В любом вопросе, так или иначе связанном с деньгами, все должно тщательно просчитываться. Это касается и темы аренды жилья. В этой истории каждый собственник обязательно подсчитывает оптимальную цену, за которую готов сдавать свою квартиру, а наниматель жилья, то есть арендатор, стремится найти самый удобный для себя вариант и за самую удобную цену. Но в этом, казалось бы, обычном вопросе есть свои тонкости, знать и учитывать которые необходимо обеим сторонам.
Договор — всего лишь формальность
Большинству людей сдача и съем квартиры с привлечением риелторов, а равно и заключение договора кажутся пустой тратой времени. Объясняется такой подход банальным заблуждением, что в суде эта «бумажка» не сыграет никакой роли. На самом же деле только договор является гарантом спокойствия и для собственника квартиры и для арендатора. Ведь все, что прописано в договоре, будет иметь значение в случае, если дело дойдет до судебных разбирательств.
Так, для арендатора договор может стать страховкой от неожиданного повышения собственником жилья арендной платы. Четко прописанные цифры будут подушкой безопасности в ситуации, например, высокого курса валют, роста цен на товары и услуги ЖКХ и желания арендодателя на этом фоне повысить арендную плату. Если же договором предусмотрена фиксированная ставка, то она будет действовать до истечения срока договора.
Арендатора могут выселить в любой момент
Все, кто снимает жилье, небезосновательно переживают, что рискуют оказаться на улице, если неожиданно собственнику жилья захочется продать квартиру. Отнюдь, если грамотно прописаны все условия о возможности досрочного расторжения договора, этого не произойдет. Более того, за попытку выселения жильцов досрочно и исключительно по своей прихоти в договоре аренды для хозяина как правило предусматриваются штрафные санкции. Если договор аренды был заключен на определенный срок, но пункт о досрочном расторжении не прописан, начинает действовать ст. 675 ГК РФ, смысл которой таков: если даже квартира будет продана другому человеку, то переход права собственности не влечет за собой расторжение договора найма или изменение его условий.
Детали
Расторжение договора аренды
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут собственником только в судебном порядке и только в определенных случаях, например, по причине разрушения, порчи имущества, невнесения арендной платы за 6 месяцев и др. Арендатор же вправе это сделать в любое время с письменным предупреждением собственника за три месяца.
За ремонт съемной квартиры арендатору не вернут деньги
Сначала определим, когда съемной квартире может потребоваться ремонт. Например, если изначально квартира сдается в аренду в «бетоне» в новостройке или состояние имеющегося в квартире ремонта не пригодно для проживания и без ремонта не обойтись. Соответственно, если ремонт реально необходим, то существует и реальная возможность возмещения потраченных на него денег. Тут-то и понадобится необходимый пункт в договоре на этот счет.
В документе следует прописать те суммы, на которые арендатор произведет ремонтные работы. Обычно сумма за ремонт вычитается затем из арендной платы. Простой пример: ремонт обойдется в 50 тыс. руб., а цена аренды квартиры составляет 15 тыс. руб. в месяц, в этом случае арендатор может платить не по 15, а по 10 тыс. руб. в течение 10 месяцев. Эти нюансы следует обязательно указать в договоре. Любые устные договоренности с собственником значения иметь не будут.
Если же в договоре вообще не указано ничего насчет ремонта, то будет действовать правило: текущий ремонт сданного в наем жилого помещения должен обеспечить арендатор за свой счет, а капитальный ремонт является обязанностью собственника жилья.
Договор требует обязательного заверения у нотариуса
Заблуждение, что без нотариального заверения договор не будет иметь юридической силы, очень распространено. Посещение нотариуса по этому вопросу является делом добровольным. В законе не содержится требования именно о нотариальном удостоверении подписей сторон при составлении договора о найме квартиры. Нотариальное заверение или его отсутствие никак не будет влиять на действительность договора, так как условия его действия вступят в силу и без этого согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ. Заключенным договор будет считаться с момента его подписания сторонами. Единственное требование — договор должен быть заключен в простой письменной форме.
Существует обязательный срок для заключения договора найма
Очень часто договор найма квартиры предлагают заключить на 11 месяцев, а потом его продлить. Это обычная прихоть собственника или арендатора, так как договор найма жилья можно заключать абсолютно на любой срок в пределах 5 лет. Если в договоре найма срок не указан, договор считается заключенным на пять лет.
Цена аренды — показатель надежности
Низкая стоимость аренды многих настораживает. А вот цена, которая, по мнению арендатора, выглядит адекватной для данных параметров квартиры, не допускает мыслей о мошеннических схемах, и он запросто отдает незнакомому человеку предоплату. Но не всегда дешево, значит нелегально, а цена аренды не есть гарант надежности и порядочности собственника. Нечистые на руку дельцы легко пользуются жадностью людей, решившихся снять квартиру самостоятельно.
Остановившись на конкретном варианте, не делайте для себя главным пунктом цену вопроса, будьте бдительны, проверяйте в первую очередь документы на собственность. Редкий обыватель осведомлен, что свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру разных годов выпуска имеют разный цвет и их легко подделать. Как нанимателю подстраховаться в таком случае? Всегда оформлять передачу денег письменной распиской, по возможности заключать письменный договор найма до передачи денег.
Сдал квартиру на месяц — налог можешь не платить
Есть такие собственники квартир, которые уверены, что, сдавая жилье всего на 1-2 месяца, а не на длительный срок, они не обязаны платить налоги. Это очень распространенное заблуждение, платить налог необходимо в любом случае, даже если квартиру вы сдали только на одни сутки.