Можно ли взять квартиру в лизинг в России?

Мы настолько привыкли к льготным ипотечным программам, что порой кажется, что они были всегда. Однако субсидированные ставки, введенные в 2020 году, обсуждались как временная мера и скорее всего рано или поздно уйдут в историю. Когда и почему это может случиться и станет ли лизинг альтернативой?

В декабре 2022 года Минфин России выступил с предложением в качестве альтернативы ипотеке развивать лизинг квартир (аренду жилья с правом выкупа). Как прокомментировали ВЛФ в пресс-службе ведомства, в данный момент эта инициатива активно не рассматривается, но мы решили разобраться, что же это за инструмент.

Мало кто знает, но покупка недвижимости в лизинг доступна россиянам уже более 10 лет (до 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя). Однако популярностью этот инструмент не пользуется: массовых предложений для физических лиц практически нет, да и коммерческая недвижимость в лизинг приобретается не очень активно. По данным «Эксперт РА», на октябрь 2022 года только 4 % лизинговых договоров в России составлены на недвижимость. Фактически получить жилье в лизинг проще, чем оформить ипотеку. Однако есть подводные камни, вызывающие большую настороженность. 

«Родственник» рассрочки

Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп. Этим лизинг немного напоминает покупку квартиры в рассрочку: покупатель ежемесячно или ежеквартально вносит арендные платежи и часть выкупной стоимости. Срок договора лизинга обычно не превышает десяти лет, но обычно существенно меньше. Это значит, что покупатель должен будет выложить крупную сумму в короткий срок, чего не могут себе позволить большинство желающих приобрести жилье. При этом такой инструмент может стать выходом для тех, кто не может оформить классическую ипотеку, получая стабильный неофициальный доход. Для оформления лизинга понадобится минимум документов: паспорт, СНИЛС, ИНН. Залог или поручители при такой сделке не нужны.

Эксперты, которые выступают за популяризацию лизинга недвижимости, среди аргументов приводят возможность оценки квартиры на первом этапе проживания в ней и возможность отмены сделки, если жилье по какой-то причине не устроило (например, рядом нет необходимой инфраструктуры, не нравятся соседи или далеко идти до остановки общественного транспорта). Если в период действия аренды одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды (это должно быть прописано в договоре).

Перед классической арендой недвижимости лизинг имеет преимущество: лизингодатель не попросит вас неожиданно освободить квартиру. Главное — регулярно оплачивать счета.

Лизинг или ипотека?

Самое главное отличие лизинга от ипотеки, которое вызывает наибольшее беспокойство у потенциальных клиентов, — форма собственности на время выплат. Квартира, купленная по банковской ипотечной программе, после заключения договора купли-продажи принадлежит покупателю. Конечно, до полного погашения долга она находится в обременении, но в случае банкротства кредитной организации угроза потери жилья у собственника не возникает. При оформлении жилья в лизинг недвижимость остается собственностью лизинговой компании до последнего платежа. Это значит, что на правах собственника лизингодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае банкротства лизингополучателя и выселить семью, в том числе с детьми. Если проблемы возникнут у самой компании, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя (в том числе квартиру, за которую вы вносите платежи), может быть наложен арест. Например, это может произойти, если компания-владелец жилья возьмет кредит под залог этого имущества, а затем обанкротится. 

Неудобным может стать и такой момент, как возможность оформить регистрацию в квартире только с разрешения лизингодателя (как собственника недвижимости). Все это порождает определенные риски. Сегодня идут на них, как правило, лишь некоторые юридические лица. «Для них преимуществом становится возможность сэкономить на налогах, поскольку на время использования лизинга они не являются собственниками объекта недвижимости, — рассказывает Вадим Алатарцев, директор агентства недвижимости «Алатарцев. Недвижимость». — Для физических лиц налог на имущество небольшой, и это не становится преимуществом. Мое мнение: это совсем не альтернатива льготной ипотеке. В Томске такой практики на данный момент нет». 

Цифры

Застройщики готовы?

Строительные компании не торопятся реализовывать квартиры в лизинг самостоятельно. Хотя в России уже были такие примеры: в 2017—2018 гг. в Московской области таким образом реализовывались квартиры в ЖК «Новые Ватутинки». Непопулярность инструмента у застройщиков также связана с рисками. Например, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться, что сильно осложнит дальнейшую продажу квартиры в случае отказа арендатора. Не всех устраивают и растянутые во времени выплаты: если продать квартиру сразу, средства можно вложить в строительство следующего объекта. А с учетом роста цен на недвижимость деньги могут просто обесцениться за несколько лет действия лизинга. Неудивительно, что лизинг недвижимости сегодня предлагают, как правило, специализированные компании, прежде всего в крупных городах с большой долей миграции (столица и миллионники). 

Льготная ипотека остается на 1,5 года 

С 1 января 2023 года льготные ипотечные программы должны были прекратить свое действие. Однако к счастью тех, кто планирует покупку недвижимости в ближайший год, их все-таки продлили, хотя и с некоторым изменением условий. Минфин России разработал постановления, которые предусматривают такие изменения с 1 января 2023 года: продление срока действия программы льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года, но с повышением ставки с 7 до 8 % годовых. Разницу между рыночным процентом восполняет государство. Оформить льготную ипотеку можно для покупки квартиры в строящемся доме, а также для приобретения готового жилья от застройщика и земельного участка с дальнейшим строительством дома. Эта программа не распространяется на покупку жилья на вторичном рынке. Срок кредита — до 30 лет, сумма первоначального взноса — 15 % от стоимости жилья.

Что касается семейной ипотеки, с 2023 года льготный кредит по этой программе смогут оформить семьи, в которых есть двое и более детей в возрасте до 18 лет на дату заключения договора (сейчас этим правом могут воспользоваться только семьи, где дети родились начиная с 2018 года).

Останется в силе до 2024 года и Дальневосточная ипотека. Ею могут воспользоваться россияне младше 35 лет для переезда на Дальний Восток, а также жители региона (в таком случае возраст не важен). Максимальная сумма кредита — 6 миллионов рублей.

Сельскую ипотеку планировали завершить в этом году, однако теперь ее срок не будет ограничен, а ставка в 3 % сохранится. Она предусматривает заем в 3—5 млн руб. на покупку или строительство жилья в сельской местности.

Нужна ли россиянам льготная ипотека?

В конце ноября 2022 года СК «Росгосстрах» и банк «Открытие» провели совместное исследование о востребованности льготной ипотеки у россиян. Было опрошено более тысячи граждан в возрасте от 18 до 65 лет в городах с населением более 100 тыс. человек. Воспользоваться льготными ипотечными программами в случае их продления готовы 29 % россиян. Треть респондентов (34 %) высказались за продление льготной ипотеки в новостройках. Семейную ипотеку хотели бы продлить 24 %, сельскую — 16 %, Дальневосточную — 9 %.

Главными преимуществами государственных программ россияне считают удешевление ипотечных кредитов (47 %), помощь в строительстве нового жилья (24 %) и стимулирование рождаемости (23 %). 

Четверть респондентов признались, что уже взяли ипотеку, из них 14 % — рыночную и 11 % — льготную. 5 % опрошенных воспользовались льготной программой на новостройки, 3 % — семейной. Сельскую и Дальневосточную ипотеку оформили 1 % опрошенных.

Правила безопасной покупки недвижимости в лизинг

·      Заключать договор лизинга необходимо с компаниями, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке.

·      Удостоверьтесь, что лизинговый договор зарегистрирован в Росреестре.

·      Настаивайте на наличии в договоре пункта о досрочном погашении и пересчете процентов. Это позволит быстрее получить право собственности.

Требования к лизингополучателю 

·      Он не должен находиться на стадии банкротства.

·      Против него не должно вестись исполнительное судебное производство.

·      Он должен иметь источник постоянного дохода.

Требования к объекту недвижимости

·      Квартира, дом или таунхаус пригодны для постоянного проживания.

·      Объект числится в Росреестре как жилая недвижимость.

·      Объект на первичном рынке полностью достроен.

·      Нет обременений — ареста или залога.

·      Отсутствуют неузаконенные перепланировки и реконструкции.

·      Здание, в котором находится объект, не является аварийным и не нуждается в капитальном ремонте.

Основным фактором, который сохранит высокий спрос на жилищные кредиты, станет модернизация программ господдержки.