставок по ипотеке на покупку вторичного жилья при сохранении льготных программ для покупателей новостроек.
Вторичка пользуется спросом благодаря большей лояльности к покупателю. Если мы говорим о типовом многоэтажном жилье (не затрагивая квартиры в деревянных домах, секционки и т. д.), цены за квадратный метр начинаются от 60—65 тысяч рублей — за эту сумму можно рассмотреть квартиру в панельной пятиэтажке 1960—1970 гг. постройки или квартиру в кирпичной пятиэтажке (дома хрущевского типа). Да, это будет не центр города, но это будут районы с развитой инфраструктурой и квартиры, пригодные для проживания. Интересный тренд: цена на квартиры 75-й серии и ниже (60—80-х гг. постройки), особенно в отдаленных районах города, уже около года фиксируется на одном уровне — не растет. Срок экспозиции этих квартир, особенно если продавец переоценивает свой объект, достаточно долгий.
Снижение спроса на типовые устаревшие застройки может привести к дальнейшему снижению цен в этом сегменте рынка. Если говорить про потолок цен на вторичное жилье, он уходит далеко за 200 тысяч за квадратный метр за «молодую» вторичку. Откуда такая цена? Покупая новостройку по высокой цене (120—150 тысяч рублей за квадрат с черновой или предчистовой отделкой), покупатель тратит еще от 30 % стоимости квартиры на приведение ее в жилое состояние. А дальше все зависит от фантазии и финансовых возможностей. Если человек вложил в ремонт 120 000 рублей на квадратный метр, мы получим стоимость при продаже в 260 000 рублей за квадратный метр. Но это будет квартира с качественным ремонтом в одном из элитных жилых комплексов. Благодаря такому диапазону цен вторичный рынок самый гибкий с точки зрения ценообразования, именно здесь можно вести переговоры и договариваться о снижении цены.
Интерес к домам вызван максимально привлекательной стоимостью квадратного метра. Аккредитованные в банках организации строят дома на 80—100 м2 даже за 3,5—4 миллиона рублей. Да, это без коммуникаций и внутренней отделки, но это те суммы, которые привлекают людей. Вот и получается, что во всех сегментах рынка сейчас достаточно активно идет движение по разным причинам и сделок проходит очень много.
Цены на вторичку упадут только на время дорогой ипотеки
— Если говорить о вторичном рынке, он может быть интересен тем, у кого есть деньги для инвестирования и кому не нужно брать ипотечный кредит. Дорогая ипотека уже сейчас приводит к снижению спроса на вторичную недвижимость, а значит, и к снижению стоимости по сравнению даже с летом этого года, в том числе интересных для инвестирования позиций.
Стоит ли ждать, что цены упадут существенно? Нет. Похожая ситуация наблюдалась весной 2022 года, когда ипотечные ставки доходили до 20 %. Тогда дисконт на вторичном рынке достигал 30 % на некоторые объекты. Но надо понимать, что он был связан не только со снижением спроса из-за дорогой ипотеки, но прежде всего с первой волной оттока людей из России. Желающих продать квартиры было значительно больше, чем покупателей.
Тем не менее торг сейчас уместен, и открыто окно возможностей, когда вы можете купить квартиру дешевле (если у вас есть средства на ее покупку или нужно совсем немного добавить ипотекой). По моим прогнозам, цены на вторичную недвижимость если и упадут, то не более чем на 15 % на самые неликвидные объекты, и этот спад будет на время высоких ставок по программам ипотеки на вторичное жилье. Также важно сравнивать варианты: иногда из-за разницы в цене покупка аналогичной квартиры на вторичном рынке может оказаться выгоднее даже с учетом высокой ставки по ипотеке.
И надо помнить, что высокая ставка по ипотеке — временная история. ЦБ, правительство, Минфин — все понимают, что высокая ключевая ставка тормозит развитие экономики, поэтому при первой возможности ЦБ будет ее снижать. И если вы сейчас возьмете ипотеку под 17 %, то через год или два вы ее просто рефинансируете под 10 %. Резюмирую: при покупке недвижимости нужно оценивать все факторы и все считать. Недвижимость считается защитным активом, и ее рублевая цена всегда растет как минимум на величину инфляции.