Покупателю довольно сложно найти жилье, которое бы полностью отвечало его запросам. Однако если оно все-таки найдено, а продавец настаивает лишь на такой «мелочи», как указание в договоре купли-продажи символической суммы в 1 млн рублей вместо реальной цены, покупатель частенько соглашается. При этом обе стороны могут и не догадываться о возможных негативных последствиях подобной сделки. Разберемся в этом вопросе подробно вместе со специалистами Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Томску.
По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и проданы менее чем за 1 млн рублей (сумма имущественного вычета при продаже жилья), не облагаются налогом на доходы. Применение имущественного налогового вычета при продаже жилья в размере фактически понесенных расходов некоторым категориям граждан (получившим квартиру в дар, наследство) в принципе невыгодно, т.к. этих расходов у них попросту нет. Единственная возможность уйти от налогообложения — заключить договор на «миллион».
Как правило на разницу между указанной в договоре купли-продажи ценой и реально уплаченной суммой денег оформляется еще один документ — договор «о неотделимых от объекта улучшениях», якобы произведенных продавцом (перепланировка, установка кондиционеров, сплит-систем, окон, натяжных потолков и т.д.).
Чем грозит миллион в договоре покупателю?
Покупатель квартиры за «миллион», за которую на самом деле он платит гораздо больше, может столкнуться с проблемой при получении имущественного вычета при приобретении жилья. Напомним, что согласно Налоговому Кодексу РФ сумма имущественного вычета в данном случае составляет 2 млн рублей. Иными словами, фактически купив квартиру за 2,5 млн рублей, покупатель сможет вернуть из бюджета только 130 тысяч (1 млн * 13%) вместо положенных 260 тысяч рублей (2 млн * 13%).
Но и на этом трудности не закончатся. Если, купив такую квартиру, покупатель со временем захочет ее продать (честно уплатив налог с дохода от продажи), он снова окажется в минусе. Например, вы приобрели квартиру за 2,5 млн рублей, из которых только 1 млн фигурирует в договоре купли-продажи. Если менее чем через три года вы решите продать ее уже за 3 млн рублей, то ваш официальный налогооблагаемый доход составит 2 млн рублей (вместо 500 тысяч), а сумма налога будет на 195 тысяч рублей больше той, что пришлось бы заплатить в случае указания реальной цены в первоначальных документах. Таким образом, подписывая договор купли-продажи на 1 млн рублей, покупатель в будущем просто доплатит государству то, что в свое время не доплатил собственник, продавший ему эту квартиру.
Почему продавцу лучше заплатить налоги?
Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, занизивших либо не задекларировавших полученный доход, служат сами же покупатели. Когда они обращаются в налоговые органы за получением имущественного вычета, то наряду с договором купли-продажи предоставляют также все расписки продавца о получении денег и тем самым инициируют проведение так называемой встречной налоговой проверки. Вторая расписка на сумму, не фигурирующую в договоре купли-продажи и не отраженную в декларации продавца, является доказательством неуплаты налогов. Это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа — вплоть до привлечения к уголовной ответственности.
Пример из жизни
Налоговый обман обходится дорого
У томички, занизившей сумму договора на 1,670 млн рублей (т.е. фактически продавшей квартиру за 2,670 млн рублей), общая сумма доначисленного налога составила 217 тысяч рублей, а сумма пеней и штрафных санкций — 44 тысячи рублей. «Когда ты получаешь зарплату 10-15 тысяч рублей в месяц, да и то не всегда, — поясняет налогоплательщица, — трудно принять как справедливую сумму налога в несколько сотен тысяч рублей, тем более — от единственного в жизни наследства. Так получилось и в моем случае. А занизить цену посоветовала знакомый риэлтор из «лучших» побуждений.
Считаю, что все стороны должны быть честны в таких сделках. Риэлторы, например, не позаботились о налоговом вычете покупателя, а продавцу о возможной налоговой проверке сказали вскользь и с оговоркой, что это бывает редко и в более крупных сделках. Еще один нюанс, о котором я узнала, совершив ошибку: налогом с продажи облагается не вся сумма, а остаток после вычета одного миллиона. Если бы кто-то мне это сказал, может, не испугалась бы. Да и вообще нужно менять отношение к налоговой как «вражьей стороне», приходить на консультации к специалистам — там работают понимающие и неравнодушные люди, просто они выполняют свой долг».
«Один миллион рублей — такая скромная сумма фигурирует почти в каждом пятом договоре купли-продажи. Цель подобной схемы ясна — избежать налогов. И до поры до времени это сходило с рук. Сейчас ситуация меняется, мы обратили самое пристальное внимание на сделки с жильем, усилили меры контроля, так что вероятность попасть в поле нашего зрения у недобросовестных налогоплательщиков весьма велика.
С риэлторами тоже проводится работа. И сегодня серьезного, солидного агента можно отличить по тому, как он заботится не только о своей сиюминутной выгоде, но и о том, чтобы у его клиентов не возникало в будущем проблем с налоговиками, — прокомментировала вышеописанную ситуацию заместитель начальника Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Томску Н. Н. Приколота.
Чтобы избежать таких ситуаций, ФНС рекомендует гражданам указывать реальную сумму в договоре купли-продажи квартиры и своевременно подавать налоговую декларацию. Покупателю стоит требовать у продавца расписки в получении денежных средств и хранить все документы по сделке. Лучший способ избежать негативных последствий для продавца — не пытаться обойти Налоговый кодекс, а для покупателя — не способствовать этому и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактически уплаченной суммой.