История
Когда родилась ипотека
История ипотеки в России началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работали 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 в. считался Московский народный банк, но в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.
Большинство участников ипотечного рынка России зачастую называют моментом рождения ипотеки в современной России сентябрь 1997 — тогда было учреждено «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В 1998 году был принят федеральный закон № 102 «Об ипотеке». Он должен был подтолкнуть банки к расширению своего бизнеса через выдачу ипотечных кредитов, а граждан — к покупке квартир с привлечением кредитных средств. Но в 1998 году ипотека выдавалась под 40 % годовых и сроком на три года, поэтому желающих было очень мало.
Лишь к 2005 году ставка по ипотечным кредитам сократилась до 14 %. Спустя еще три года банки снизили ставку до 10-12 % годовых, а срок кредитования увеличился до 30 лет.
— Крестьяне освобождались вместе с землей. Но землю они получали не бесплатно! — учитель истории обычной томской школы Ольга Некрасова рассказывает старшеклассникам об отмене крепостного права в России. — Землю они должны были выкупить! Если крестьянин не мог выкупить землю сразу, ему давали рассрочку…
Ольга Николаевна пишет на доске цифры:
— Рассрочку на 49 лет под 6 % годовых… Ничего не напоминает?
15-летние россияне дружно:
— Ипотека!
— Да! — подтверждает учитель истории. — Только процент в два раза меньше, а срок в два раза больше.
Ольга Николаевна знает, о чем говорит. Сама, как признается ипотеку не брала. Мама оставила квартиру, в которой и живет педагог. Но недавно дочь вышла замуж, молодые оформили квартиру в ипотеку, а основное бремя платежей взяли на себя родители молодых супругов.
— Что делать, платим со сватьюшкой, — вздыхает Ольга Николаевна, как и еще почти миллион россиян, взявших ипотеку в 2017 году. Средний размер ипотечного кредита в России сегодня — чуть меньше 2 миллионов рублей. Средняя ставка по кредиту — 11 %. Это означает, что россияне только в 2017 году взяли в банках почти два триллиона рублей, а отдавать только в виде процентов будут тем же банкам 200 миллиардов рублей ежегодно. Общая же сумма выданных россиянам ипотечных кредитов равняется примерно пяти с половиной триллионам рублей!
Уходящий год бьет все рекорды по объемам ипотечного кредитования, чему немало способствовало снижение ставок по ипотечным кредитам до исторического минимума. Сам президент России Владимир Путин призывал год назад в августе не медлить и брать ипотеку, а год спустя глава Сбербанка Герман Греф прогнозирует, что ставки могут снизиться и до 6-7 %. Крупнейший российский банк уже заявил, что готов отказаться от первоначального взноса как обязательного условия получения ипотечного кредита. Все указывает на то, что ипотеку в год ее официального 20-летия в России ждет не только всеобщая популярность, о чем свидетельствуют анекдоты, но и взрывной спрос. Надо только подождать лучших условий от банков и застройщиков. Но россияне, как молодожены, ждать не любят. Хватит, наждались.
Мнение омбудсмена
Что означало появление ипотеки для россиян
Однажды ко мне обратился один весьма известный журналист: у него счастливый брак, двое детей и все бы хорошо, но жена регулярно попрекает его тем, что за приобретенную ими в ипотеку квартиру за 25 лет обслуживания долга им придется заплатить тройную цену. Я предложил ему сказать жене, что за дополнительные деньги они купили время. Победа была мгновенной и полной.
И это не мудрено. Ведь не приобрети они квартиру в ипотеку, а отложи решение жилищного вопроса до тех пор, когда скопится необходимая сумма, с большой вероятностью они бы остались бездетными. Съемное жилье, возможно, имеет свои преимущества, но до тех пор, пока не появятся дети. Им нужна постоянная поликлиника, детский сад, школа…
До прихода на российский финансовый рынок ипотеки купить жилье могли только очень богатые граждане. Ипотека открыла доступ к одному из важнейших человеческих благ людям со средним достатком. Причем открыла доступ как раз на том этапе человеческой жизни, когда крыша над головой особенно необходима. Конечно, за это благо приходится дорого платить. Поэтому, решаясь на ипотечный кредит, нужно отмерить не семь раз, а, как сказано в писании, до семижды семидесяти.
Есть несколько правил, которым полезно следовать. Это не гарантирует защиту от неприятностей, но существенно снижает вероятность их наступления.
Первое — брать заем только в той валюте, в которой получаешь доходы. Для россиян это, за редчайшим исключением, рубль.
Постараться создать и поддерживать «подушку безопасности» в виде денежных накоплений, которые в случае потери работы, болезни и других непредвиденных обстоятельств позволят продержаться полгода. Этот совет легко дать, но трудно выполнить. Если не получается накопить на 6 месяцев, то иметь запас прочности хотя бы на 3-4 месяца совершенно необходимо.
Ждать или платить?
В 1990 году я писал новогодний репортаж о работе «Деда Мороза на час». Был классический случай актера из ТЮЗа, у которого «елки год кормят».
— Я на выездах не пью, — сказал мне актер-Дед Мороз. — Это непрофессионально. Просто физически невозможно выполнить 5-6 заказов за вечер, если будешь пить в каждом доме.
Мой Дед Мороз и правда был профессионалом. Наш трезвый вечер приближался к завершению, когда мы приехали на последний адрес. Это была новая трехкомнатная квартира в самом элитном тогда формате: в панельном доме 75-й серии. Хозяин квартиры — 40-летний работяга одного из томских заводов — незаметно для маленькой дочки вынес на лестничную клетку подарок — огромного серого плюшевого слона. Актер засунул слона в мешок и громко постучал в дверь:
— Я долго шел и весь продрог, много пройдено дорог… — начал Дед Мороз. Пока все катилось по сценарию, я, тогда корреспондент областной газеты «Молодой Ленинец», оглядывался. В квартиру только что переехали — это было видно по еще неразобранным коробкам, временно расставленной мебели, голым, как говорят в народе, окнам.
Когда счастливая девочка получила слона, довольный папа сказал:
— Все, иди в свою комнату…
Он сказал это так, что дальше мог бы и не рассказывать: деревянный двухэтажный барак, три семьи в двух комнатах, вечно текущий зимой кран, чтобы не перемерзала вода, выгороженная из угла кухни ванна с туалетом, разговоры соседей, которые слышно, как свои…
— Выпей со мной, Дед Мороз! — сказал глава семейства и подошел к серванту, где уже сверкали рюмочки и початый коньячок.
— Я не пью на работе, — куда-то в накладную бороду сказал актер.
Хозяин уже наливал.
— Я 15 лет стоял в очереди на жилье, — сказал он. — Дети родились и выросли. Отец умер. Я на заводе передовик и все такое, но все равно один раз за прогул в очереди на два года отодвинули. Первый раз за 15 лет я нормально встречаю Новый год в своем жилье. Так что ты выпьешь со мной, Дед Мороз.
Актер молча стянул бороду на резинке под подбородок. У него в ТЮЗе «бесплатных» квартир тоже ждали безнадежно, десятилетиями, ютясь в съемном жилье, или — это было счастье — в служебных квартирах. Получение советским человеком своей квартиры после многих лет унизительной крепостной зависимости от предприятия-работодателя было праздником даже большим, чем рождение детей.
Дед Мороз умер, как и та страна, которая могла запустить человека в космос, а обеспечить его жильем на земле не могла. Хрущёв строил свои пятиэтажки, Брежнев обещал каждой советской семье по квартире, Горбачёв принимал программу, которую за ее эффективность иначе как «Жулье 2000» и не называли… Никто не смог решить проклятого российского вопроса — дать россиянину столько квадратных метров, сколько он захочет.
Очередная жилищная инициатива сверху случилась в 1996 году, когда правительство РФ выпустило постановление за номером 1010, в котором предусматривалось создание государственного «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». АИЖК было создано в 1997 году и первые несколько лет откровенно симулировало деятельность, поскольку ипотечных кредитов под 48 % годовых никто ни брать, ни давать не хотел. Заглядывать вперед не то что на 15 лет, на 3 года никто не хотел. Строительный рынок жил по своим законам и имел мало общего с цивилизацией, опираясь в основном на деньги дольщиков. АИЖК примеряло на себя роли застройщика, распорядителя хилых на то время государственных и региональных льготных жилищных программ, занималось землеотводом, словно готовило почву для массового внедрения нового для россиян финансового инструмента.
Но так или иначе в государственном лексиконе слово «Ипотека» появилось в 1997 году, который и считается официальным годом ее рождения в России.
Томичи, которые всегда страдали от отсутствия жилья, в 2000 году одними из первых создали собственную ипотечную программу. Тогда банкиры не очень понимали, зачем в ней участвовать. Областной администрации даже пришлось вложить в программу 25 миллионов бюджетных средств, чтобы она заработала. По сути это было завуалированное субсидирование процентных ставок. Первые ипотечные кредиты выдавались на 8 лет под 10 % годовых при годовой инфляции в 20 %. А обычный банковский кредит выдавался в среднем под 28 %. Но все эти схемы с государственным участием все равно оставались нежизненными. Все изменилось через 5 лет.
Мониторинг ВЛФ: как менялась средневзвешенная ставка по выданным кредитам за последние пять лет
Начало 2012 года выдалось наиболее благополучным с точки зрения размера ставок по ипотечным кредитам. При этом к началу 2013 года ставки в среднем по РФ и в СФО немного подросли, но в Томской области динамика ставок показала обратную тенденцию — они, напротив, несущественно снизились. В течение 2013 года ставки показывали в Томской области боковой тренд, весь год оставаясь примерно на одном уровне. Резкий рост ставок по ипотечным кредитам произошел в 2014 году на фоне снижения котировок на нефть, роста курса иностранной валюты к российскому рублю и повышения ключевой ставки ЦБ. С конца 2014 до начала 2016 года ставки по ипотечным кредитам находились для большинства россиян на «запретительном уровне». Однако сформировавшаяся тенденция к понижению ипотечных ставок с середины 2015 года позволила к началу 2017 года достичь уровня начала 2012 года. В настоящее время средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам находится на историческом минимуме.
Второе рождение
Реальная вспышка ипотеки в России произошла в середине нулевых годов 21 века. Жирные нулевые, растущие доходы среднего класса, стабилизация финансового рынка с одновременным снижением ставок по кредитным продуктам, падение спроса на строящееся жилье сошлись к 2005 году так, что стало ясно — ипотека в России будет. Богатые и что-то поднакопившие, платежеспособные уже построились и в долги залазить не собирались. Новые квартиры понадобились относительно молодым людям. Застройщики, понявшие, что период первоначального накопления капитала с его диким спросом на жилье закончился, быстро переориентировались на малогабаритные студии и однушки.
— Строительная индустрия в России могла бы замереть на долгое время, если бы не ипотека, — считает д. э. н., заведующий кафедрой экономики Института экономики и менеджмента Национального исследовательского Томского государственного университета Дмитрий Хлопцов. — Она заставила отрасль перестроиться, перевооружиться, начать комплексное освоение жилых микрорайонов, выйти на частно-государственное партнерство с властями для сооружения в новых микрорайонах детских садов, школ. Строители начали разговаривать с банками об открытии совместных программ финансирования конкретных проектов, когда банк выдавал ипотеку под конкретный микрорайон или даже дом по сниженной ставке, с небольшим первоначальным взносом или даже без него.
Наконец, ипотека, сколько бы злых шуток по ее поводу ни отпускали, создала положительный образ банкиров, которые из алчных процентщиков стали превращаться в добрых дядечек, решающих для людей серьезную стратегическую проблему — проблему крыши над головой. Ипотека связала банки с настоящей жизнью и потребностями реальных людей, бюджетников со средними доходами, которые до этого обходили банки стороной. Ипотека дала самое главное: возможность решить свои жилищные проблемы, чем не мог похвастать ни один советский проект в жилищном строительстве. Только этот рыночный механизм позволил людям перестать мечтать и начать жить в своем жилье.
Ипотека спасла не только строителей. В кредитных портфелях крупнейших российских и небольших местных банков ипотечные продукты стабильно превышают половину.
— Мы работаем с ипотекой с 2000 года, были победителями конкурса областной администрации среди кредитных организаций на реализацию первой ипотечной программы. С 2010 года предлагаем людям взять ипотеку без первоначального взноса, — говорит Оксана Филипчук, начальник управления активных операций небольшого регионального ПАО «Томскпромстройбанк». — Сегодня доля ипотеки в кредитном портфеле физических лиц в нашем банке составляет 72 %.
— Кардинально изменился портрет заемщика, — говорит руководитель Регионального центра финансовой грамотности Томской области Елена Кузьмина. — Если в начале становления рынка ипотеки молодой человек, берущий ипотеку, однозначно относился к группе риска, то сегодня молодые семьи, оформляющие жилищный кредит, одни из самых надежных клиентов в банках. Спонтанных решений об ипотеке не бывает: шли по улице, подумали, а почему бы не взять, — это не про ипотечные кредиты. Ипотечные заемщики — это люди, трезво оценивающие свои перспективы и платежеспособность.
Сбербанк выдает потребительские кредиты миллионами штук и миллиардами рублей. Но и в его кредитном портфеле ипотечные заемщики составляют примерно половину, признается Виталий Щуренков. Ипотека развивается семимильными шагами, в market place Сбербанка уже встречаются без посредников: с одной стороны застройщики или владельцы жилья, а с другой — клиенты банка, решившие взять ипотеку.
— Я недавно вернулся с большого форума по недвижимости в Санкт-Петербурге, — говорит Щуренков. — Риэлторы плачут и говорят, что это конец их бизнеса в его традиционном виде.
Другое дело, что в Томске, по мнению банкира, приехавшего из Самары, происходят не очень хорошие для ипотеки процессы на рынке недвижимости.
— Рынок вторичного жилья тормозит в развитии ипотеку. Я это вижу, сравнивая хотя бы с родной Самарой. Концепция современного человека в отношении покупки жилья такова: заехал и живу. А в Томске состояние вторичного рынка таково, что заехать и жить не получается. Надо сначала сделать ремонт. А это уже другие расходы, которые к ипотеке не пришьешь. А «вторичка» в Томске, тем не менее, более привлекательна, чем новое жилье, которое строится далеко от центра. Для ипотеки нужен прорыв, и я уверен, что планы по строительству нового жилья в центре Томска будут осуществлены.
«Вторичка», взятая в ипотеку, никуда не двигает строительный комплекс и его развитие замедляется. Да и мультипликативный эффект в новостройках сильнее, уверен Дмитрий Хлопцов:
— Новое жилье заставляет работать поставщиков мебели, кухонного и электронного оборудования, поставщиков отделочных материалов и самих отделочников, тогда как вторичное жилье это всегда немножко компромисс старого и нового: что-то мы меняем в жилье, но весьма существенную часть можем оставить до лучших времен.
Рефинансирование: миссия невыполнима
Виолетта Шматкова взяла ипотечный кредит под 15 % годовых в ВТБ в 2015 году. Почти сразу поменяла работу и место жительства: уехала из Томска в Москву. Спустя два года, когда ставки поползли вниз, решила рефинансировать ипотеку. Взяла отпуск и вернулась в Томск. В банке к ее предложению снизить ставки отнеслись прохладно: терять 3-4 % годовых от суммы в 2 миллиона дураков нет. Тогда Виолетта методично обзвонила все банки, которые предлагали рефинансировать ипотеку. Банки соглашались выдать новый ипотечный кредит для погашения старого, но взамен требовали залог: ту самую квартиру, которая уже была заложена в ВТБ. Нет залога — нет ипотеки.
Как ни странно, согласился выдать ипотеку без залога один Сбербанк, но и тот на этапе оформления пошел на попятную — переход залога из одного банка в другой процедура сложная, которую без труда можно обставить юридическими рогатками. Кроме того, новая ипотека — это новые единовременные расходы: страхование себя, имущества, получение новых и весьма недешевых справок. И сама процедура выходит за рамки календарного отпуска. В итоге Виолетта Шматкова плюнула и живет со старой ипотекой. Хотя если ставки действительно снизятся до 6-7 %, она попытается рефинансировать ипотеку снова. Даже взяв отпуск за свой счет. Такая овчинка — экономия в 150-160 тысяч — стоит выделки.
Наши собеседники-банкиры не отрицали самой возможности рефинансирования ипотеки и говорили, что этот процесс запущен: люди идут. Но сколько клиентов реально попросили о рефинансировании и сколько его реально добились — эти цифры наши собеседники не смогли припомнить.
Ипотека: все еще впереди
В мире новый тренд: молодежь отказывается от своего жилья. Она хочет быть мобильной, свободной, независимой от материальных активов. К тому же дешевеет съемное жилье во всех его видах, есть варианты недорогого мобильного жилья. Но россиянина, который только недавно обрел фактические права собственности на жилье и реальную возможность его строить, будет трудно снова сделать бездомным. А раз так, то у российской ипотеки серьезные перспективы. К тому же ипотека — хорошая жизненная школа. Правда, те, кто через нее прошел, утверждают, что лучше закончить ее экстерном.