В Томской области, как и во всех регионах России, с 1 января 2014 года заработала новая система капитального ремонта многоквартирных домов. Согласно последним поправкам в Жилищный кодекс, финансирование капремонта многоквартирников теперь возложено на собственников помещений. Также изменен порядок накопления и расходования средств на данную статью.
Если раньше средства на капремонт собирали УК, ЖСК и ТСЖ, то теперь собственникам предстоит выбрать, кто станет оператором по сбору платежей. В качестве альтернативы в области создана специальная структура — региональный оператор — Фонд капитального ремонта многоквартирных домов.
До 1 августа всем томичам необходимо было принять участие в общих собраниях и решить, куда будут перечисляться собранные средства — на единый счет Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Томской области или на специальный счет дома, владельцем которого будут выступать ЖСК, ТСЖ, УК. Также необходимо утвердить тариф, виды и сроки проведения капитального ремонта и выбрать банк, в котором будет открыт счет.
«Воспитание собственника» — одна из главных задач нововведений. Внедрение принципиально нового подхода к ремонту домов можно считать очередным этапом «принуждения к инновациям» в плане управления своим домом, которые планомерно вводились в последние годы посредством поправок в Жилищный кодекс. Увы, чувство ответственности за имущество наших граждан в основном заканчивалось за порогом их собственной квартиры, и это оставалось камнем преткновения в развитии цивилизованного европейского сценария, о котором соотечественники наверняка наслышаны.
Не секрет, что ситуация такая сложилась благодаря ряду факторов, главный из которых был отмечен вице-губернатором Игорем Шатурным: «Все говорят, что власть не контролирует: приходит один жулик, пришел второй жулик, собрали деньги, капитальный ремонт не провели, деньги куда-то ушли, власть никуда не смотрит». Что ж, теперь и власть в полном объеме берет на себя обязательства следить за тем, чтобы деньги поступали на счет Фонда и тратились только на капитальный ремонт. И мы сами можем поучаствовать в процессе принятия решений и повлиять на ближайшее будущее. Как? «Предлагаем вниманию читателей ответы директора Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Томской области» Сергея Световца на самые актуальные вопросы по горячей теме капремонта.
Сколько составит размер взноса за капремонт и когда придут первые платежки?
— С 1 октября владельцы квартир в Томской области начнут получать квитанции со строкой «За капитальный ремонт». Размер взноса будут определять сами жители, в 2014 году он должен быть не менее 6,15 рубля за квадратный метр общей площади жилья владельца и не более установленного минимального федерального стандарта (7,3 рубля). К примеру, если площадь квартиры – 60 м2, а размер взноса — 6,15 руб./м2, то в месяц на капремонт нужно будет перечислить 369 рублей. Сейчас собственники жилья в области на капремонт платят в среднем 2,35 рубля за квадратный метр.
Жилищный кодекс говорит однозначно: все дома должны быть включены в программу. Если собственники не приняли такое решение, то это сделает муниципальное образование. В этом случае средства по строке «Капитальный ремонт» с 1 октября будут перечисляться на общий счет Регионального фонда капитального ремонта жилых домов.
Какой же вариант накопления средств для проведения капремонта лучше выбрать?
— Свои специальные счета в Фонде могут открыть в основном новые дома, которым пока некуда спешить с капитальным ремонтом и можно спокойно накопить средства для решения будущих проблем. Еще лучше, если собственники примут решение открыть депозитный счет, тогда инфляционные процессы можно каким-то образом перекрыть и в течение 15 лет копить эти средства. А когда придет время — выполнить капитальный ремонт. Домам, которые требуют ремонта в ближайшие 5-7 лет, выгоднее копить средства на общем счете фонда. Это такая «касса взаимопомощи». С соседнего дома берется, допустим, сто рублей, и потом тот дом, на который потрачены деньги, должен их вернуть. Дома эти должны находиться на территории одного муниципального образования.
Как накапливаются и куда расходуются средства на капремонт. Инфографика
Вдобавок по всем обязательствам регионального оператора, финансовым в том числе, отвечает и гарантирует сохранность этих обязательств областной бюджет в полном объеме. Это серьезная гарантия и серьезная поддержка.
Особенность специального счета в том, что средства, которые собирают собственники на своем счете, могут тратиться только на этот дом и никак иначе. Если вдруг средств для проведения ремонта не хватает, то у владельцев такого счета два пути — либо будет оказана государственная поддержка, либо придется идти в банк и брать кредит.
Также собственникам помещений в многоквартирных домах, которые выбрали специальный счет для формирования фонда капремонта, предстоит самостоятельно вести базу лицевых счетов, формировать и доставлять платежные документы, начислять и принимать взносы, а также вести претензионную работу с должниками. Для организации этой работы собственники должны выбрать ответственного исполнителя (им может выступить управляющая компания, ТСЖ, ЖК, ЖСК или региональный оператор) и заключить с ним договор. Если общее собрание жильцов примет решение о накоплении взносов на капремонт на общем счете регионального оператора, то обязанности по ведению лицевых счетов, начислению и приему взносов перейдут к оператору.
Способ контроля будет зависеть от способа накопления взносов. Если это специальный счет, владельцем которого выступает ТСЖ или ЖСК, то информацию нужно запрашивать у правления товарищества или кооператива, а если отчисления поступают в Региональный фонд капитального ремонта Томской области, то информацию можно будет найти на сайте оператора.
Могут ли собственники изменить свое решение по счету?
— Да, собственники могут изменить способ формирования фонда капремонта, выслав решение общего собрания владельцу счета в течение пяти дней. Решение о прекращении формирования фонда капремонта на счете регионального оператора и формировании фонда на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания; решение о переходе со специального счета на общий счет регионального оператора — через один месяц после направления владельцу спецсчета решения общего собрания.
Какие дома первыми попадут в списки на ремонт по новым правилам? И как узнать, когда будет проводиться ремонт в моем доме?
— Это можно будет узнать на сайте Фонда kaprem.tomsk.ru. На очередность проведения ремонта будут влиять следующие факторы: год постройки дома, год последнего капитального ремонта, степень готовности к проведению капитального ремонта (наличие проектно-сметной документации и сметы расходов), а после введения строки «Капремонт» в квитанциях — еще и полнота поступления взносов на капитальный ремонт. Сегодня в Томской области в капитальном ремонте нуждаются около 16 тыс. многоквартирных домов, из них около 40–45 домов планируется отремонтировать в этом году.
Не попадут в программу дома, признанные аварийными, и дома блокированной застройки — малоэтажные дома на 2-6 хозяев, где отсутствуют общие помещения, т.е. входы с улицы в каждую квартиру отдельные.
Можно ли ускорить проведение капремонта на конкретном адресе?
— Нет, поскольку изменить дату капитального ремонта, которая заложена в программе, нельзя. Например, в программе стоит жилой дом, жильцы которого выбрали индивидуальный счет. На нем какой-то вид работ надо провести в 2015 году, но к этому времени жильцы собрали 20-30% денег. Тогда они могут пойти в банк, взять кредит и выполнить те работы, которые они запланировали, и в течение 2-3 месяцев рассчитаться с банком. Если жильцы ремонта не сделали, то в следующем году деньги переходят в общий «котел». Фонд идет в банк, получает кредит и делает ремонт. А потом за счет собственников эти деньги возмещает.
На что именно могут расходоваться средства, собранные на капремонт?
— Средства могут быть потрачены на услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов в соответствии с перечнем, который определен Жилищным кодексом РФ (ст. 166) и дополнен Законом Томской области. Перечень включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши (в т. ч. переустройство невентилируемой крыши в вентилируемую), устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений; утепление и ремонт фасада; установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления и регулирования потреблением этих ресурсов; ремонт фундамента многоквартирного дома; разработку проектной документации, проведение госэкспертизы, строительного контроля.
Если купить квартиру на вторичном рынке, перейдет ли к новому владельцу право на накопленные средства, предусмотренные на капремонт?
— Да, при приобретении в собственность квартиры в многоквартирном доме к покупателю перейдет и доля в праве на денежные средства, накопленные на счете этого дома предыдущим владельцем квартиры. Иными словами — накопленные средства «закрепляются» за квартирой. То есть, приобретая жилье, стоит уточнять, что у прежних хозяев со счетом по капитальному ремонту. Потому что накопленные средства закрепляются за квартирой, а не перемещаются за собственником. Но и долги по уплате взносов также остаются за квартирой. И если новый собственник жилья в многоквартирном доме не поинтересовался наличием такой задолженности и не потребовал от предыдущего собственника ее погашения, то отвечать по долгам будет именно новый собственник.
На какой период рассчитана программа?
— Региональная программа капремонта разрабатывается на длительный срок — 30 лет. Поэтому в соответствии с областным законом все муниципальные образования области на основании этой программы должны будут разрабатывать свои 3-летние планы капремонта многоквартирных домов. На основе этих муниципальных планов администрация Томской области будет формировать общий трехлетний план реализации региональной программы. Планы будут ежегодно уточняться и актуализироваться.
Программа капремонта предполагает и финансовую господдержку, предоставляемую за счет средств федерального, областного и местного бюджетов. Какие дома могут претендовать на нее?
— Господдержка за счет средств областной казны не может быть предоставлена тем домам, в которых все помещения принадлежат одному собственнику; где жильцы до сих пор не выбрали или не реализовали способ управления домом. Не получат бюджетные средства также дома, возраст которых после ввода в эксплуатацию составляет менее 15 лет. Кроме того, для получения денег из бюджета земельные участки под домами должны быть поставлены на кадастровый учет. Также не получат бюджетные средства многоквартирники, которые ранее уже были включены в программы, реализованные в рамках 185-го федерального закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ, но это положение распространяется только на те виды работ, которые уже были выполнены за счет средств Фонда.
Есть ли какие-то ориентиры по стоимости работ в рамках капремонта?
— Постановлением областной администрации установлен размер предельной стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2014-2016 годы. Предельная стоимость работ установлена для каждого муниципального образования Томской области в зависимости от типа домов (кирпичные, панельные и т.д.) и вида ремонта.
Например, в кирпичных и панельных домах города Томска установлены следующие максимальные пределы стоимости ремонтных работ за 1 м2: внутридомовых инженерных электросетей — 416 рублей, внутридомовых инженерных систем теплоснабжения — 895 рублей, внутридомовых систем газоснабжения — 89 рублей, внутридомовых систем холодного водоснабжения — 413 рублей, горячего — 300 рублей, систем водоотведения — 399 рублей за 1 м2. Превышение предельной стоимости возможно только в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение уплачивать взнос на капремонт свыше 6,15 рубля с квадратного метра в месяц.
Добавим, что с мая начала работу общественная приемная по вопросам капремонта жилья. Прием граждан ведется еженедельно по четвергам с 10.00 до 13.00 и с 18.00 до 20.30 по предварительной записи по тел. (3822) 903–969. Адрес приемной: ул. Кузнецова 28 а, кабинет №2.