В Госдуме приняли закон, дающий гражданину возможность самостоятельно продать имущество, которое находится в залоге у банка, по максимально выгодной цене. Ранее продать такое имущество можно было только через публичные торги или аукцион. Что из себя представляет закон, чем он может быть выгоден людям, рассказал в интервью руководитель проекта НИФИ Минфина России «Моифинансы.рф» и главный редактор журнала «Ваши личные финансы» Михаил Сергейчик.
Продажа ипотечной квартиры не редкость. Раньше банки, как правило, давали свое согласие на сделку, если серьезных проблем с платежами еще не образовалось. Сейчас эту возможность закрепили в законе. Принятый закон важен заемщикам, которые оказались в сложной жизненной ситуации. Прежде всего тем гражданам, в отношении которых уже началось делопроизводство по взысканию долгов. Предмет залога (ипотечное жилье) при просрочке платежей и невозможности урегулирования долга принудительно уходит с молотка. При этом достаточно редко аукционная цена квартиры достигает рыночных значений, а заемщик несет дополнительные расходы (например, на услуги организатора торгов, исполнительный сбор, оценку объекта). Это вредит не только интересам должника, но и кредитора, поскольку недовольство ценой продажи порождает судебные разбирательства и затягивает фактический возврат долга.
Новый закон обязывает банки давать заемщику для самостоятельной реализации недвижимости четыре месяца. Банк предварительно оценивает залоговый объект и устанавливает минимальную цену продажи (не ниже оставшейся части долга). Это дает возможность заемщику реализовать жилье по рыночной цене, активно участвовать в процессе продажи, а при выгодной цене — получить после сделки часть вырученных от продажи денег. Во время обозначенного периода продажи банк не может обращать взыскание на залоговую недвижимость и вправе оказывать помощь с ее продажей. Когда покупатель найден, заключается договор (участвуют три стороны: заемщик, банк и покупатель), в котором подробно излагаются все условия по выплатам банку и заемщику. Продав квартиру по рыночной цене, заемщик может покрыть образовавшиеся долги и компенсировать уже понесенные им потери хотя бы частично (по выплатам ипотечного кредита). Покупатель в такой сделке защищен, поскольку деньги по сделке поступают на специальный счет под контролем банка.
Однако возможность самостоятельной продажи будет не у всех заемщиков. Отказ получат те, кто уже банкротится, и те, в чьем отношении процесс изъятия и реализации имущества уже запущен. Именно поэтому в сложной финансовой ситуации не нужно прятать голову в песок, усугубляя последствия неплатежей. Инструменты урегулирования сложной финансовой ситуации (кредитные каникулы и новая возможность продажи жилья «по рынку») позволяют заемщику предотвратить финансовую катастрофу и справиться с ситуацией.
Сложности могут возникнуть у тех заемщиков, кто приобрел объект по завышенной цене (например, при «нулевой» ипотеке с субсидированием от застройщика), поскольку рыночная стоимость может даже с течением времени не дотягивать до цены договора.