Чтобы получать доход от недвижимости, необязательно ее покупать. Можно арендовать квартиру, офис или коммерческое помещение, а затем сдавать его другим людям по более высокой цене. Но разница между арендными платежами не всегда превращается в прибыль, а ошибки в договоре могут обернуться финансовыми потерями. Специалисты портала «Моифинансы.рф» объясняют, как работает субаренда, сколько на ней можно заработать и какие риски важно учитывать до заключения сделки.
Что такое субаренда и как она работает
Представьте: предприниматель арендовал большой офис, но со временем часть сотрудников перешла на удаленную работу. Половина помещения пустует, а платить за него приходится по-прежнему. Вместо того чтобы терять деньги, предприниматель может сдать свободные кабинеты другим компаниям.
Субаренда — это передача арендованного имущества полностью или частично другому человеку или организации. Главное отличие от обычной аренды заключается в том, что помещение сдает не собственник, а арендатор.
В такой сделке участвуют три стороны: арендодатель, субарендодатель и субарендатор.
- Арендодатель — тот, кто передает недвижимость в аренду.
- Субарендодатель — основной арендатор, который с согласия арендодателя сдает помещение дальше.
- Субарендатор — человек или организация, которые пользуются помещением по договору субаренды.
По словам Залины Плехановой, члена Гильдии риелторов Москвы и эксперта по недвижимости, такая схема востребована среди предпринимателей и крупных компаний.
«Все три действующих лица в такой сделке — арендодатель, арендатор и субарендатор — счастливы каждый по-своему», — отмечает эксперт.
Однако у каждой стороны своя выгода и свои риски.
Кто и сколько может заработать на субаренде
Собственник получает арендную плату. Ему не приходится самостоятельно искать нескольких арендаторов, заключать с каждым договор и контролировать платежи. Этими вопросами может заниматься основной арендатор, если стороны предусмотрели такой порядок работы. При этом ответственность основного арендатора перед арендодателем сохраняется. Даже если один из субарендаторов съедет, обязанность платить по основному договору никуда не исчезнет.
Основной арендатор зарабатывает на разнице в стоимости. Например, большое помещение можно арендовать по одной цене за квадратный метр, а небольшие кабинеты сдавать дороже. По оценке Залины Плехановой, разница между ставками аренды крупных помещений и небольших площадей в коммерческой недвижимости может достигать 30–40%. Однако это экспертная оценка, а не гарантированная доходность: из поступлений необходимо вычесть все расходы. Субарендатор получает доступ к нужной площади. Например, небольшому бизнесу может быть невыгодно арендовать целый этаж офисного здания, если для работы достаточно одного кабинета.
Можно ли сдавать арендованную недвижимость без разрешения?
По общему правилу передача недвижимости в субаренду требует согласия арендодателя. Это предусмотрено статьей 615 Гражданского кодекса РФ. Если основной договор запрещает субаренду, передавать помещение третьим лицам нельзя. Нарушение этого условия может привести к расторжению договора и другим правовым последствиям. Согласие арендодателя лучше оформить письменно — отдельным документом или соответствующим пунктом договора. Есть и другое ограничение: срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды. При этом важно различать аренду коммерческой недвижимости и наем жилья.
Если человек снимает квартиру для проживания, он может передать ее полностью или частично другим людям по договору поднайма. Но для этого необходимо согласие наймодателя. Кроме того, должны соблюдаться установленные законом требования к площади жилья на одного человека. Поднаниматель не получает самостоятельного права пользоваться квартирой. Если основной договор найма прекращается досрочно, договор поднайма также прекращает действовать. Такие отношения регулируются статьей 685 ГК РФ.
Что произойдет, если основной арендатор перестанет платить
Это один из главных рисков субаренды. Предположим, вы снимаете кабинет у предпринимателя, который арендует целый этаж. Каждый месяц исправно перечисляете деньги, но предприниматель перестает платить собственнику здания. В результате основной договор может быть расторгнут. Тогда под угрозой окажется и ваш договор субаренды.
Согласно статье 618 ГК РФ при досрочном прекращении основного договора аренды прекращается и заключенный на его основании договор субаренды, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом закон предоставляет субарендатору право претендовать на заключение прямого договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному основному договору. Однако реализация этого права может потребовать переговоров или судебного разбирательства.
Важно понимать, что задолженность основного арендатора не означает автоматического немедленного выселения субарендатора. Досрочное расторжение договора должно происходить по предусмотренным законом или договором основаниям и с соблюдением необходимой процедуры. Поэтому перед заключением сделки важно оценить не только само помещение, но и надежность человека или компании, которые его сдают.
Как правильно оформить субаренду
Прежде чем переводить деньги и подписывать документы, стоит выполнить несколько действий.
1. Проверить право на сдачу помещения.
Попросите показать основной договор аренды и документ, подтверждающий согласие арендодателя на субаренду. Если недвижимость сдает представитель компании, проверьте его полномочия.
2. Уточнить срок действия основного договора.
Если договор аренды заканчивается через три месяца, заключать субаренду на год нельзя без предварительного продления основного договора.
3. Зафиксировать все платежи.
В договоре необходимо указать размер арендной платы, сроки перечисления денег, порядок изменения стоимости и условия возврата обеспечительного платежа.
4. Разобраться с коммунальными расходами.
Заранее определите, кто оплачивает электричество, воду, отопление, интернет и содержание общих помещений. Если платежи рассчитываются по площади или показаниям счетчиков, это тоже стоит прописать.
5. Составить акт приема-передачи.
В нем следует описать состояние помещения, мебель, оборудование и обнаруженные недостатки. Фотографии помогут избежать споров при возврате недвижимости.
6. Проверить необходимость регистрации договора.
Для отдельных договоров субаренды недвижимости предусмотрена государственная регистрация. Например, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. К субаренде применяются соответствующие правила с учетом особенностей договора и объекта.
По словам Залины Плехановой, основной арендатор нередко переносит ключевые условия своего договора с собственником в соглашения с субарендаторами. Это помогает согласовать обязанности сторон, но само по себе не гарантирует защиту от всех рисков.
Как субаренда помогает зарабатывать на коммерческой недвижимости
Один из примеров использования субаренды — переоборудование больших производственных помещений под нужды малого бизнеса. Крупное предприятие сокращает производство, но продолжает содержать здания, которые больше не использует полностью. Найти одного арендатора на несколько тысяч квадратных метров бывает непросто. Зато небольшие помещения могут заинтересовать предпринимателей. Залина Плеханова приводит пример из собственной практики.
«В моей практике был кейс с заводом, который значительно сократил объемы, и та небольшая часть производства, что осталась, была не в состоянии покрыть содержание всего объекта, а это несколько тысяч квадратных метров. После того как арендатор выделил более мелкие помещения, по 150–200 квадратов, и сдал в субаренду, проблема с деньгами решилась».
В результате собственник получил арендный доход, а на территории начали появляться новые объекты инфраструктуры, необходимые субарендаторам. Такая модель может работать с офисами, складами, торговыми площадями и производственными помещениями. Но перед разделением объекта необходимо проверить, допускается ли оно договором, назначением помещения и обязательными требованиями к его эксплуатации.
А что с посуточной арендой квартир?
Еще одна модель — долгосрочная аренда квартиры с последующей посуточной сдачей. Например, предприниматель снимает квартиру на месяц за фиксированную сумму, а затем предлагает ее гостям на короткие сроки. Если жилье пользуется спросом, выручка может превысить расходы на долгосрочную аренду.
Однако у такой схемы есть дополнительные затраты: уборка после гостей, стирка белья, расходные материалы, размещение объявлений, комиссии сервисов бронирования и текущий ремонт. Нельзя забывать и о простоях. Если квартира не сдается несколько дней или недель, платить собственнику все равно придется.
Залина Плеханова считает передачу квартиры для последующей посуточной сдачи привлекательной моделью для собственников, которые не хотят самостоятельно заниматься поиском гостей и обслуживанием жилья. Однако гарантировать более высокий доход по сравнению с долгосрочной арендой нельзя. Результат зависит от расположения квартиры, сезонности, спроса и расходов на содержание. Кроме того, необходимо учитывать требования жилищного законодательства, права соседей и различия между краткосрочным наймом жилья и гостиничными услугами.
Какие налоги придется платить с дохода от субаренды?
Доходы от субаренды облагаются налогами, но порядок их уплаты зависит от характера деятельности и налогового статуса получателя. В частности, режим налога на профессиональный доход (самозанятость) нельзя использовать для сдачи офисов, складов, торговых площадей и другой нежилой недвижимости. Этот режим допускает получение доходов от сдачи в аренду или наем жилых помещений при соблюдении установленных законом условий. При систематическом ведении бизнеса по субаренде коммерческой недвижимости, как правило, потребуется зарегистрировать предпринимательскую деятельность и выбрать подходящий налоговый режим. Поэтому при расчете будущей прибыли необходимо учитывать не только арендные и коммунальные платежи, но и налоговую нагрузку.
Пять рисков, которые могут лишить заработка
Простой помещения
Даже если субарендаторы съехали, основной арендатор продолжает платить арендодателю.
Неожиданные расходы
Поломка оборудования, ремонт или увеличение коммунальных платежей могут существенно сократить прибыль.
Досрочное прекращение аренды
Если основной договор прекращается, дальнейшее использование помещения субарендаторами может оказаться под вопросом.
Ненадежные контрагенты
Задержки платежей, повреждение имущества и нарушение условий использования помещения способны привести к убыткам.
Налоги и юридические ошибки
Неправильно выбранный налоговый режим, отсутствие необходимого согласия арендодателя или ошибки при оформлении договора могут привести к дополнительным расходам и спорам.
Стоит ли зарабатывать на субаренде?
Субаренда позволяет получать доход от недвижимости без ее покупки. Но считать такую схему простым пассивным заработком было бы ошибкой. Основной арендатор берет на себя финансовые обязательства перед арендодателем, поиск клиентов, контроль платежей и часть расходов на содержание объекта. Если спрос окажется ниже ожидаемого, вместо прибыли можно получить убытки.
Поэтому начинать стоит не с поиска самого дешевого помещения, а с финансового расчета. Определите, сколько нужно платить арендодателю, за какую сумму реально сдать объект, какие расходы возникнут и сколько времени бизнес сможет работать без клиентов. И главное — убедитесь, что арендодатель разрешает субаренду, а условия всех договоров согласованы между собой. Именно от этого во многом зависит, станет ли чужая недвижимость источником дополнительного дохода или финансовых проблем.