В условиях кризиса ипотечный кредит — не слишком приятная ноша. Поэтому многие, кто покупал жилье в кредит, задумываются: как снизить платежи или быстрее погасить ипотеку без потерь для себя?
Причин, по которым россияне, взяв ипотечный кредит, стремятся как можно скорее расплатиться по нему, существует множество. И чисто психологические мотивы играют здесь далеко не последнюю роль — никому не нравится постоянно ощущать себя должником. Нынешний кризис добавил в это стрессовое положение новую тревогу — не все уверены в стабильности доходов и надежности своего работодателя. В таких условиях желание быстрее погасить кредит — естественное и вполне разумное.
Существуют и чисто материальные поводы, впрочем зачастую тоже имеющие «кризисное» происхождение. Среди них главный — возникшая потребность срочно продать или обменять приобретенное жилье: кому-то оно уже не нужно или требуется совсем другое, либо изменилось место работы и проживания. Поскольку ипотека в такой ситуации — как гиря на ногах, то единственный здравый вариант — опережающее погашение долга.
Погасить нельзя отказать
Первый вариант быстро избавиться от ипотеки — досрочное погашение. Многие банки вводят ограничительные условия, поэтому только изучив их все, можно оценить целесообразность такого шага. В любом случае существуют два варианта оплаты: внести сразу всю сумму долга или делать это частями. В первом варианте нужно определиться с датой погашения и запросить в банке полный расчет процентов по кредиту и суммы оставшегося долга на момент предполагаемой оплаты. Во втором варианте вы имеете право потребовать уменьшения ежемесячных платежей, либо сокращения периода кредитования. Если вы желаете быстро расплатиться с ипотекой, то лучше сократить период кредита, заново рассчитав ежемесячную ставку. Если вы не уверены в своих доходах, снижайте сумму ежемесячного платежа, если твердо стоите на ногах — снижайте срок.
Что из предложенного выгоднее? У кредитов бывает два типа платежей — дифференцированные и аннуитетные. Досрочное погашение при аннуитетных платежах более выгодно, так как больший остаток долга при аннуитете предполагает и проценты больше. А когда больший остаток долга снижается, экономия получается существеннее, чем при снижении меньшего остатка долга. Однако ипотека с дифференцированными платежами сама по себе более выгодна, чем аннуитетный вариант.
Дату досрочного погашения следует выбирать как можно раньше: чем раньше дата, тем быстрее мы снижаем остаток долга по кредиту. А чем меньше остаток, тем меньше итоговые проценты по кредиту.
Эксперты считают, что если вы решились погашать ипотеку, то нужно это делать как можно раньше и уменьшать долг на как можно большую сумму.
А если другой банк
Другой способ быстрого погашения ипотеки — ее рефинансирование. В этом случае клиент просто берет более выгодный кредит в другом банке, перезакладывая ему ипотечную недвижимость. Иными словами — ваш ипотечный договор перекупает другой банк. При этом в новом банке вы пройдете примерно ту же процедуру, только сумма по кредиту на этот раз будет меньше. Для этого вам нужно получить согласие прежнего банка, но это не является проблемой, если вы добились понимания с новой кредитной организацией.
Только не стоит забывать, что в случае с аннуитетными платежами первые несколько лет вы в основном платите проценты. Например, из 20 000 руб. ежемесячного взноса 18 000 идет на уплату процентов и лишь 2 000 — на гашение основного долга. Постепенно пропорция меняется в пользу гашения основного долга. В случае рефинансирования вам придется пройти этот путь заново, то есть сначала выплачивать в основном проценты, а уже потом сам долг.
Экономия за счет государства
Быстрее выплатить ипотеку можно и при помощи денег, полученных в результате налогового вычета: всем приобретающим недвижимость государство предоставляет право вернуть 13 % от суммы, которую они затратили на строительство или покупку жилья, но не больше 2 млн руб. Такой же налоговый вычет в размере 13 % отдельно полагается с суммы, которую вы выплачиваете банку в качестве процентов по ипотечному кредиту. Причем вычет вы можете заявлять ежегодно. Для досрочного погашения ипотечного займа можно использовать материнский капитал и часть средств из него. Такой капитал полагается при усыновлении или рождении второго ребенка, а также последующих детей. Как это сделать, вам объяснят в местном отделении Пенсионного фонда. Если же вы не имеете возможности досрочного погашения кредита и даже не рассматриваете для себя такой вариант в будущем, то следует соблюдать несколько обязательных правил при выборе ипотеки.
Сумма кредита
Следите, чтобы ипотечный платеж не превышал 40 % от вашего ежемесячного дохода! Чем больше сумма кредита, тем больше ежемесячный платеж. Допустим, у вас есть 1 млн руб. и вам нужно еще 3 млн на покупку квартиры с условием возврата за 10 лет. Тогда согласно ипотечному калькулятору ежемесячный платеж при ставке 12 % годовых составит 43 000 руб. Если увеличить размер кредита до 4 млн, то платеж вырастет до 57 000 руб*. Срок кредита: чем «длиннее» ипотека, тем меньше ежемесячный платеж. Например, если вышеуказанный кредит попытаться вернуть за 5 лет, то ежемесячный платеж составит 88 000 руб., а если за 15 лет — 48 000. Но помните, что в таком случае вы сильно переплатите за жилье.
Поэтому если у вас есть возможность и деньги, выбирайте короткий срок кредита с небольшой переплатой. Но при сравнении размеров переплаты обратите внимание, что есть еще и инфляция. 10 000 руб. сегодня и 10 000 руб. через 10 лет — это разные суммы с точки зрения покупательской способности.
Первоначальный взнос
Чем он больше, тем меньше ежемесячный платеж по кредиту. Если при стоимости жилья в 4 млн вы займете 2 млн на 10 лет, то каждый месяц придется возвращать по 28 000 руб. банку. При взносе в 3 млн платеж составит 14 000 руб. Если у вас есть всего 10-20 % на первоначальный взнос по ипотеке, то лучше отложите покупку жилья на несколько лет, чтобы накопить как можно больше. Так ваши ежемесячные платежи и переплата будут меньше.
Процентная ставка: чем она выше, тем больше переплата и ежемесячный платеж. Найти кредит с самой низкой ставкой можно с помощью ипотечного калькулятора (например, на сайте финкалькулятор.рф): указав сумму своей ставки, вы сможете определить, сколько вам придется платить ежемесячно. Вообще процентная ставка — это, собственно, то, что вы переплатите банку за возможность приобрести жилье.
Страхование заемщика
Стоимость кредита и страховка обязательно влияет на размер процентной ставки. Если вы и ваше имущество застрахованы, для банка это весомая гарантия возврата денег. Поэтому не стоит отказываться от страховки, если банк ее предлагает при условии, что ставка для вас будет ниже, чем у тех, кто отказался от полиса. Сумма страховки будет зависеть от размера кредита и ваших данных как заемщика. Но сэкономить на страховке вполне возможно: выберите из списка страховых компаний, аккредитованных в банке, в котором вы хотите оформить кредит, ту, стоимость полиса в которой наиболее комфортна для вас.