Задать вопрос

Рост во время кризиса

12.08.2020

Этот год выдался богатым на нестандартные ситуации. Неожиданно для многих отреагировал на пандемию коронавируса и вызванный ею экономический кризис и рынок недвижимости. Вопреки ожиданиям его активность не только не снизилась, но пережила всплеск. С чем это связано и какие еще изменения произошли на рынке жилья — в этих вопросах мы попытались разобраться вместе с экспертами.

Ставки — вниз, спрос — вверх


Главное, с чем эксперты связывают беспрецедентный для кризиса всплеск активности на рынке недвижимости, — дешевая ипотека.

— Большую роль в растущем спросе сыграли программы господдержки строительной сферы. В случае с Томском помогла и сельская ипотека — под нее попали два крупных жилых района — Северный парк и Южные ворота, которые формально относятся к Томскому району. На те квартиры, которые здесь еще не раскуплены, уже есть бронь, — отмечает менеджер по недвижимости агентства «Терем» Роман Конов.

И хотя сейчас «сельская ипотека» уже неактуальна (банки практически закончили прием заявок), осталась интересная ставка по так называемой семейной ипотеке.

— Есть интересные ставки и на приобретение новостроек, и на вторичное жилье. Предложений много, они все довольно привлекательные, и это всколыхнуло спрос, — уверена Наталия Быкова из агентства недвижимости «Лагуна».

Как отмечают специалисты, из-за возросшего спроса на рынке недвижимости Томска сложился ощутимый дефицит по некоторым предложениям. Например, повышенным спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры в Кировском и Советском районах — в центре, в новых кирпичных домах, которым 5-20 лет. Выбор тут очень небольшой. Влияет и то, что строительство подобных домов в центре Томска практически не ведется, а если что-то и строится, то изначально по высоким ценам. Также осталось несколько строек, которые застройщики не могут ввести в эксплуатацию, что отнюдь не помогает удовлетворению спроса в этом сегменте.

Цифра
63 384 рубля составила в конце июня средняя стоимость квадратного метра жилья в Томске. При этом еще в конце марта она была равна 58 197 рублям.

Инвестиционные покупки


Еще одной особенностью рынка недвижимости во время пандемии стал инвестиционный интерес. Снижение ключевой ставки привело к тому, что держать сбережения на банковских депозитах стало невыгодно. Люди начали искать альтернативные способы инвестирования средств. А так повелось, что в России одним из ликвидных вложений граждане традиционно считают недвижимость. Об этом говорит и тот факт, что высоким спросом пользуются небольшие квартиры, которые проще всего сдавать в аренду. По данным Бюро оценки «ТОККО», в первом полугодии на однокомнатные квартиры пришлось 42 % сделок. Доля двухкомнатных и трехкомнатных — 36 и 22 % соответственно.

— Возврат спроса на однокомнатные квартиры свидетельствует о преобладании инвестиционной составляющей, так как ранее спрос был больше на двухкомнатные квартиры. Отрыв однокомнатного метра говорит о том, что покупатели вложились в наиболее доступный с точки зрения стоимости объектов сегмент, то есть в однокомнатные или малогабаритные квартиры, — отметили в «ТОККО».

Подтверждают это и застройщики. Как рассказал Борис Черников, руководитель группы маркетинга ТДСК, в первую очередь покупателей интересуют квартиры небольшой площади: 1-2-комнатные, а также 3-комнатные с совмещенными залом и кухней.

— В непростые времена рынок недвижимости становится тихой гаванью для тех, кто хочет инвестировать средства. Депозиты сейчас обеспечивают очень низкую доходность, и многие обратили взгляд на квартиры. В последние месяцы на рынке недвижимости наблюдается инвестиционный всплеск, который сказывается положительно и на объемах продаж, — говорит Черников. — Отмечу, что инвестиционная цель — это необязательно сдача в аренду. В условиях низких ставок по депозитам и беспрецедентно низких по ипотеке (включая льготные ее виды, в числе которых и «сельская») вложение в недвижимость многим кажется очень выгодным.

В качестве примера Борис Черников приводит ситуацию с районом Южные ворота. Сейчас там идет бурное инфраструктурное развитие. В этом году откроет свои двери новая школа. Завершается строительство развязки с проколом под железной дорогой на 76-м километре.

— Люди понимают, что цены на недвижимость там скоро пойдут вверх, и стараются приобрести квартиры уже сейчас. Причем мы продаем только готовое жилье. Это гарантирует надежность и безопасность сделки, что в период нестабильной ситуации на рынке становится определяющим моментом в выборе квартиры, — отметил представитель ТДСК.

Приземлились


Если на покупку квартир многих людей мотивируют низкие ставки по ипотечным кредитам и невыгодность банковских депозитов, то резко выросший интерес к загородной недвижимости — заслуга исключительно пандемии и режима повышенной готовности. Самоизоляция и невозможность выехать на отдых наглядно показал людям все преимущества дома с собственным земельным участком. Как отмечают специалисты в сфере недвижимости, «уходят» даже коттеджи, предложения по которым стояли невостребованными годами.

— Прежде всего интерес у покупателей вызывает загородная недвижимость в радиусе 30-50 километров от Томска, — уточняет Наталия Быкова. — Покупают как недорогие мичуринские участки и землю под строительство, так и современные дачи и коттеджи. Некоторые дома, предложения по которым стояли годами, сегодня выходят на продажи, хоть и с определенным торгом. Загородная недвижимость сейчас однозначно в тренде.

В Томской области за январь-июнь 2020 года построено

Как менялись цены на жилье в регионе

Новостройки стали драйвером роста ипотеки

После ухудшения в апреле ситуация на ипотечном рынке в мае начала восстанавливаться. В июне, по данным Бюро оценки «ТОККО», выдача ипотеки выросла на 23 % в количественном выражении и на 29 % — в денежном по сравнению с июнем 2019-го.

По итогам первого полугодия ипотечный рынок стал одним из немногих, кто показал рост. Это стало результатом мер господдержки, в первую очередь — новой льготной ипотечной программы на жилье в новостройках по ставке не выше 6,5 %. В ее рамках в мае выдано примерно две трети от общего числа кредитов на строящееся жилье. Разница между ставками на первичном и вторичном рынках стала рекордно высокой — 2,7 процентных пункта.

Куда качнется маятник?


Предсказать развитие ситуации на рынке недвижимости сегодня не берется никто. В сложившейся ситуации делать обоснованные выводы, а тем более строить прогнозы затруднительно.

— Мы можем лишь поделиться некоторыми своими заметками и комментариями, — отмечают в «ТОККО». — В условиях ограничительных мероприятий немалая часть населения потеряла источники дохода. Таким образом, оснований для надежного повышения платежеспособного спроса на рынке недвижимости нет, а вот повышение предложения на вторичном рынке весьма возможно.

Однако специалисты в сфере недвижимости не уверены, что рост предложений будет существенным, как и падение цен в ближайшее время.

— Есть категория потенциальных покупателей, которые ждут понижения цены. Но их может ждать разочарование: в обозримом будущем понижения цен мы не ждем, а квартиры за это время раскупят. Покупать просто будет нечего. Мы уже сейчас работаем со значительно меньшим предложением, чем еще в прошлом году. В 2019-м в среднем было около семи тысяч вариантов, сейчас — четыре тысячи, — отмечает Наталия Быкова. — Говорить о большом предложении среди новостроек тоже не приходится. Расположение новых домов очень ограничено по районам, застройщики столкнулись с таким же ажиотажным спросом, как и мы. За первое полугодие они продали много квартир. Сейчас на некоторые ликвидные квартиры стоит очередь по семь человек. 

Мнение

Наталия Быкова, директор агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова, директор агентства недвижимости «Лагуна»

Рынок сейчас очень живой и активный


— Постепенное повышение стоимости квартир отмечалось еще в октябре-декабре прошлого года. А в феврале-марте, еще до объявления пандемии, был зафиксирован ажиотажный спрос на недвижимость в Томске. Это привело к дальнейшему росту цен.

Вопреки ожиданиям, с началом самоизоляции активность на рынке недвижимости не изменилась. Не произошло ни падения числа сделок, ни снижения цен. Все произошло с точностью до наоборот. Определенное снижение количества закрывающихся сделок отмечалось в апреле-мае.

Но это было связано с введенными ограничениями и сложностями в получении некоторых документов, необходимых для выхода на полный расчет. Банки работали в ограниченном режиме, у семей с детьми возникали сложности в получении документов от органов опеки, в особом режиме работали и МФЦ. Однако это не сказывалось на числе просмотров квартир и других видах активности со стороны продавцов и покупателей. А сейчас мы и вовсе переживаем второй в этом году пик интереса. В июле спрос на уровне февраля-марта этого года.

В целом хочу отметить, что рынок сейчас очень живой и активный. Цены в данный момент не снижаются. По некоторым особо востребованным позициям мы отмечаем рост цены в течение всего этого года. Даже по непривлекательным для покупателей позициям (квартиры в деревянных и шлакоблочных домах, а также в кирпичных и панельных домах 50-70-х годов постройки в отдаленных районах) если и произошло снижение цены, то очень незначительное.

Роман Конов, менеджер по недвижимости, агентство недвижимости «Терем» Роман Конов, менеджер по недвижимости, агентство недвижимости «Терем»

Люди ищут в недвижимости опору

— Обстановка на рынке недвижимости, которая сложилась на фоне пандемии и вызванного ею кризиса, кардинально отличается от классического сценария. Во время предыдущих кризисов Центробанк обычно повышал ключевую ставку, в результате чего росла стоимость заемных средств и падал спрос. Сейчас ситуация совсем иная. Ключевая ставка бьет рекорды — такой низкой еще не было. Это привело к небывалой доступности ипотеки.

Несмотря на кризис и то, что некоторые сферы экономики по-прежнему не работают, мы наблюдаем рост цен на недвижимость, устойчивый спрос и даже рост дефицита по некоторым классам недвижимости.

Есть еще один фактор, влияющий на рост спроса: в нынешней нестабильной ситуации люди ищут в недвижимости опору. С точки зрения многих людей, квартира — это более надежное вложение, даже если она не будет сдаваться в аренду.