Практика показывает, что при покупке жилья в новостройках может возникнуть много сложностей. Подтверждением тому являются истории с обманутыми дольщиками, о которых сегодня много пишут в СМИ. Как обезопасить себя и свести риск потери денег к минимуму тем, кто собирается приобретать квартиру в новостройке? С этим вопросом мы обратились к юристу АН «Лагуна» Наталье Шелковой.
Покупка новостроек регулируется Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно этому закону, привлекать денежные средства дольщиков имеют право юридические лица, которые в законном порядке получили разрешение на строительство и оформили право на землю, на которой идет строительство.
То есть должно быть зарегистрировано право аренды земельного участка или право собственности на него. Застройщик обязательно должен опубликовать проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, в средствах массовой информации и (или) в интернете.
Поэтому, когда вы покупаете недвижимость на первичном рынке, в первую очередь нужно требовать у застройщика предъявить эти документы. Изучив их, вы сможете убедиться, что право на земельный участок, на котором идет строительство оформлено (имеется право собственности или право аренды), что строительство дома разрешено. Кроме этого, в разрешении на строительство содержится информация об этажности строящегося дома — она должна соответствовать фактической. Если, например, застройщик получил разрешение на строительство 5-этажки, а строит 9-этажный дом, то неминуемо возникнут проблемы на стадии ввода здания в эксплуатацию. Попросите застройщика предоставить информацию о том, где была опубликована проектная декларация, ознакомьтесь с ней.
На что обратить внимание при подписании договора?
1. На срок сдачи жилого дома в эксплуатацию.
2. На то, в каком состоянии квартира будет передаваться покупателю: в черновой отделке или «под ключ». Если это черновая отделка, то внимательно прочитайте в договоре, какие виды работ застройщик включил в стоимость квартиры. Например, стяжка пола может входить, а может и не входить в перечень работ. То же касается штукатурки стен, установки сантехники, остекления. Выяснение этих моментов позволит избежать разногласий на этапе передачи квартиры.
3. Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной регистрации в «Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области». Покупатель квартиры приходит туда вместе с представителем застройщика и сдает договор на госрегистрацию. Только после получения зарегистрированного договора у дольщика возникает обязанность оплаты квартиры в установленный договором срок.
4. Обязательно иметь документы, подтверждающие перечисление денег на расчетный счет застройщика, — доказательство выполнения вами обязательств по договору.
5. Обратить внимание на полномочия того, кто является представителем застройщика и подписывает договор долевого участия.
6. Если представитель застройщика действует по доверенности, нужно ознакомиться с полномочиями, указанными в доверенности.
При покупке квартиры на основе договора долевого участия покупатель имеет больше гарантий:
1. Договор, по которому дольщик имеет право требовать у застройщика квартиру, проходит госрегистрацию;
2. Исключаются случаи, когда одна и та же квартира продается несколько раз, так как при регистрации договора информация о том, кто имеет право требования на конкретную квартиру, отражается в ЕГРП. Продать такую квартиру дважды уже не получится;
3. Согласно ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», после введения в эксплуатацию дома в течение 5 лет можно предъявить претензии застройщику по поводу недочетов строительства;
4. В случае затягивания сдачи дома дольщик имеет право на денежную компенсацию — неустойку. Она взыскивается в судебном порядке.
Не всегда продавцом выступает непосредственно застройщик. Продавцом может быть и физическое лицо — дольщик, купивший у застройщика квартиру, но пожелавший ее по каким-то причинам продать. Продавать строящееся жилье может и юридическое лицо. Как правило, это фирма, за услуги которой (поставки материалов и т.д.) застройщик рассчитался квартирами. Юридическое лицо тоже сначала регистрирует права на эти квартиры, а потом продает.
Как действовать покупателю при покупке первичного жилья не у застройщика?
1. Сначала необходимо убедиться, действующее это юридическое лицо или нет: попросить учредительные документы. Желательно заказать выписку из ЕГРЮЛ, в которой будет указано, кто является директором, кто имеет право действовать от имени юрлица без доверенности.
2. У юридического лица нужно тоже проверить наличие договора долевого участия в строительстве: если есть зарегистрированный договор долевого участия, значит разрешение на строительство непосредственно застройщиком было получено, а права на землю были оформлены должным образом.
3. Кроме договора, нужно проверить документы, подтверждающие полную оплату со стороны продавца. Если у продавца перед застройщиком остался долг, то при покупке квартиры вы принимаете на себя обязательство по оплате долга. Поэтому нужно внимательно читать договор долевого участия на предмет необходимости каких-то дополнительных оплат. Подтверждением полной оплаты со стороны продавца будет являться платежное поручение или протокол взаимозачета по договорам.
4. Оплату за покупку квартиры у юрлица желательно производить на его расчетный счет. Конечно, банк возьмет комиссию за перевод от физлица, но этот способ надежнее.
Если квартира покупается у физического лица, нужно обязательно проверить, приобреталась ли квартира в браке или нет. Если право требования на квартиру приобретено в браке, то нужно нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на отчуждение или (при его наличии) брачный договор (при условии, что он регулирует режим собственности супругов). Подтверждением факта оплаты от физического лица является расписка.
Если квартира покупается не у самого застройщика, а у физического или юридического лица, то подписывается договор цессии (договор уступки права требования). Этот договор тоже подлежит госрегистрации. Регистрация длится 2 недели.
Когда дом будет введен в эксплуатацию, нужно будет принять квартиру и подписать акт приема-передачи. Его нельзя подписывать до тех пор, пока вы не убедились, что квартира именно та, которую вы покупали, что все сделано так, как нужно, нет никаких недочетов, дефектов отделки, установлена сантехника (если дом сдается «под ключ»). Если вы нашли недочеты (неправильно установленные оконные блоки и т.д.), дефекты, нужно написать требование представителю застройщика об устранении этих дефектов и указать срок выполнения требования. Только после устранения недочетов можно подписывать акт приема-передачи квартиры. В противном случае, застройщик может отказаться исправлять дефекты, поскольку акт уже подписан и квартира принята.
Есть еще несколько способов оформления новостроек, которые используются в Томске.
Предварительные договоры купли-продажи
Это самый распространенный способ. С застройщиком подписывается предварительный договор. Он не подлежит горегистрации, тем не менее покупатель оплачивает всю сумму за квартиру. По этому договору застройщик по истечении указанного срока обязуется продать соответствующую квартиру. То есть сначала он ее построит, зарегистрирует право собственности на себя, а уж потом продаст. Риск в том, что застройщик может и не продать эту квартиру и в лучшем случае просто вернуть деньги. В худшем случае человек может остаться и без денег и без квартиры. Вернуть деньги можно будет только в судебном порядке.
Есть другой вариант, позволяющий покупателю подстраховаться. Кроме предварительного договора купли-продажи, составляется договор займа денежных средств. По истечении срока строительства застройщик обязан либо продать покупателю квартиру либо вернуть заем с какими-то установленными небольшими процентами за пользование деньгами (например, равными ставке рефинансирования Банка России).
Предварительный договор купли-продажи квартиры — это тоже законный способ, но риски здесь больше, чем при покупке по договору долевого участия в строительстве.
Вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Этот способ встречается реже, но тоже имеет место быть. Застройщик образует ЖСК, заключает договор со строительной фирмой и строит жилой дом. Человек заключает договор уже с ЖСК, вносит деньги за строительство квартиры (размер пая зависит от стоимости квартиры) и получает справку об оплате пая. Договор с ЖСК не регистрируется. Риск тут в том, что кооперативу может не хватить денег на строительство. В этом случае он может собрать собрание и начать собирать дополнительные средства с пайщиков. Здесь не исключена продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям, поскольку договор не подлежит регистрации — это дополнительный риск.