Договор дарения недвижимого имущества: что это, зачем нужен и как составить

Когда возникает необходимость переоформить квартиру или дом на родственника, договор дарения часто является самым простым решением. В каких случаях можно использовать дарение и как сделать все юридически правильно — разбираемся в нашем материале.

Зачем нужен договор дарения?

Процедура дарения недвижимости — законный вид перехода права собственности от одного человека другому. Дарение — это сделка, в ходе которой даритель (владелец недвижимости) передает право собственности на объект одаряемому (тому, кто принимает недвижимость) на безвозмездной основе. Сделка является двусторонней и не может быть заключена в одностороннем порядке: одаряемый имеет право отказаться от недвижимости и прав на распоряжение ею.
1. Вместо завещания

Чтобы избежать судебных тяжб и разбирательств среди близких и дальних родственников в правах наследования, проще составить договор дарения. Он может быть зарегистрирован при жизни дарителя, а в особенных случаях, зафиксированных документально, дает право на проживание в квартире.

2. Передача недвижимости по обоюдному согласию

Если стороны согласны и договорились в силу определенных причин передать друг другу квартиру или дом, можно составить договор дарения. При прямом родстве сторон есть возможность избежать уплаты НДФЛ или существенно уменьшить сумму налога как при получении, так и при дальнейшей продаже имущества.

Недвижимость, переданная по договору дарения, не является совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу в установленном законом порядке при разводе супругов.

Можно ли обойтись без нотариуса и юристов?
Договор дарения можно составить в простой письменной форме и зарегистрировать в Росреестре области/края, в котором вы проживаете. Составлять договор и регистрировать его стороны могут без участия нотариуса и юриста, если иное не предусмотрено законом. Если передается доля в праве собственности или в числе собственников есть несовершеннолетние дети, договор и сделка должны быть оформлены у нотариуса под контролем органов опеки. Объекты недвижимости от лица детей младше 14 лет дарить нельзя.

Для самостоятельной регистрации нужно заполнить бланк договора (см. QR-код).

В договоре должно быть зафиксировано:

·       дата и место подписания;

·       участники сделки (даритель и одаряемый): ФИО, паспортные данные, даты рождения; опекуны — если одна из сторон является недееспособной (полностью или частично);

·       предмет договора — недвижимое имущество, передаваемое в дар: полный адрес объекта, характеристики (площадь, этаж, количество комнат), кадастровый номер — все данные есть в выписке из ЕГРН или свидетельстве о собственности на объект недвижимости;

·       основание, по которому предмет договора дарения принадлежит дарителю: вид права (собственность), номер и дата выписки из ЕГРН (либо номер свидетельства о собственности);

·       отсутствие обременения и правопритязаний со стороны третьих лиц: квартира/дом не находится в залоге у банка, на нее не имеют права другие лица (не была продана, обменена или подарена ранее);

·       иные условия — например, стороны договорились, что даритель сохранит право проживания в подаренной квартире: в договоре прописывается это условие и указывается, кто обязуется оплачивать коммунальные и иные услуги (по закону после перехода права собственности ответственность за обслуживание и содержание имущества ложится на одаряемого);

·       акт приема-передачи: подается в Росреестр вместе с договором дарения; подписание акта сторонами подтверждает факт перехода объекта недвижимости и фиксирует его комплектацию и техническое состояние.

Сколько стоит составить договор с помощью специалистов?
Если составление договора дарения кажется вам сложной процедурой, можно прибегнуть к услугам профессиональных юристов. В таком случае придется понести дополнительные расходы.

1.      Оформление у нотариуса:

·       3 000 руб. — госпошлина;

·       3 500 руб. — услуги правового-технического характера;

·       0,2 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Итого 10 500 руб. за договор дарения квартиры кадастровой стоимостью в 2 млн руб.

2.      Оформление с помощью риелторов (цены одного из томских агентств):

·       3 000 руб. — составление простого договора (подавать документы на регистрацию нужно самим);

·       20 000 руб. — составление договора с комплексом услуг полного сопровождения: помогут собрать пакет документов, запишут на регистрацию и сопроводят на сделку.

Можно зарегистрировать договор прямо в офисе риелторов, дополнительно заказав услугу электронной регистрации (6 000 руб.) или выездной регистрации (2 000 руб.) — специалист Росреестра приедет в офис в оговоренное заранее время. Цену, сроки и порядок оказания услуг стоит уточнять в день обращения.

3.      Оформление в МФЦ:

·       2 800 руб. — составление договора дарения в МФЦ г. Томска;

·       1 500 руб. — оформление в районном центре (например, в Колпашево).

Сколько стоит регистрация договора дарения?

Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Сдать документы можно или в Росреестр по месту нахождения недвижимости, или в любом МФЦ. Записаться можно очно, по телефону или на сайте Росреестра. Для оформления сделки потребуется полный пакет документов. Чтобы убедиться, что собраны все документы, можно обратиться к специалисту на стойке информации МФЦ. Помимо паспортов сторон, правоподтверждающих (выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности) и правоустанавливающих документов (как квартира оказалась в собственности дарителя — договор купли-продажи, мены, решение суда и т. д.) может потребоваться согласие органов опеки, супругов и пр. Предоставление технической документации не обязательно, однако она может пригодиться, если одаряемый решит удостовериться, что в квартире не была выполнена незаконная перепланировка.

Стоимость государственной регистрации договора дарения — 2 000 руб. Обычно оплачивается одаряемым, если иное не предусмотрено договором. Оплатить можно непосредственно в МФЦ через терминал банка.

Можно ли расторгнуть договор дарения?

Договор дарения может быть расторгнут после регистрации в установленном законом порядке. К примеру, если одаряемый применил к дарителю действия, опасные для жизни и здоровья его или членов его семьи. Даритель вправе потребовать расторгнуть договор, если одаряемый распоряжается имуществом таким образом, что создается риск его безвозвратной утраты. Сделка вернется в исходное состояние, если даритель переживет одаряемого — при наличии такого условия в договоре.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после сделки его имущественное, семейное положение или состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя. Также расторжение договора возможно по согласию сторон.

Требуется ли согласие родственников при заключении договора дарения?

Если один из супругов собирается подарить недвижимость, приобретенную в браке, требуется согласие второго супруга. Если квартира была приобретена до регистрации брака, даритель вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Если во время брака одному из супругов кто-то подарил объект недвижимости, он становится его единоличным владельцем, такая собственность не подлежит разделу при разводе.

Если одаряемым выступает несовершеннолетний ребенок до 14 лет, сделку за него совершают законные представители (родители, усыновители, опекуны). Одаряемый в возрасте 14—18 лет может самостоятельно совершить сделку с письменного согласия законных представителей.

Нужно ли платить налог с подаренной квартиры?

Все сделки с недвижимостью подлежат налогообложению, но есть нюансы. Так, если дарителем и одаряемым выступают лица, состоящие в прямом родстве (родители, дети, официальные супруги, братья и сестры — родные или имеющие одного общего родителя), налог платить не нужно. А вот дальним родственникам, двоюродным братьям и сестрам, дядям, тетям, тещам, зятьям и т. д. придется заплатить НДФЛ — 13 % от кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором произошел переход права собственности. Также обязанность заплатить налог возникает, если даритель и одаряемый живут в гражданском браке и не зарегистрировали законным образом свои отношения.

Можно ли продать подаренную квартиру?
Недвижимость, перешедшая в собственность по договору дарения, может быть продана, заложена или сдана в аренду на тех же условиях, что и любой другой вид имущества. Новый владелец может это осуществить сразу же после того, как официально станет собственником, то есть после внесения Росреестром сведений о сделке в ЕГРН.

При продаже полученной в дар квартиры (или дома) собственник обязан заплатить налог — 13 % от суммы сделки, если он владел недвижимостью меньше определенного законом срока: меньше 3 лет — для недвижимости, полученной в дар от близких родственников, и меньше 5 лет — для всех остальных категорий граждан.

Если квартиру или дом подарил близкий родственник, можно уменьшить НДФЛ на сумму налогового вычета (1 млн руб.), если процедура ранее не применялась.

Пример:
Бабушка подарила внучке квартиру, которую приобрела за 2 млн руб. Спустя 2 года внучка решила продать квартиру за 2, 5 млн руб. Она имеет право применить налоговый вычет: (2 500 000 руб. - 1 000 000 руб.) х 13 % = 195 000 руб. Налог составит 195 тыс. руб.

Есть второй способ снизить налог — уменьшить сумму, облагаемую НДФЛ, на сумму расходов на приобретение подаренной квартиры. Расчет сделаем на том же примере: (2 500 000 руб. - 2 000 000 руб.) х 13 % = 65 000 руб. В этом случае НДФЛ с продажи квартиры составит всего 65 тыс. рублей.

Продавец может выбрать только один способ снижения НДФЛ — либо применить вычет, либо уменьшить налогооблагаемую сумму на величину расходов на покупку подаренной недвижимости.