Этот год выдался богатым на нестандартные ситуации. Неожиданно для многих отреагировал на пандемию коронавируса и вызванный ею экономический кризис и рынок недвижимости. Вопреки ожиданиям его активность не только не снизилась, но пережила всплеск. С чем это связано и какие еще изменения произошли на рынке жилья — в этих вопросах мы попытались разобраться с экспертами.
Ставки — вниз, спрос — вверх
Главное, с чем эксперты связывают беспрецедентный для кризиса всплеск активности на рынке недвижимости, — дешевая ипотека.
— Большую роль в растущем спросе сыграли программы господдержки строительной сферы. В случае с Томском помогла и сельская ипотека — под нее попали два крупных жилых района — Северный парк и Южные ворота, которые формально относятся к Томскому району. На те квартиры, которые здесь еще не раскуплены, уже есть бронь, — отмечает менеджер по недвижимости агентства «Терем» Роман Конов.
И хотя сейчас «сельская ипотека» уже неактуальна (банки практически закончили прием заявок), осталась интересная ставка по так называемой семейной ипотеке.
— Есть интересные ставки и на приобретение новостроек, и на вторичное жилье. Предложений много, они все довольно привлекательные, и это всколыхнуло спрос, — уверена Наталия Быкова из агентства недвижимости «Лагуна».
Как отмечают специалисты, из-за возросшего спроса на рынке недвижимости Томска сложился ощутимый дефицит по некоторым предложениям. Например, повышенным спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры в Кировском и Советском районах — в центре, в новых кирпичных домах, которым 5-20 лет. Выбор тут очень небольшой. Влияет и то, что строительство подобных домов в центре Томска практически не ведется, а если что-то и строится, то изначально по высоким ценам. Также осталось несколько строек, которые застройщики не могут ввести в эксплуатацию, что отнюдь не помогает удовлетворению спроса в этом сегменте.
Цифра
63 384 рубля составила в конце июня средняя стоимость квадратного метра жилья в Томске. При этом еще в конце марта она была равна 58 197 рублям.
Инвестиционные покупки
Еще одной особенностью рынка недвижимости во время пандемии стал инвестиционный интерес. Снижение ключевой ставки привело к тому, что держать сбережения на банковских депозитах стало невыгодно. Люди начали искать альтернативные способы инвестирования средств. А так повелось, что в России одним из ликвидных вложений граждане традиционно считают недвижимость. Об этом говорит и тот факт, что высоким спросом пользуются небольшие квартиры, которые проще всего сдавать в аренду. По данным Бюро оценки «ТОККО», в первом полугодии на однокомнатные квартиры пришлось 42 % сделок. Доля двухкомнатных и трехкомнатных — 36 и 22 % соответственно.
— Возврат спроса на однокомнатные квартиры свидетельствует о преобладании инвестиционной составляющей, так как ранее спрос был больше на двухкомнатные квартиры. Отрыв однокомнатного метра говорит о том, что покупатели вложились в наиболее доступный с точки зрения стоимости объектов сегмент, то есть в однокомнатные или малогабаритные квартиры, — отметили в «ТОККО».
Подтверждают это и застройщики. Как рассказал Борис Черников, руководитель группы маркетинга ТДСК, в первую очередь покупателей интересуют квартиры небольшой площади: 1-2-комнатные, а также 3-комнатные с совмещенными залом и кухней.
— В непростые времена рынок недвижимости становится тихой гаванью для тех, кто хочет инвестировать средства. Депозиты сейчас обеспечивают очень низкую доходность, и многие обратили взгляд на квартиры. В последние месяцы на рынке недвижимости наблюдается инвестиционный всплеск, который сказывается положительно и на объемах продаж, — говорит Черников. — Отмечу, что инвестиционная цель — это необязательно сдача в аренду. В условиях низких ставок по депозитам и беспрецедентно низких по ипотеке (включая льготные ее виды, в числе которых и «сельская») вложение в недвижимость многим кажется очень выгодным.
В качестве примера Борис Черников приводит ситуацию с районом Южные ворота. Сейчас там идет бурное инфраструктурное развитие. В этом году откроет свои двери новая школа. Завершается строительство развязки с проколом под железной дорогой на 76-м километре.
— Люди понимают, что цены на недвижимость там скоро пойдут вверх, и стараются приобрести квартиры уже сейчас. Причем мы продаем только готовое жилье. Это гарантирует надежность и безопасность сделки, что в период нестабильной ситуации на рынке становится определяющим моментом в выборе квартиры, — отметил представитель ТДСК.
Приземлились
Если на покупку квартир многих людей мотивируют низкие ставки по ипотечным кредитам и невыгодность банковских депозитов, то резко выросший интерес к загородной недвижимости — заслуга исключительно пандемии и режима повышенной готовности. Самоизоляция и невозможность выехать на отдых наглядно показал людям все преимущества дома с собственным земельным участком. Как отмечают специалисты в сфере недвижимости, «уходят» даже коттеджи, предложения по которым стояли невостребованными годами.
— Прежде всего интерес у покупателей вызывает загородная недвижимость в радиусе 30-50 километров от Томска, — уточняет Наталия Быкова. — Покупают как недорогие мичуринские участки и землю под строительство, так и современные дачи и коттеджи. Некоторые дома, предложения по которым стояли годами, сегодня выходят на продажи, хоть и с определенным торгом. Загородная недвижимость сейчас однозначно в тренде.
В Томской области за январь-июнь 2020 года построено
Как менялись цены на жилье в регионе
Новостройки стали драйвером роста ипотеки
После ухудшения в апреле ситуация на ипотечном рынке в мае начала восстанавливаться. В июне, по данным Бюро оценки «ТОККО», выдача ипотеки выросла на 23 % в количественном выражении и на 29 % — в денежном по сравнению с июнем 2019-го.
По итогам первого полугодия ипотечный рынок стал одним из немногих, кто показал рост. Это стало результатом мер господдержки, в первую очередь — новой льготной ипотечной программы на жилье в новостройках по ставке не выше 6,5 %. В ее рамках в мае выдано примерно две трети от общего числа кредитов на строящееся жилье. Разница между ставками на первичном и вторичном рынках стала рекордно высокой — 2,7 процентных пункта.
Куда качнется маятник?
Предсказать развитие ситуации на рынке недвижимости сегодня не берется никто. В сложившейся ситуации делать обоснованные выводы, а тем более строить прогнозы затруднительно.
— Мы можем лишь поделиться некоторыми своими заметками и комментариями, — отмечают в «ТОККО». — В условиях ограничительных мероприятий немалая часть населения потеряла источники дохода. Таким образом, оснований для надежного повышения платежеспособного спроса на рынке недвижимости нет, а вот повышение предложения на вторичном рынке весьма возможно.
Однако специалисты в сфере недвижимости не уверены, что рост предложений будет существенным, как и падение цен в ближайшее время.
— Есть категория потенциальных покупателей, которые ждут понижения цены. Но их может ждать разочарование: в обозримом будущем понижения цен мы не ждем, а квартиры за это время раскупят. Покупать просто будет нечего. Мы уже сейчас работаем со значительно меньшим предложением, чем еще в прошлом году. В 2019-м в среднем было около семи тысяч вариантов, сейчас — четыре тысячи, — отмечает Наталия Быкова. — Говорить о большом предложении среди новостроек тоже не приходится. Расположение новых домов очень ограничено по районам, застройщики столкнулись с таким же ажиотажным спросом, как и мы. За первое полугодие они продали много квартир. Сейчас на некоторые ликвидные квартиры стоит очередь по семь человек.
Мнение
«Рынок сейчас очень живой и активный»
— Постепенное повышение стоимости квартир отмечалось еще в октябре-декабре прошлого года. А в феврале-марте, еще до объявления пандемии, был зафиксирован ажиотажный спрос на недвижимость в Томске. Это привело к дальнейшему росту цен.
Вопреки ожиданиям, с началом самоизоляции активность на рынке недвижимости не изменилась. Не произошло ни падения числа сделок, ни снижения цен. Все произошло с точностью до наоборот. Определенное снижение количества закрывающихся сделок отмечалось в апреле-мае.
Но это было связано с введенными ограничениями и сложностями в получении некоторых документов, необходимых для выхода на полный расчет. Банки работали в ограниченном режиме, у семей с детьми возникали сложности в получении документов от органов опеки, в особом режиме работали и МФЦ. Однако это не сказывалось на числе просмотров квартир и других видах активности со стороны продавцов и покупателей. А сейчас мы и вовсе переживаем второй в этом году пик интереса. В июле спрос на уровне февраля-марта этого года.
В целом хочу отметить, что рынок сейчас очень живой и активный. Цены в данный момент не снижаются. По некоторым особо востребованным позициям мы отмечаем рост цены в течение всего этого года. Даже по непривлекательным для покупателей позициям (квартиры в деревянных и шлакоблочных домах, а также в кирпичных и панельных домах 50-70-х годов постройки в отдаленных районах) если и произошло снижение цены, то очень незначительное.
«Люди ищут в недвижимости опору»
— Обстановка на рынке недвижимости, которая сложилась на фоне пандемии и вызванного ею кризиса, кардинально отличается от классического сценария. Во время предыдущих кризисов Центробанк обычно повышал ключевую ставку, в результате чего росла стоимость заемных средств и падал спрос. Сейчас ситуация совсем иная. Ключевая ставка бьет рекорды — такой низкой еще не было. Это привело к небывалой доступности ипотеки.
Несмотря на кризис и то, что некоторые сферы экономики по-прежнему не работают, мы наблюдаем рост цен на недвижимость, устойчивый спрос и даже рост дефицита по некоторым классам недвижимости.
Есть еще один фактор, влияющий на рост спроса: в нынешней нестабильной ситуации люди ищут в недвижимости опору. С точки зрения многих людей, квартира — это более надежное вложение, даже если она не будет сдаваться в аренду.