Сегодня слово «ипотека» прочно вошло в наш обиход, а его значение знакомо даже школьникам. Большинство квартир и домов покупают именно благодаря ипотечному кредитованию. Однако мало кто знает, что самому слову уже более 2 600 лет. Появилось оно еще в Древней Греции: ипотекой греки называли столб или камень, которым отмечали землю, находящуюся в залоге. Позже этим словом стали называть залог недвижимого имущества, гарантирующий возврат денег кредитору.
Рабы и «вещное право»
Что такое залог? Это способ обеспечения долговых обязательств, при котором заемщик передает кредитору право на имущество. Это имущество служит гарантией выполнения обязательств по договору. Заем денег под залог практиковался еще в древние века. В Древнем Египте им могло стать все, что было ценным и давало гарантию. Чаще всего закладывали рабов и землю. Уже тогда существовало «вещное право». Займы оформлялись договорами в присутствии свидетелей. По ним начислялись проценты, которые не должны были превышать сумму долга.
В Древнем Китае тоже можно было получить ссуду под залог земли. Обычно ее выдавали на 10 лет, а сам участок оценивался в 90 % от его стоимости. При этом заемщик не мог продать земельный участок, пока не выплатит долг. А кредитор на этот период получал право использовать его по своему усмотрению для получения выгоды. Если должник задерживал платеж, в наказание ему полагалось 10 ударов палкой. В случае непогашения долга приоритетное право выкупа участка получали родственники, затем его предлагали соседям.
Практика давать деньги в долг под залог существовала и в Древнем Вавилоне. Ее механизм зафиксирован в своде законов Хаммурапи, который относится к 1750 году до н. э. Высеченный на черной стеле свод из 282 статей регулировал гражданские, уголовные и семейные отношения. Процентная ставка в Древнем Вавилоне обычно составляла 20—30 % годовых. Но для малоимущих заемщиков ее могли снизить. При неурожае, вызванном наводнением или засухой, заемщик мог отсрочить выплату на год. Для этого должнику требовалось переписать договор с кредитором на глиняной табличке.
«Ипотека» — каменный столб на участке
Развитие ипотеки как кредита под залог недвижимости началось в Древней Греции. В 594 году до н. э. афинский политик Солон провел реформу, отменив поземельные налоги и обязательное наследование имущества по роду. Но главное, что теперь при неуплате кредита должник не попадал в рабство, а рассчитывался по долгам имуществом. Для этого при оформлении кредита на границе земельного владения заемщика ставили каменный столб с именем хозяина и кредитора, суммой залога и сроком его уплаты. Этот столб и назывался «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка). После заключения сделки хозяин не имел права выносить с участка какое-либо имущество, а также закладывать его повторно, как это часто бывало до проведения реформы. Этой цели служили и ипотечные книги, доступные всем желающим для проверки заемщиков.
От фидуции и пигнуса до ипотеки
Спустя несколько веков опыт греков переняли римляне, дав системе залога недвижимости новый виток развития. В отличие от Греции, где основными источниками заработка были торговля, мореплавание и мануфактура, в Риме было более развито аграрное хозяйство. Земля в нем имела большую ценность, а частная собственность была узаконена.
Изначально в Риме получила распространение такая форма залога недвижимости, как фидуция (fiducia). Это доверительная сделка, при которой права на заложенную недвижимость сразу переходили к кредитору. Получить их обратно должник мог после уплаты всей суммы долга. Однако такая система практически не защищала должника: кредитор мог либо потребовать долг, либо оставить имущество себе. Позднее к документу о залоге добавили положение actio fiducia. Оно хоть частично и ограничивало произвол кредитора, но многие правовые лазейки все равно сохранялись. Поэтому на смену фидуции пришел пигнус (pignus). Это неформальный залог, при котором имущество оставалось в собственности должника, а кредитор получал его во временное владение и мог требовать погашения долга за счет заложенного имущества в случае неисполнения обязательств. Но при этом закон запрещал ему оставлять предмет залога у себя. После реализации имущества кредитор обязан был вернуть должнику разницу между выручкой и остатком долга.
Из-за отсутствия публичности в Риме сделки с недвижимостью часто подвергались различным махинациям, одно и то же имущество могли заложить несколько раз. В государстве не существовало системы ипотечных книг, поэтому кредитор не мог проверить, находится ли имущество в залоге. Сделки фиксировались в простых соглашениях. Официальные и неофициальные документы, имеющие юридическую силу, появились позже.
Постепенно рабовладельческий строй ослабевал, и земли все чаще стали сдавать в аренду. У арендаторов почти не было имущества, заложить они могли только орудия труда, но лишились бы возможности работать. Тогда им разрешили использовать орудия в качестве залога. Со временем такой залог стал применяться и к другой недвижимости, в том числе к домам и имениям. Так появилась ипотека: если должник не возвращал деньги, кредитор мог забрать заложенное имущество, продать его на торгах и покрыть свои убытки.
Постепенно возникли новые виды залога, которые уже действовали не по соглашению сторон, а на основании императорских законов. Например, государство могло потребовать имущество в счет неуплаты налогов, также появились ипотеки в пользу жены на имущество мужа и другие. Так из скромного инструмента защиты арендаторов ипотека превратилась в сложную систему регулирования имущественных отношений.
Первые банки Древнего Рима
Первые официальные ипотечные организации и менсарии (от латинского mensa — банк) начали создаваться в Риме в I веке н. э. При императоре Антонине Пие во II веке н. э. было разработано специальное законодательство для ипотечных банков. Особую роль в развитии ипотечной системы сыграли финансовые алиментарные фонды, учрежденные при императоре Траяне. Они предоставляли ипотечные кредиты под 5 % годовых для вдов и сирот — это была самая низкая ставка в Риме того времени.
Средневековая ипотека и принцип гласности
После падения Римской империи развитие ипотечной системы остановилось на несколько сотен лет. В Средние века большинство государств Западной Европы приняли римское право. Идея ипотеки тоже нашла свое продолжение в европейских странах.
В Британии действовали два типа залога: «живой» и «мертвый». В первом варианте кредитор мог использовать землю должника для извлечения прибыли. Когда ее хватало для покрытия суммы долга, землю возвращали собственнику. В случае «мертвого» залога ее передавали во владение до тех пор, пока должник сам не выплатит всю сумму.
В Германии еще до начала формирования ипотечной системы было принято забирать имущество за долги. Но со временем укоренилась римская система, которую усовершенствовали, добавив принцип гласности. Сделку открыто заключали в публичных местах: ратушах, церквях, на народных собраниях. Затем была введена система земельных и ипотечных книг, где фиксировались сделки и информация о залогах. Позже они появились в Австрии, Швейцарии и других странах. Сумма залога должна была объявляться в соответствии с принципом гласности, то есть открыто. Ее размер фиксировался в ипотечной книге конкретной суммой. Проценты учитывались только при внесении в книгу записей.
Ипотека и закон
Специальное законодательство, регулирующее права на недвижимость и ипотечное право, в Европе начали разрабатывать в конце XVII века. В его основу легли две базовые нормы: ипотека могла применяться только к недвижимому имуществу, а продавать его можно было только при посредничестве суда. Средневековые законы сохранили определение, что «ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». А значит, право на возмещение относится ко всему имуществу целиком. Ипотека лежала на конкретном имуществе независимо от смены его владельца.
Строительные сберкассы: общие деньги на покупку жилья
В XVIII веке в Германии сформировалась одноуровневая система ипотечного кредитования, при которой банк использует только собственные ресурсы для финансирования ипотеки, не передавая закладные на жилье другим посредникам. Она существует и сегодня. Помимо этого немцы изобрели модель контрактных сбережений через строительные сберегательные кассы, основанную на коллективных накоплениях. Желающие приобрести жилье объединяются, чтобы собрать деньги на первоначальный взнос (от 30 до 50 % стоимости жилья) и взять в сберкассе ипотеку по выгодной ставке. Каждый участник является одновременно вкладчиком и заемщиком. Накопления используются в порядке очереди. Получив кредит, семья продолжает делать взносы, но уже не копит, а погашает долг.
В современной Германии строительные сберегательные кассы по-прежнему играют ключевую роль в жилищном инвестировании. С их участием финансируется строительство трех из четырех жилых объектов. Сегодня ресурсы для жилищных займов формируются из трех источников: вкладов граждан, платежей заемщиков за пользование кредитом и государственных премий, выплачиваемых при условии ежегодного внесения установленной суммы на счет. Получить кредит может только вкладчик кассы после 5—6 лет регулярных взносов в размере, зафиксированном в контракте. При этом процентные ставки по вкладам и кредитам не меняются весь срок действия договора. Погашение займа растянуто на длительный период — не менее 10 лет при ставке 7—8 % годовых.
В Великобритании строительные общества появились чуть позже — в конце XVIII века в Бирмингеме. Они работали по схожему с немецкими кассами принципу. Но в них разделили участников на вкладчиков и заемщиков. Вкладчики размещали свои деньги под проценты, а заемщики могли брать ипотеку без первоначального взноса. Строительные общества играли главную роль в ипотечной системе до середины XX века. Позже часть из них трансформировалась в ипотечные банки.
Ипотечные банки в Европе
Первый ипотечный банк появился в 1770 году в Силезии как государственный институт поддержки крупных помещичьих хозяйств. Для привлечения средств он начал выпускать закладные — особый вид ипотечных облигаций. В 1835 году начал работу Баварский ипотечный и вексельный банк. Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк «Земельный кредит», который был взят под контроль государства и полностью формализовал ипотечные кредиты. В Австрии ипотечные банки появились только во второй половине XIX века, а в Англии в XIX веке их вовсе не существовало.
В Пруссии, Австрии, Саксонии и в некоторых других немецких государствах были утверждены уставы и уложения, регулирующие работу ипотечной системы на законодательном уровне.
Как «американская мечта» привела к мировому кризису
Эволюция ипотечного рынка привела к появлению двухуровневой системы кредитования. Впервые она была реализована в США при президенте Рузвельте. Чтобы выйти из Великой депрессии, государство провело экономические реформы. Оно ввело государственную поддержку ипотечного кредитования и основало Федеральную жилищную администрацию. В результате реформ первоначальный взнос по кредиту снизился, а банкам дали право выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Их стали продавать инвесторам. Так появился вторичный ипотечный рынок, позволивший решить проблему дефицита кредитных ресурсов.
Для регулирования ипотечной системы были созданы специализированные организации: крупнейшая национальная корпорация и основной источник ипотечных фондов в США Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), компания Freddie Mac, финансирующая ипотечные кредиты, и государственная корпорация Ginnie Mae, управляющая ипотечными программами, которые не могут развиваться в частном секторе. Они покупали ипотечные кредиты под государственную гарантию или страхование и выпускали ценные бумаги, обеспеченные этими активами. Банки стали меньше беспокоиться о невозврате долга, поэтому начали выдавать больше кредитов под небольшие проценты.
В 2000 году в США стартовала программа «Осуществление американской мечты». По плану за десять лет жилье должны были приобрести 18 млн семей. Программа привела к массовой выдаче кредитов людям с низким доходом, которые в итоге не смогли выплачивать ипотеку. Однако финансовые компании продавали ценные бумаги под эти займы как надежные. В результате доля невыплаченных кредитов выросла настолько, что в 2007—2008 годах в США начался ипотечный кризис, за ним последовал обвал биржи, а затем разразился мировой финансовый кризис.
Россия: «мертвые души» и залог имений
В России возможность получить ссуду под залог имущества появилась во второй половине XVIII века вместе с правом владеть землей. Вначале она была доступна лишь людям из высшего сословия. Такие займы выдавали в основном земельные банки. При их получении учитывалось количество крепостных душ мужского пола, а стоимость хозяйства оценивала специальная комиссия. Однако она не проверяла, живы ли крестьяне, поэтому помещики часто указывали в документах «мертвые души». Механизма возврата денег не существовало — имение у владельца забрать не могли. Общий долг помещиков перед государственными банками исчислялся сотнями миллионов рублей.
После отмены крепостного права бывшие крепостные получили право на банковские займы. В результате рынок ипотечного кредитования резко вырос, а кредиты стали выдавать не только государственные банки, но и частные кредитные организации. Выдача ипотечных кредитов в дореволюционной России достигла пика к 1914 году: было выдано 508 тысяч кредитов на общую сумму 3,3 млрд рублей. Площадь заложенной земли составила 56 % от общей площади частной собственности.
После Октябрьской революции развитие системы ипотечного кредитования затормозилось на 70 лет. Возродилась она лишь в 1997 году, когда был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней», а год спустя — закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но поскольку кредиты выдавались под 40 % годовых да еще и в валюте, желающих взять их было немного. Поэтому по аналогии с американской Fannie Mae было создано российское Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Организация выкупала закладные и выпускала облигации, которые продавала на фондовом рынке, чтобы поддержать банки и сделать ипотеку более доступной. К 2005 году ситуацию удалось стабилизировать, и россияне смогли получать ипотечные кредиты под 10—15 % годовых на срок до нескольких десятков лет.
Сегодня ставки по ипотеке в России достигают 17—20 % годовых. Однако государство сохраняет возможность получения льготной ипотеки для некоторых категорий граждан. Наибольшей популярностью пользуется «семейная» ипотека. Также действуют «дальневосточная», «арктическая», «сельская», «военная» и «IT-ипотека», которые позволяют брать кредиты на недвижимость по сниженным ставкам.