Каждый месяц в Томске сносят десятки самовольно построенных сооружений: гаражей, киосков, сараев и даже капитальных домов. Эксперты Регионального центра финансовой грамотности разобрались, как и почему теряют деньги самовольные застройщики и как избежать лишних затрат при сносе самовольной постройки.
Самоволка, самострой, самовольная постройка — для того чтобы понять, что это такое необходимо обратиться к статье 222 Гражданского кодекса.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное:
1. На земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
2. На земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
3. Без получения на это необходимых разрешений.
4. С нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, для признания объекта самовольной постройкой достаточно одного из приведенных выше признаков. Так, например, построенное на 1) собственной земле 2) с необходимым видом разрешенного использования здание 4) с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, но 3) без получения разрешения на строительство является самовольной постройкой, поскольку имеется признак № 3.
Главное негативное последствие возведения самостроя в том, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, т. е. оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Даже наличие зарегистрированного права собственности на такое строение не снимает с него статус самовольной постройки, которую заинтересованное лицо может потребовать снести. Этой возможностью воспользовались власти Москвы, проводя зачистку столицы от ларьков и торговых центров. Многие правозащитники настаивают на незыблемости права собственности, которое подтверждается государственной регистрацией в органах Росреестра. Однако позиция Конституционного суда РФ неизменна: лицо, создавшее самовольную постройку, не является ее законным владельцем (Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П).
Как узаконить?
Однако существует способ узаконить самовольную постройку. Для этого нужно одновременно соответствовать следующим условиям:
1. Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, должен быть в собственности или принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, самоволку на арендуемом участке узаконить нельзя.
2. Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. Данное условие означает, что вид разрешенного использования земельного участка предполагает строительство на нем новых объектов. Иными словами, самовольно построенное многоквартирное здание на земельном участке, предоставленном под ИЖС, легально узаконить не получится. Но если самовольно построен коттедж — узаконить его потом можно.
3. Если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
4. Если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для того чтобы соблюсти условия 3 и 4 необходимо доказать, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным, противопожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам. Это можно подтвердить экспертным заключением организаций, уполномоченных на проведение подобных экспертиз.
Зачастую возникает вопрос: а если изначально здание строилось без разрешения на строительство, возможно ли узаконить? Верховный Суд РФ ответил, что можно. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо доказать, что лицом предпринимались надлежащие меры к ее легализации, например, были попытки получить разрешение на строительство или ввести объект в эксплуатацию, но уполномоченные органы отвечали отказом.
Если же узаконить самоволку не удалось и суд постановил ее снести, то наиболее разумным путем будет исполнить решение суда. При самостоятельном сносе можно сохранить какие-то материалы, конструкции, которые можно будет перенести на новый законно построенный объект, минимизировать расходы. При уклонении от исполнения решения суда о сносе самоволки в бой вступают судебные приставы, которые вправе накладывать административные штрафы за неисполнение решения суда, а также вправе исполнить решение суда и снести самовольную постройку, при этом взыскав деньги на снос с уклоняющегося гражданина.
Советы самовольщикам
- Прежде чем устанавливать какой-либо объект, поставьте в известность хотя бы соседей или других заинтересованных лиц, которые могут выразить недовольство несанкционированной стройкой.
- Если вы не получали и не собираетесь получать разрешения на строительство, проверьте сами, не помешает ли ваш объект кому-либо из хозяйствующих субъектов. Вблизи объекта могут находиться электросети, водопровод, канализация, теплотрассы, кабели телефонной и оптоволоконной связи, объект может быть расположен в природоохранной зоне или зоне отчуждения железной или автомобильной дороги.
- Если вы решили установить без разрешений какой-либо объект, с которым в перспективе могут возникнуть проблемы, старайтесь чтобы он не носил капитального характера и мог быть легко перенесен с помощью автопогрузчика, например.
- Избегайте самовольного строительства. Денежные и нервные затраты на демонтаж или перенос самовольного объекта как правило не окупаются выгодами от его использования.