Задать вопрос

Как чувствует себя ипотечный рынок на максимально низком уровне ставки?

02.03.2020

На исходе прошлого года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9 %. Только за декабрь в России было выдано более 145 тыс. ипотечных кредитов на сумму 345,1 млрд руб., что на 25 % выше показателей ноября. Вдохновившись такими цифрами, мы решили выяснить, как чувствует себя ипотечный рынок в Томске.

В 2019 году в ипотеке сохранялся прежний основной тренд: наибольшим спросом пользуются квартиры на вторичном рынке недвижимости. В том числе за счет тех застройщиков, которые уходят с первичного рынка и будут открывать продажи только после ввода дома в эксплуатацию. Такой подход значительно снижает риски клиентов при покупке квартиры в новостройке. В Промсвязьбанке подтверждают: горожане чаще берут ипотеку на приобретение вторичного жилья.

— Это связано и с небольшим выбором новых квартир в Томске, и с их стоимостью. Иногда выбор в пользу вторички продиктован тем, что прежние хозяева продают ее вместе с мебелью, — поясняет мотивацию клиентов Елена Коноваленко, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса Томского офиса Промсвязьбанка. — Если сравнивать, на что чаще берут кредиты — на приобретение первого жилья или на расширение, то наблюдаем пропорцию примерно 50 на 50.  

Статистика
За последние три года максимальный объем выдачи ипотеки в Томской области был зафиксирован в 2018 году — более 20 млрд рублей. Высокий спрос на ипотеку поддерживался низким уровнем процентных ставок — в среднем 9,5 % годовых. Ускоренный рост был связан также с активным рефинансированием взятых ранее кредитов.

В 2019 году объем выдач сначала снизился, однако к концу года восстановился, но уровень 2018 года не превысил. Средняя процентная ставка постепенно снижалась и составила в декабре 8,9 %.

Сумма растет


Средняя сумма ипотечного кредита за последние три года увеличилась с 1,86 млн рублей (в 2017 году) до 2,18 млн рублей (в 2019-м).
 
— С одной стороны, это связано с ростом стоимости квадратного метра жилья: за последние три года она выросла на 12-18 %. С другой стороны, свою роль играют федеральные программы и меры поддержки молодых семей, предложенные правительством. Благодаря им клиенты могут позволить себе купить жилье большей площади, — отмечает Елена Коноваленко.

В Сбербанке также отмечают рост суммы, которую томичи берут на приобретение недвижимости.
 
— Средний размер ипотечного кредита по итогам 2019 года составил в Томске 1,7 млн рублей, что на 5 % превышает показатель 2018-го и на 16 % — средний размер кредита в 2017 году. Такой динамике способствовали снижение ипотечных ставок и увеличение стоимости жилья в регионе, — поясняет Алексей Зарубин, управляющий Томским отделением № 8616 ПАО «Сбербанк».

Цифра
1 924 тыс. рублей составил в 2019 году средний размер ипотечного кредита против 1 572 тыс. рублей в 2017 году. За последние три года он вырос почти на четверть. Первая причина — рост стоимости жилья. Вторая — изменение предпочтений населения в сторону более просторных квартир, особенно в новостройках.

Долговую нагрузку учтут?


— С 1 октября 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Этот показатель влияет на величину надбавки к коэффициентам риска по кредиту, — рассказывает Любовь Табольжина, управляющий Отделением Томск Сибирского ГУ Банка России. — Заемщику с высоким уровнем ПДН (более 50 %), то есть с высоким уровнем закредитованности, получить доступ к новым кредитам, включая ипотечные, будет сложнее.

При этом для отдельной категории ипотечных заемщиков действуют особенные правила. Из регуляторных требований по применению надбавок исключены жилищные кредиты с господдержкой в том случае, если при приобретении заемщиком жилья его ПДН не превышает 60 %. Однако оценивать влияние этого показателя в целом на ипотечный рынок нашего региона сейчас преждевременно.

Сами банки уверены, что ипотечных заемщиков учет ПДН затронет в меньшей степени. 

— Кредитная политика Райффайзенбанка всегда была очень консервативной, поэтому мы не ожидаем значительного влияния новых требований к расчетам показателя долговой нагрузки на объемы наших выдач. На рынок в целом эти нововведения повлияют позитивно, — уверена Ирина Ярыгова. — Нам важно, чтобы кредит был возвратным, поэтому мы не выдаем ипотеку без первоначального взноса. Все наши заемщики высококачественные, и ухудшения платежной дисциплины мы не наблюдаем.

Портрет томского ипотечника
Томич, берущий ипотеку, сегодня помолодел. В Сбербанке рисуют портрет мужчины или женщины в возрасте от 25 до 45 лет. Как правило, это участник зарплатного проекта банка, который берет кредит на сумму до 2,5 млн рублей. Причем соотношение мужчин и женщин — ровно 50 на 50.

Относительно молодой возраст ипотечника подтверждают и в Райффайзенбанке. По их данным, ипотеку обычно берут семейные люди 26-35 лет, воспитывающие детей имеющие средний доход в 30-60 тысяч рублей в месяц.

В Промсвязьбанке также не видят угрозы применения расчета ПДН к ипотечным заемщикам.

— В целом не видим критичности распространения практики расчета ПДН на рынок ипотеки, поскольку это изначально консервативный продукт, и банки всегда очень взвешенно подходили к оценке закредитованности потенциальных заемщиков, — отмечает Елена Коноваленко.

Как резюмирует Алексей Зарубин, многие банки уже сейчас используют показатель закредитованности при рассмотрении заявок на кредиты, в том числе и ипотечные. А в совокупности со снижением ставок в конце 2019 года степень влияния показателя долговой нагрузки на ипотечный рынок будет минимальной.  

Мнение экспертов

Олег Лагуткин, генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин, генеральный директор БКИ «Эквифакс»

— По итогам 4-го квартала 2019 года отмечен рост объема выдачи ипотечных кредитов при сохранении объемов по иным видам кредитов на уровне предыдущего квартала. В связи с этим можно говорить о том, что введение показателя долговой нагрузки не отразилось сколько-нибудь существенно на ипотечном кредитовании. Связано это с тем, что в большинстве своем в 4-м квартале ипотечные кредиты выдавались по решениям, принятым ранее, когда обязательность расчета ПДН еще отсутствовала. Среднее значение ПДН по ипотечным кредитам не превышает 55-60 %, что является максимальным значением среди иных видов кредитования.

Показательными для ипотеки будут 1 и 2 кварталы 2020 года, когда срок действия ранее принятых решений уже закончится и будут выдаваться ипотечные кредиты, решения для которых принимались после даты введения ПДН. Скорее всего, этот вид кредитования также претерпит изменения вследствие расчета ПДН, хотя и явно в меньшей степени.

Артур Александрович, генеральный директор Объединенного кредитного бюро Артур Александрович, генеральный директор Объединенного кредитного бюро

— Банкам стало менее выгодно выдавать необеспеченные кредиты (кредитные карты или кредиты наличными на сумму свыше 10 тысяч рублей) заемщикам с высоким уровнем ПДН, поскольку по таким кредитам у кредитных организаций формируется повышенная нагрузка на капитал. При этом банки рассчитывают ПДН и для тех заемщиков, которые обратились за ипотекой, но уровень долговой нагрузки ипотечного заемщика пока не влияет на требования к капиталу.

Соответственно, с 1 октября 2019 года банки не должны были снизить долю одобрения заявок на ипотечные кредиты из-за требований по расчету ПДН. Хотя на конец 2019 года средняя долговая нагрузка заемщиков, у которых есть ипотечный кредит, составляла около 54 %.

Впрочем, под действием многих других факторов, в том числе макроэкономических, доля одобренных банками заявок на ипотечные кредиты с середины 2018 года постепенно снижается. В рамках этого тренда в 4-м квартале 2019 года банки впервые за два последних года одобрили только половину заявок на ипотечные кредиты. 

Любовь Табольжина, управляющий Отделением Томск Сибирского ГУ Банка России Любовь Табольжина, управляющий Отделением Томск Сибирского ГУ Банка России

— Процентная ставка по любому кредиту, в том числе ипотечному, имеет определяющее значение для человека, когда он принимает решение о кредите. Например, по нашим данным, наиболее активный спрос на ипотеку томичи показали в 4-м квартале прошлого года, как раз на фоне снижения общего уровня процентных ставок. Это подтвердила и банковская статистика — к концу года темпы выдачи ипотеки были максимальными. Кроме процентной ставки, на общий спрос влияет множество других факторов. К их числу можно отнести госпрограммы поддержки ипотечного кредитования, цены на жилищном рынке, доходы населения и прогнозы их изменения, а также ряд других.

Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка

— В ноябре 2019 года мы проводили собственное исследование доступности ипотеки в разных регионах страны. Мы проанализировали данные о средней заработной плате, цене жилья, ежемесячных платежах и среднем сроке возврата ипотечного кредита. Сибирские города оказались в середине рейтинга. Ежемесячный платеж в Сибирском регионе составляет в среднем 20 590 рублей, а с учетом средней зарплаты в регионе это 52 % от доходов. В Томске соотношение ипотечного платежа к доходу ниже — 45 %. Значит, квартиры здесь дешевле, чем в среднем в регионе, а зарплаты позволяют комфортно выплачивать ипотеку. Средний срок погашения ипотеки в Томске — 13 лет.

В целом за последнее время ипотека стала доступнее. На фоне снижения ставок популярность продукта возрастает, и мы ожидаем, что такая тенденция сохранится и в этом году.  

Алексей Зарубин, управляющий Томским отделением № 8616 ПАО «Сбербанк» Алексей Зарубин, управляющий Томским отделением № 8616 ПАО «Сбербанк»

— В 2019 году ЦБ 5 раз снижал ключевую ставку, уменьшив ее значение за год на 1,5 %. Банки реагировали на это увеличением доступности ипотеки. При этом в первой половине года мы отмечали приток клиентов, вызванный снижением ставок, во второй половине года такой зависимости явно не прослеживалось.

В 2020 году ожидаем прирост несколько больший, чем сложился по итогам 2019-го. На наш взгляд, этому будут способствовать расширение мер господдержки, развитие проектного финансирования застройщиков с применением счетов эскроу, что позволит населению региона приобретать недвижимость в ипотеку по низким ставкам и тратить меньше времени на накопление первоначального взноса. Так, уже сегодня мы предлагаем ипотеку по ряду строящихся жилых комплексов от 1 % на период строительства.  

Елена Коноваленко, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса Томского офиса Промсвязьбанка Елена Коноваленко, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса Томского офиса Промсвязьбанка

— На протяжении последних пяти лет мы наблюдаем, что ипотечный заемщик молодеет. По нашей статистике, 60 % заемщиков — это люди в возрасте 25-35 лет, 40 % — в возрасте 40-45 лет. Ипотеку чаще берут семейные пары — таких в нашем региональном портфеле 63 %. И большинство наших клиентов (более 80 %) — люди с высшим образованием. Наметилась еще одна тенденция: ипотеку стали брать одинокие мужчины до 35 лет. Раньше таких клиентов были единицы, сегодня их уже порядка 20 %.

«Сельская ипотека» под 3 %
Уже в марте в Томской области может стартовать работа по федеральной программе «Сельская ипотека». Ожидается, что в сельской местности жителям станут доступны ипотечные кредиты под 3 % годовых сроком до 25 лет. Максимальный размер кредита составит три миллиона рублей. Эти деньги можно будет потратить на покупку готового или строящегося жилья.

По словам замгубернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгения Паршуто, под программу попадут и дома в новых микрорайонах Южные ворота и Северный парк, которые относятся к сельской территории. 




Это интересно

Смотреть все