Историю продажи квартиры певицы активно освещали и СМИ, и соцсети. Закончилась она тем, что суд встал на сторону покупателя, несмотря на попытки Долиной доказать, что во время совершения сделки она находилась под влиянием мошенников. Позже в СМИ появилась информация о волне исков от пожилых продавцов квартир, которые хотели аннулировать сделку, ссылаясь на то, что продать недвижимость их заставили мошенники. Этот бум отказов даже назвали эффектом Долиной из-за схожести механики афер. Как аферистам удалось убедить людей продать жилье и есть ли способы защититься добросовестному покупателю?
Суть схемы обмана
Начинается все со звонка якобы сотрудника правоохранительных органов или банка, который сообщает жертве: вашим деньгам угрожает опасность, нужно срочно все переводить на безопасный счет. Квартира тоже якобы под угрозой, поэтому ее нужно побыстрее продать, а все деньги от продажи тоже положить на безопасный счет. Преступники могут убеждать сильно снизить цену, пугая, что в противном случае человек не успеет продать жилье и лишится не только квартиры, но и денег. Пожилых продавцов инструктировали, какие сделать справки для покупателя, какие документы понадобятся и как себя вести с покупателями. Поэтому покупатели не сомневались в том, что перед ними адекватный человек, по своей воле продающий квартиру.
После завершения сделки и получения денег от жертвы мошенники исчезали. Тогда к жертвам приходило понимание: их обманули, квартира им больше не принадлежит, а деньги ушли жуликам. Пенсионеры обращались в полицию, подавали иск в суд на признание сделки недействительной. При этом суды вставали на сторону пожилых продавцов, которые из-за мошенников лишились единственного жилья. Пенсионерам возвращали их квартиры, а покупатели оставались не у дел.
Случаев, когда суд в подобных исках вставал на сторону покупателя, очень мало. Был прецедент в Якутии: Верховный суд отказался признать сделку недействительной и вернуть квартиру пожилой женщине, которая сначала продала жилье, выписалась и съехала, а затем пыталась оспорить продажу и доказать, что сделала все под влиянием мошенников. В качестве доказательства пенсионерка предоставила результаты психолого-психиатрической экспертизы. Дело она выиграла, но покупатель подал апелляцию. Верховный суд назначил повторную психолого-психиатрическую экспертизу и пришел к выводу, что на момент совершения сделки пенсионерка была дееспособна и осознавала все свои действия и их последствия. Кроме того, через 6 месяцев после сделки женщина подала заявление на признание ее банкротом. Когда Верховный суд рассматривал дело, пенсионерка уже имела статус банкрота, а значит, покупатель квартиры не смог потребовать от нее возмещения стоимости квартиры. Факт мошенничества суд счел недоказанным, а инициацию банкротства продавцом — недобросовестным поведением. В итоге было вынесено решение в пользу покупателя.
Можно ли распознать, что продавец находится под влиянием мошенников?
Сделать это очень сложно, если жертву хорошо «обработали» и убедили продать квартиру. Мошенники тщательно готовят сценарий и инструктируют продавца: как вести себя на сделке, как говорить с потенциальными покупателями, какие называть причины продажи жилья. Но есть признаки, которые могут указывать на то, что продавец находится под влиянием и давлением мошенников:
· квартира, принадлежащая пожилому человеку, продается по доверенности. Сам собственник при этом не общается с покупателями под разными предлогами;
· продавец отказывается от обсуждения договора, привлечения юристов для проверки квартиры, настаивает на быстром заключении сделки;
· пожилой человек самостоятельно, без помощи детей или других родных занимается продажей квартиры — это тоже повод проявить бдительность;
· продавец на встречах с покупателем и на сделке все время с кем-то на связи по мобильному телефону.
Эксперты рекомендуют перед покупкой квартиры не только проверять историю перехода права на нее (кто и на каком основании стал собственником, сколько лет владел), но и настаивать на личном общении с продавцом. Если это пожилой человек, обязательно нужно проверить, является ли квартира его единственным жильем, узнать, на какой адрес он выписывается. Адекватный человек, который по своей воле продает квартиру без участия мошенников, не откажется сообщить контакты родственников, чтобы покупатель мог пообщаться с ними и задать вопросы. Ведь мошенники настаивают на том, чтобы жертва никому не говорила о планах продать квартиру и держала все в секрете. Если родным и близким пожилого человека ничего не известно о том, что он продает единственное жилье, это может говорить об участии мошенников.
Саму сделку лучше всего проводить через нотариуса и снимать на видео: если продавец оспорит сделку в суде, запись поведения продавца пригодится для доказательства его дееспособности и адекватности.
Как защититься покупателю
Даже если у квартиры хорошая история (нет кучи собственников, менявшихся один за другим, полный порядок с правоустанавливающими документами и никаких подводных камней), а сделка прошла гладко, риск, что продавец находился под давлением мошенников, все равно есть. А значит, покупатель может остаться без квартиры и без денег, если сделка будет оспорена в суде. Покупателям вторички эксперты рекомендуют застраховать титул — право собственности на недвижимость. Титульное страхование защищает покупателя недвижимости от риска утраты права собственности, если сделка будет отменена судом.
Суд может признать сделку недействительной не только из-за мошенничества. После продажи квартиры, например, может объявиться наследник, права которого не были учтены. Если он оспорит сделку в суде и выиграет, квартира отойдет ему, а покупатель утратит право собственности. Но если титул застрахован, то страховая компания компенсирует покупателю рыночную стоимость квартиры или сумму, которая была потрачена на ее покупку, — это зависит от условий договора страхования.
Титульное страхование защищает и недвижимость, приобретенную в ипотеку. Если суд отменит сделку, страховая компания выплатит банку-кредитору сумму ипотечного кредита. Если по условиям договора застрахована полная стоимость объекта, а не только сумма кредита, то остаток суммы (за вычетом долга банку) получит страхователь. Без страховки покупатель останется должен банку, несмотря на то, что квартира уже не его.
Полис титульного страхования оформляется минимум на год. Цена страховки зависит от стоимости недвижимости и степени риска. Если страховая компания обнаружит повышенный риск утраты права собственности покупателем, она может применить повышающий коэффициент.
Самые распространенные риски при титульном страховании
1. После сделки объявился наследник или неучтенный собственник.
2. Признание сделки недействительной (причины: недееспособность продавца на момент сделки, продавец находился в процедуре банкротства, сделка проведена в результате обмана мошенниками или незаконным путем и др.).
3. Выявлены ошибки в правоустанавливающих документах, на основании которых совершались сделки с объектом.
4. Квартира была приватизирована или продана предыдущими собственниками с нарушениями закона.
5. Выявлены несовершеннолетние собственники, права которых были нарушены при продаже недвижимости.
Страховой случай и выплаты
Страховой случай при титульном страховании — это утрата страхователем права собственности на недвижимость в результате наступления обстоятельств, указанных в договоре страхования. Все ситуации, которые не признаются страховым случаем, тоже прописаны в договоре.
Возмещение по страховке происходит только на основании вступившего в силу решения суда. При этом иск, по которому суд признал сделку покупки недействительной, должен быть подан в период действия полиса титульного страхования. При полной утрате права собственности страхователю возмещают 100 % стоимости объекта. Если утрачено право собственности на долю в недвижимости, то сумма возмещения покрывает только стоимость доли. При титульном страховании ипотечной недвижимости страховая компания возмещает банку сумму долга страхователя на день выплаты.
Запрет на сделки с недвижимостью как мера против мошенников
Мошенники могут продать чужое жилье, подделав доверенность. Либо обманом заставить собственника оформить легальную доверенность на них. Особенно уязвимы в этом плане пожилые собственники. Защитить недвижимость от таких схем поможет запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника. Он оформляется на конкретный объект недвижимости, информация о запрете вносится в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), в котором содержится информация обо всем недвижимом имуществе и его особенностях. Перед тем как зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу, Росреестр проверяет, нет ли у объекта недвижимости запрета на сделки без личного участия его собственника. Если отметка о запрете есть, сделка не завершится и переход права собственности не произойдет.
Если собственник квартиры поставил запрет на сделки без его личного участия, то ее нельзя будет не только продать, но и подарить, сдать в аренду, оформить пожизненную ренту или сделать предметом залога. Запрет действует бессрочно, пока собственник не снимет его. Установить запрет можно онлайн через «Госуслуги», в личном кабинете на сайте Росреестра или лично через МФЦ.
1. Через «Госуслуги»
Понадобится подтвержденная учетная запись, действующая УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись) и приложение «Госключ» (в нем происходит подписание заявления с помощью УКЭП).
Услуги → Земля Дом → Запрет на действия с недвижимостью без личного участия. После отправки заявления в течение пяти рабочих дней в ЕГРН будет внесена запись об установке запрета. «Госуслуги» уведомят об этом сообщением в личном кабинете.
2. Через МФЦ
Нужен паспорт, ИНН и документы на недвижимость. Отметка о запрете появится в ЕГРН в течение 5 рабочих дней после подачи заявления через МФЦ.
3. В личном кабинете на сайте Росреестра
Мои услуги и сервисы → Иное → Внесение записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.
После заполнения формы заявления его нужно будет подписать УКЭП.
Установить запрет может как сам собственник, так и другой человек, действующий от его имени по доверенности. Снять запрет может только сам собственник. Но есть ситуации, в которых запрет может быть снят без участия и воли собственника:
· недвижимость взыскивается через суд для погашения ипотечной задолженности;
· недвижимость подлежит разделу;
· наследник недвижимости хочет переоформить ее на себя;
· на недвижимость наложен арест в рамках уголовного дела;
· недвижимость изымает государство.
Применительно к продаже квартиры под давлением мошенников запрет мало чем поможет: если аферисты смогли убедить человека продать квартиру, то обеспечить его личное присутствие на регистрации сделки не составит проблем. Но по крайней мере от продажи недвижимости по подложным документам без ведома владельца запрет точно защитит.
Что нужно проверять перед покупкой недвижимости
1. Наличие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
· Правоустанавливающие документы служат основанием для возникновения, перехода или прекращения права собственности на недвижимое имущество. В них зафиксировано, кто является собственником имущества. Правоустанавливающим документом может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т. д.
· Правоподтверждающие (правоудостоверяющие) документы — это документы, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН), по ним можно определить количество собственников объекта недвижимости.
Следует запросить у продавца недвижимости актуальную (с текущей датой) выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Проверить достоверность выписки можно на сайте Росреестра по QR-коду, который есть на ней. В выписке указаны паспортные данные продавца и правоустанавливающие документы. Все данные из выписки необходимо сверить с оригиналами документов.
2. Наличие обременений (арест/запреты, ипотека)
3. Историю купли-продажи объекта недвижимости
Важно узнать, на каком основании ранее произошел переход права собственности (был ли объект принят в порядке наследования). Должен насторожить факт частой смены собственника за непродолжительное время (это покажет выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости), а также отсутствие зарегистрированных лиц, в т. ч. временно. На момент подписания договора купли-продажи все зарегистрированные лица должны быть выписаны.
Есть категории жильцов, которых нельзя выписать без их согласия и часто даже через суд:
· отказавшиеся от приватизации;
· получившие пожизненное право проживания на основании завещания;
· оформившие сделку с правом пожизненного содержания (рента);
· несовершеннолетние, прописанные без родителей или опекунов;
· прописанные в квартире, но не проживающие в ней: заключенные тюрем, военнослужащие (контрактники и срочники), без вести пропавшие, пожизненные пациенты психиатрических больниц или санаториев и других медучреждений.
Будет полезно перед покупкой квартиры познакомиться с соседями и расспросить их о собственниках и о проблемах дома.
4. Подлинность доверенности, если сделка совершается по ней
Проверить документ можно онлайн.
5. Дееспособность продавца
Нужно запросить справку о его психическом здоровье, а в договоре прописать, что на момент заключения договора продавец дееспособен.
6. Отсутствие у продавца статуса банкрота
Сведения о банкротстве содержатся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Через сайт ФССП можно проверить продавца на наличие долгов.
7. Использовался ли маткапитал
Следует убедиться, что при сделке купли-продажи не использовался материнский капитал (при наличии детей у собственника и использовании маткапитала детям обязательно должны быть выделены доли в праве на квартиру): попросите продавца предоставить справку из Фонда социального страхования об использовании маткапитала.
8. Наличие нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на сделку, если квартира была приобретена в браке
В таком случае недвижимость является совместной собственностью супругов, даже если по документам собственником выступает один из них. Если один из супругов умирает, переживший супруг должен подать нотариусу, в производстве которого находится наследственное дело, заявление о выдаче свидетельства о праве собственности на половину общего имущества, нажитого в период брака (если иное не установлено брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда).
9. Кадастровый (технический) паспорт.
10. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.