Продавать ипотечное жилье можно было и раньше, и такие случаи не редкость. Банки обычно без особых проблем дают заемщикам, не имеющим серьезных проблем с платежами, свое согласие на сделку. Однако должникам договориться с банком было в разы сложнее. Банк мог отказать и воспользоваться своим правом решать долговой вопрос через суд и реализовать предмета залога через торги. Вступивший в силу закон закрепил возможность заемщика самостоятельно реализовать ипотечное жилье. О том, как работает закон, рассказала эксперт проекта Минфина России «Мои финансы» Ольга Дайнеко.
Закон обязывает кредитные учреждения давать заемщику для самостоятельной реализации объекта недвижимости четыре месяца. По согласованию этот срок может быть продлен. Чтобы воспользоваться этой возможностью, заемщику необходимо обратиться к своему кредитору с заявлением-уведомлением о принятом решении, которое согласовывается банком в течение 10 рабочих дней (заемщику направляется уведомление о разрешении продажи или об отказе в ней, назначается срок самостоятельной реализации). Предварительно банк оценивает залоговый объект и по результатам оценки устанавливает минимальную цену продажи. Цена при этом определяется как объем оставшейся части долга на дату окончания установленного периода продажи. Заемщик сможет реализовать жилье по рыночной цене, активно участвовать в сделке, что повышает шанс не только рассчитаться с долгом, но и получить остаток вырученных от продажи денег, компенсировать выплаты по ипотеке (хотя бы частично).
Во время периода продажи банк не вправе обращать взыскание на залоговую недвижимость. Такой запрет не будет действовать, если в самостоятельной продаже отказано (на законных основаниях), если не получится продать жилье в установленный срок или если заемщик откажется от процедуры. Когда покупатель найден, между банком, заемщиком и покупателем заключается трехсторонний договор, в котором закрепляются все условия по выплатам банку и заемщику. При этом деньги по сделке поступают на специальный счет под контролем банка — это обеспечивает финансовые гарантии каждой из сторон.
Нужно учитывать, что возможность самостоятельной продажи будет не у всех заемщиков. Отказ получат те, кто уже банкротится в досудебном порядке, если процесс изъятия и реализации имущества в судебном порядке уже запущен или если жилье в залоге у нескольких залогодержателей.
Возможность самостоятельно продавать ипотечное жилье чрезвычайно важна для заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. Принудительная продажа с торгов залогового объекта, пожалуй, самый негативный сценарий завершения ипотечных обязательств. С момента возникновения просрочки и до продажи квартиры проходит значительный период времени, в течение которого сумма долга растет. При этом заемщик несет дополнительные расходы (например, оплата услуг организатора торгов, исполнительный сбор, оценка объекта), а аукционная цена объекта недвижимости редко достигает рыночных значений. Случается, что даже после реализации недвижимости заемщик остается должен своему кредитору.
Несмотря на то, что Банк России еще в 2019 году рекомендовал считать долг погашенным после изъятия залогового жилья, не все следовали этим рекомендациям.
Заемщику, испытывающему серьезные финансовые проблемы, в любом случае не нужно прятать голову в песок — это лишь усугубит последствия неплатежей. Предотвратить финансовую катастрофу можно с помощью ипотечных каникул, а также используя новую возможность самостоятельной продажи жилья, не дожидаясь судебных разбирательств.