Наряду с популярными способами покупки квартиры через риелторские компании, маркетплейсы «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и ЦИАН можно приобрести недвижимость через аукционные торги. Есть мнение, что это поможет значительно сэкономить деньги. Так ли это на самом деле, что нужно знать и как принять участие в аукционе? Рассказываем.
Как квартиры попадают на аукцион и сколько стоят
На аукционах продаются квартиры, арестованные за коммунальные задолженности, муниципальное жилье; квартиры, собственниками которых были пожилые люди, не имеющие наследников, банкроты, а также заемщики, не имеющие возможности исполнить свои обязательства по ипотеке. Также на электронных торгах могут быть реализованы дома, земельные участки, коммерческая недвижимость и права аренды.
Для привлечения покупателей стоимость объектов недвижимости делают существенно ниже рыночной, ведь стороны, представляющие интересы продавца, заинтересованы в скорейшей реализации лота.
Существуют коммерческие структуры, которые профессионально занимаются выкупом арестованной и залоговой недвижимости. После приведения объекта в надлежащий вид его выставляют на продажу, что приносит собственнику бизнеса весомый доход.
Где проводятся торги и кто может участвовать
Основной площадкой, организовывающей торги, является Росимущество. Кредитные организации, имеющие в залоге непрофильные активы (залоговое имущество), заинтересованы в скорейшем избавлении от него. По решению суда недвижимость изымается судебными приставами и выставляется на продажу. Часть вырученных средств идет в счет погашения долга, остаток возвращается собственнику жилья. Если продать недвижимость не удалось, снижается цена (обычно на 10—15 % при каждых следующих торгах) или объект возвращается банку.
Участвовать в аукционных торгах по приобретению прав на недвижимое имущество можно не только через сайт Росимущества, но и на других площадках: «База банкротов и должников», «Аукционы конфиската», «Госторги» и др. В аукционе может принять участие любой гражданин РФ при наличии минимального пакета документов — паспорта, ИНН, СНИЛС. Поскольку сделка происходит в интернете в режиме реального времени, потребуется наличие электронной подписи. При необходимости площадка окажет содействие в ее изготовлении, однако это может занять дополнительное время.
Покупка квартиры на торгах не означает переход права собственности покупателю. После проведения аукциона стороны регистрируют переход права в установленном законом порядке.
Как происходят электронные торги
Претендент на покупку регистрируется на площадке, через которую хочет принять участие в торгах, и в зависимости от требований организаторов предоставляет пакет документов. Затем участник выбирает объект и в подтверждение своих намерений перечисляет задаток (от 100 000 рублей до 10 % стоимости недвижимости). В назначенный день в режиме реального времени проводятся торги, где участники борются за право приобретения объекта. Шаг обычно составляет 100 000 рублей, но организаторы могут определить и иное значение.
В случае победы сумма задатка участника вносится в счет оплаты, если же он отказывается от приобретения, задаток не возвращается. Не победившим в аукционе участникам задаток возвращается в полном размере.
Можно ли купить аукционную квартиру с использованием ипотеки?
Закон не запрещает использовать для покупки заемные средства банка. Более того, многие объекты, выставляемые на торги, уже были приобретены в ипотеку. Если объект находится в залоге у банка, можно оформить его в ипотеку по той ставке, по которой он приобретался ранее. И ставка может быть существенно меньше актуальной! Тогда есть шанс не только приобрести квартиру по цене ниже рыночной, но и оформить на нее кредит под небольшой процент.
Если покупатель квартиры будет использовать ипотеку, ему придется дождаться одобрения банком заявки на кредит и предоставить полный пакет документов, в том числе и на квартиру. Это нужно учесть заранее, так как время расчета за выигранный на торгах объект недвижимости строго регламентировано. Если оговоренный срок прошел, а клиент не расплатился, он считается отказавшимся от приобретения, теряет задаток и право покупки лота.
Можно ли купить квартиру напрямую у банка?
Крупные ипотечные кредиторы имеют собственные площадки электронных торгов и подразделения по реализации залогового имущества. Например, Сбер создал ПОРТАЛ ДА, где не только коммерческие структуры и банки, но и физические лица могут выставить недвижимость на торги. Информация о приобретении залоговой недвижимости есть на сайтах всех крупных банков.
Сложности при приобретении квартиры через аукцион
До момента заключения договора купли-продажи покупатель, как правило, не может попасть в продающийся объект. Кроме того, не всегда электронная площадка располагает объективными и качественными фотографиями, а это значит, что придется покупать кота в мешке. А квартира может быть после потопа, пожара или в таком состоянии, что покупатель рискует потратить на ремонт до 50 % ее стоимости.
Если процесс изъятия собственности на торги происходил в конфликтной ситуации или не по обоюдному согласию сторон, в квартире могут быть прописаны посторонние лица. И если совершеннолетних бывших жильцов можно выселить по решению суда, то несовершеннолетних нельзя принудительно выписать из занимаемой жилплощади. Такая ситуация может полностью стать зоной ответственности нового собственника.
В течение трех лет бывший владелец жилья может обжаловать решение суда об отчуждении его собственности. Если суд высшей инстанции встанет на его сторону, сделка будет возвращена в исходное состояние и покупателю будет предписано покинуть квартиру.
Стоит ли покупать квартиру на аукционе
Если квартира будет вашим единственным жильем на долгосрочную перспективу, специалисты предостерегают от такой покупки. С учетом всех рисков приобретение квартиры с аукциона может принести больше хлопот, чем выгоды. Однако если вы рассчитываете заняться инвестированием в подобные проекты профессионально, выстроив грамотную коммуникацию с профильными структурами и чутко отслеживая динамику цен на рынке недвижимости, ваше предприятие имеет шансы на успех.