Рядом с Томском десятки садоводческих товариществ, в которые каждое лето устремляются тысячи жителей областного центра: одни едут отдохнуть от шумного пыльного города, другие — вырастить урожай, который будет радовать долгой сибирской зимой. Мы решили разобраться, во сколько горожанам обходится дачная жизнь и какие проблемы поджидают собственников.
Снять или купить дачу?
Главный вопрос, который стоит задать себе перед покупкой дачи: для каких целей она мне нужна? Это очень важно: от целей будут зависеть критерии выбора участка. Хотите небольшой домик с банькой, летним бассейном и мангалом, чтобы приезжать на выходные? Или планируете поставить теплицы для овощей и посадить картошку и плодово-ягодные культуры, чтобы обеспечить витаминами всю семью? А может, задумали жить за городом все лето и приезжать туда на праздники в любое время года? Когда ответите на вопрос, сразу же определятся критерии для поиска участка: площадь, транспортная доступность, удаленность от города, наличие построек и насаждений, ландшафт участка и многое другое. И именно летом можно нагляднее всего увидеть, насколько та или иная дача подходит под ваши цели.
Проблемы могут возникнуть у тех, кто хочет сначала примерить на себя дачную жизнь и снять участок в аренду на сезон. «Если говорить о рынке аренды дачных участков на летний период, то это абсолютно неразвитое направление в Томске. Как правило, томичи договариваются о такой аренде частным образом, и массового спроса по нашим базам недвижимости мы не наблюдаем. Запросы от риелторов и их клиентов на сдачу или аренду дачи попадаются исключительно редко. Если открыть «Авито» и начать поиск по этой категории, тоже станет понятно, что там ничего нет, — отмечает директор агентства недвижимости «Август» Андрей Журавлев.
Какую дачу покупать?
В последние годы спрос на дачные участки только растет. «Пандемия стала спусковым крючком роста спроса, а следом и стоимости пригородной недвижимости. Но, как ни странно, цены на нее растут не с такой скоростью, как на городскую недвижимость, несмотря на повышенный спрос. Пригород все еще выгоднее, — говорит Андрей Журавлев. — Как долго это продлится — не известно. Спрос на дачи также довольно высокий. Приведу пример: недавно мы буквально за неделю продали дачу по потолку цены — за 1,5 миллиона рублей.
Самые востребованные участки — это наделы площадью примерно 10 соток. Если площадь больше, люди начинают думать, как за этим следить, если меньше — кажется, что дача совсем маленькая, «советская». Среди других критериев, на которые обращает внимание средний покупатель, наличие бани и летнего домика, транспортная доступность (ходят ли до СНТ автобусы, есть ли зимняя доступность) — это очень увеличивает шансы продажи-покупки участка, — отмечает Журавлев. — Если говорить о коммуникациях, на которые важно обратить внимание при выборе дачи, то это электричество и летняя вода. Вода, к слову, есть почти во всех СНТ в окрестностях Томска. Дополнительные коммуникации, в том числе возможность подвести основное водоснабжение, есть на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), но это уже другая ценовая категория. Я бы посоветовал обратить внимание на качество подъездных путей, наличие поблизости улиц, которые чистят от снега в зимний период. Это важный момент, поскольку многие любят приезжать на дачу на Новый год или жарить шашлыки независимо от сезона».
Сколько стоит дача в Томске?
Стоимость дачных участков в Томске напрямую зависит от их расположения и удаленности относительно города. «Самое популярное дачное направление Томска — южное: Аникино, Геологов, Богашево. Чем ближе к городу, тем дороже: самые дорогие дачи в Аникино, в Богашево можно купить участок по более демократичной цене. Влияют на цену и подъездные пути. Например, дачи за железнодорожной линией, расположенные далеко от переезда, будут стоить дешевле, — рассказывает земельный эксперт Владимир Пентюгов. — Если говорить конкретнее, хорошая дача с приличным домиком (в хорошем состоянии, 40—60 квадратов), банькой и более-менее облагороженным участком (в среднем 6 соток) обойдется в 2—2,5 миллиона рублей. Если домик старенький, то разбег цен будет от 1 до 1,5 миллионов рублей. Если на участке только совсем старый дом советских времен, цена такого участка будет равна цене земли. Дальше все зависит от географии: в Аникино и Геологов стоимость все равно будет немаленькой, в Богашево цены таких участков начинаются от 300 000 рублей. Но тут нужно быть готовым вкладывать время и средства».
Второе по популярности направление, по словам эксперта, — левобережье. Например, СНТ «Ветеран». Многие участки по документам дачные, но при этом на них немало жилых домов. Стоимость участков начинается от 2,5 миллионов рублей за 10 соток без домика. В СНТ «Лесная дача» 8 соток земли можно купить за 600—700 тысяч. «Расти стоимость начала после старта строительства микрорайона Левобережный лайф, с которым СНТ граничит. Участок с более-менее приличным домиком там теперь стоит не менее 2 миллионов рублей, а с хорошим — ближе к 3 миллионам», — говорит Владимир Пентюгов.
Также пользуются популярностью дачи в районе Заварзино (ценник примерно такой же, как в Богашево). Северное направление самое бюджетное. Даже при хорошей транспортной доступности дачный участок без домика в конце Иркутского можно купить за 100 000 рублей. Главная причина непопулярности — летние ароматы. Чуть дороже участки лишь в поселке Светлом — около 300—400 тысяч рублей за 8 соток земли. Но на таких участках люди строят скорее жилые дома, чем дачные домики.
Как выбрать дачный участок
Выбирая дачный участок, нужно обращать внимание не только на его внешний вид, но и на документы. Именно в них часто кроется немало подводных камней, которые могут стоить новым собственникам потраченного времени и денег. «Самая распространенная проблема — отсутствие у большинства дачных участков межевания. Либо оно есть, но реальные границы участка не совпадают с картой, — рассказывает Владимир Пентюгов. — Особенно часто проблема с межеванием встречается у старых участков. Работа в этом направлении ведется, но шансов столкнуться с ней еще очень много. Если вы покупаете такой участок, нужно быть готовыми потратиться на межевание — около 10—15 тысяч рублей».
Не менее часто покупатели сталкиваются с отсутствием новых документов на участок (выписки из ЕГРН). У собственников на руках обычно есть садоводческая книжка, госакт, постановление о предоставлении земельного участка — на этом все. Участок продается как есть, и приводить документы в порядок приходится новым собственникам. Сделать это можно самостоятельно, заплатив пошлины, но понадобится время. Если обратиться за помощью к юристу, время сэкономится, а стоимость услуг будет зависеть от проблемности участка.
«Очень часто покупатель сталкивается с тем, что дачный домик не зарегистрирован, не узаконен — ни как садовый дом, ни как жилой. Если дача предназначена для сезонного использования, то никто не будет заморачиваться и регистрировать постройку. А если дача круглогодичная и вы захотите застраховать свой дом или прописаться в нем, тогда его нужно регистрировать», — отмечает эксперт.
Можно ли прописаться на даче?
Прописаться можно не на каждой даче — все зависит от назначения участка. Наиболее подходящим для постройки собственного дома является участок для ИЖС. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов и стоят недешево. Поэтому сегодня большой популярностью для капитального строительства пользуются земельные наделы, предназначенные для садоводства. На них можно строить коттеджи для постоянного проживания. С 2018 года не требуется получать согласие на строительство дома, однако собственник участка обязан уведомить о начале и окончании строительства дома. Если строите дом без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку. А вот если вы покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, придется ограничиться нежилыми постройками хозназначения. Конечно, и на таких участках собственники нередко строят домики, но прописаться там точно не выйдет.
Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование можно узнать из выписки из ЕГРН, однако она есть не у всех продавцов. «Самый простой способ узнать назначение участка — обратиться в администрацию сельского поселения, на территории которого находится земельный участок (если не хотите вникать в документацию). Если хочется конкретики, лучше обратиться за консультацией к юристу, который поможет разобраться во всех нюансах», — рекомендует Владимир Пентюгов.
Ежегодные расходы
Покупка дачного участка, особенно в популярном направлении, — это уже само по себе недешевое удовольствие. Но это не единственная трата. Владение любой недвижимостью влечет за собой оплату имущественного налога. Для дачных участков он не превышает 0,3 % кадастровой стоимости. Конкретную ставку устанавливает муниципалитет, а сумму можно узнать в личном кабинете налогоплательщика. Если на участке есть дом, зарегистрированный в ЕГРН, придется заплатить еще и налог на него. При расчете налога на частный дом налоговой базой также считается кадастровая стоимость строения. Но при этом учитывается только площадь свыше 50 м2. Например, если общая площадь дома составляет 70 м2, налог будет рассчитываться по кадастровой стоимости только 20 м2. Ставки налога устанавливаются индивидуально в каждом регионе, но не могут превышать 0,1 % от кадастровой стоимости жилого дома.
Дачники, чьи участки входят в СНТ (садовые товарищества), обязательно платят взносы — целевые и членские. Целевые взносы устанавливаются на общем собрании под конкретные цели. А членские взносы, их размер и периодичность внесения утверждаются на коллективном собрании. За счет них оплачиваются коммунальные услуги, работа сотрудников и председателя, обязательства перед ФНС, связанные с деятельностью товарищества (обычно не превышают 5—6 тысяч рублей в год).
Не надо забывать и о расходах на благоустройство участка и домика, дрова для баньки (если она есть), рассаду, удобрения, садовый инвентарь, поездки на дачу и другое — окончательная сумма зависит только от возможностей.
Мы поговорили с экспертом в области страхования о том, как правильно застраховать дачный дом и на что при этом обратить внимание.