По оценкам экспертов, более 60 % квартир сегодня в России покупаются с привлечением ипотечных кредитов. Поэтому доступность ипотеки — один из главных факторов развития строительного рынка. За последние несколько месяцев ЦБ несколько раз поднимал ключевую ставку, а вслед за ней стали расти и ставки по ипотеке. Как это сказалось на рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать квартиру — разбираемся вместе с экспертами.
Первичный бум
Всего за несколько месяцев ключевая ставка выросла с 8,5 до 15 %, что не могло не сказаться на ставках по ипотечным кредитам. В итоге ставки по ипотечным программам с господдержкой оказались намного ниже, благодаря чему спрос не снизился. Ипотека по-прежнему остается востребованной.
— Причиной является сохранение льготных ипотечных программ на строящееся жилье, которые позволяют приобретать недвижимость по низким ставкам и с приемлемым размером ежемесячных платежей. Льготная ипотека действует в прежнем режиме, за исключением увеличения минимального первоначального взноса до 20 %, в некоторых банках до 20,1 %. На начальном этапе это стало причиной отказа части покупателей от сделки, так как у них имелись накопления только на 15 %. Но в целом это не вызвало снижения спроса, — рассказывает гендиректор АН «Городской риелторский центр» Юлия Усачева.
Ввиду сохранения льготных программ выросло внимание к новостройкам.
— Сейчас в Томске наблюдается максимальное количество предложений в жилых комплексах, среди которых покупатели могут выбирать, — рассказывает о городском рынке нового жилья руководитель агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова. — Но при всем богатстве вариантов мы видим перекос в сторону жилья повышенной комфортности. Некоторое время назад у одного из застройщиков были открыты продажи квартир в пригороде со стоимостью «квадрата» от 90 тысяч рублей, и люди ночью занимали очередь, чтобы утром успеть забронировать и купить квартиру в этом доме. Это не случайно. Жилья экономсегмента, особенно с отделкой под ключ, в Томске сейчас реально не хватает. А в сегментах «комфорт» и «комфорт+», возможно, уже в ближайшее время мы будем констатировать избыток предложения.
Падение или стагнация?
При дефиците определенных предложений на первичном рынке традиционно выручает рынок вторичного жилья, но сейчас ситуация на нем непростая. Пока оценивать динамику спроса в этом сегменте еще сложно. На данный момент наблюдается высокий интерес к таким предложениям.
— Повышение в августе 2023 года ключевой ставки Банка России с 8,5 до 12 % годовых увеличило спрос на ипотечные программы, так как потенциальные покупатели старались приобрести квартиры, сделки по которым были одобрены еще по низким ставкам, а также из опасений дальнейшего роста процентных ставок, — поясняет начальник управления активных операций ПАО «Томскпромстройбанк» Оксана Филипчук.
Сколько будет действовать этот режим повышенного спроса? Средний срок действия банковского одобрения — три месяца.
— Если ставка по ипотеке была повышена в середине августа, то все решения, полученные на предыдущих условиях, планомерно закончатся к середине декабря. Таким образом, у нас с одной стороны будет продолжать действовать фактор повышенного сезонного спроса, а с другой стороны будет происходить резкое снижение количества покупателей, так как одобренные ипотечные заявкис адекватными условиями будут заканчиваться. Уже сейчас мы наблюдаем, как клиенты, у которых закончились решения, полученные до повышения ставки рефинансирования, отказываются от получения новой ипотеки, когда им озвучиваются новые условия выдачи кредита (рыночная стоимость ипотеки составляет в среднем 14—17 %), — отмечает директор по маркетингу «Century 21 Столичная недвижимость» Наталья Большакова. — Поэтому, с одной стороны, сентябрь был рекордным по выдаче ипотеки, так как она вся скопилась в одной точке и все стремились реализовать предыдущие решения. С другой стороны, мы уже наблюдаем, как клиенты, которые не успели или у которых решение истекло, уходят с рынка и откладывают покупку квартиры.
Снижения цен на вторичном рынке эксперты при этом не ожидают.
— Когда растет цена ипотеки, соответственно снижается возможность эту ипотеку брать. И если ипотеку берут меньше, то меньше покупают квартир. А значит, и цены перестают расти. Но важно отметить вот что: на льготные кредиты на новостройки ставки не повысились, и цены на новостройки не снижаются. А если цены на новостройки не снижаются, то и на вторичном рынке желание снижать цены у продавцов тоже не возникает, — отмечает директор агентства недвижимости «Алатарцев. Недвижимость» Вадим Алатарцев. — Поэтому когда резко падает спрос, на вторичном рынке люди говорят: «Если я не смогу продать квартиру по такой цене, я ее пока сниму с продажи до лучших времен». Сейчас именно такая ситуация: ипотека дорожает и падает количество квартир, выставленных на продажу, но цены не снижаются. Средняя цена на вторичном рынке — 90 000 рублей за квадратный метр, что существенно дешевле, чем средняя цена на новостройки.
Коммерческие истории
Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость? Вопрос непростой. По мнению Вадима Алатарцева, вопрос о выгоде вложения денег в жилую недвижимость давно не стоит: лучше положить их на депозит в банк.
— В отличие от квартир, которые дают нам возможность жить в них, коммерческая недвижимость может приносить доход. Вкладывать в коммерческую недвижимость, безусловно, выгодно, но при условии, что вы понимаете, по какой цене вы эту коммерческую недвижимость покупаете, — поясняет директор агентства недвижимости «Алатарцев. Недвижимость. — Для спокойных времен при нормальной инфляции (5 %) хорошей ценой коммерческой недвижимости для сдачи в аренду считается 10-летняя ставка аренды (то есть в течение 10 лет мы окупаем объект). Если мы окупаем объект за 7—8 лет, это дешево. А если за 14 лет — это явно дорого. Но это настолько упрощенно, что буквально это использовать для принятия решений нельзя. Это удел людей, которые понимают, что такое коммерческая недвижимость.
Эксперт агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» Анастасия Волина советует воздержаться от приобретения коммерческой недвижимости большой площади (100 м2 и более).
— Причины: смещение арендного спроса в пользу небольших (камерных) помещений под организацию пунктов выдачи от различных маркетплейсов, отказ традиционных потребителей крупногабаритной коммерческой недвижимости (банки, аптеки, магазины) от большого количества площадей в связи с переходом большей части своей аудитории в электронные сервисы. Эта тенденция будет нарастать, — уверена Волина. — Через какое-то время мы столкнемся с необходимостью переоборудования большинства крупных торговых площадей под иной формат потребительской экосистемы, где в одном здании будут соседствовать офисные помещения, коворкинговые зоны, досуговые центры, фастфуды и пункты выдачи. Лучше дождаться времен, когда подобного рода предложение будет выброшено на рынок, чем вкладываться наобум в то, что уже изживает себя как класс.
Без прогнозов
Прогнозировать, что будет с рынком недвижимости дальше, эксперты не берутся.
— Для прогноза динамики важно знать, что будет со ставкой ЦБ, со ставкой по ипотеке и инфляцией, — отмечает Наталия Быкова. — На мой взгляд, в ближайшее время мы будем видеть стабилизацию цены. Если цены начнут снижаться, у нас опережающим образом будет сокращаться количество предложений на рынке квартир до того момента, когда цены стабилизируются.
При этом все эксперты сходятся во мнении: если вам действительно нужна квартира, покупать ее нужно именно сейчас.
— За свою профессиональную деятельность я наблюдала и кризис 1998 года, и 2008 год, и тяжелые времена 2014 года, и ковидные времена — есть с чем сравнивать. Могу сказать, что дождаться благоприятного периода для покупки недвижимости невозможно. Всегда будет что-то останавливать, — уверена руководитель агентства недвижимости «Лагуна». — Я всегда даю такой совет: вам квартира нужна для чего-то. Если у вас есть возможность ее купить для решения вашей задачи — покупайте. Мы живем один раз. Нет смысла откладывать улучшение жилищных условий на потом, если вы можете сделать это сейчас.
Согласен с коллегой и Вадим Алатарцев.
— Квартиры всегда стоит покупать тогда, когда у вас для этого сложились жизненные обстоятельства: личные, семейные, рабочие. Караулить идеальные условия — проигрышная стратегия. Я работаю на рынке недвижимости больше 20 лет и могу с уверенностью сказать, что никогда не бывает условий, которые идеальны во всем. Единственное, что нельзя отложить, — жизнь.
Ипотечные программы с господдержкой
Специалисты Сбера в Сибири проанализировали спрос клиентов на льготные программы ипотечного кредитования за восемь месяцев 2023 года. Так, наибольшей популярностью пользуется семейная ипотека — общая сумма финансирования превысила 50,5 млрд рублей. В Томске объем выдач по этой программе составляет более 2,6 млрд рублей. Всего по льготным ипотечным программам сибиряки взяли в Сбербанке более 103 млрд рублей. Аналитики отмечают, что за три летних месяца по объему банк выдал на 6,5 % больше, чем с января по май.
На семейную ипотеку могут претендовать молодые семьи с одним ребенком в возрасте не старше пяти лет либо с двумя или более детьми, а также семьи, в которых родился ребенок с ограниченными возможностями здоровья. Минимальная сумма кредита — 300 000 рублей, а максимальная (для сибирских городов) — 6 млн рублей. Срок кредита — от года до тридцати лет со ставкой от 5,3 %.
Где в Томске купить новостройку?
На сегодняшний день в Томске порядка 30 новостроек. Для Томска это большое достижение, потому что еще недавно было 2—3 компании, которые строили похожие дома. Среди наиболее крупных и интересных новостроек Вадим Алатарцев назвал следующие:
· «Парапарк» (135—155 тыс. руб. за м2);
· «Войков» (108 тыс. руб. за м2);
· RETROcity (93 тыс. руб. за м2);
· «Стрижи» (130—140 тыс. руб. за м2);
· «Левобережный» (120—130 тыс. руб. за м2);
· микрорайоны ТДСК (90—110 тыс. руб. за м2);
· пр. Комсомольский, 48 — так называемый «Голландский дом» (125 тыс. руб. за м2);
· Salt-park и квартал «Белозерский» (130—145 тыс. руб. за м2);
· Косарева, 6 (138—187 тыс. руб. за м2).