Участница нашего прошлогоднего реалити-шоу «Битва инвесторов» продолжает делиться с читателями «ВЛФ» личным опытом управления финансами. Томичка Марина Голикова живет на зарплату, выплачивает ипотечный кредит и при этом откладывает на черный день. Продолжаем знакомиться с ней и ее денежными принципами.
— Сегодня я расскажу о самой заметной своей покупке — квартире. Мы с супругом взяли ее в ипотеку. В чем-то моя история может вызвать зависть или гнев (да, не у всех доходы позволяют накопить приличную сумму, не у всех родители могут помочь, не все могут выделять средства на досрочное погашение), но это реальная история обычных людей, из которой, надеюсь, читатели смогут почерпнуть полезные советы. И мы, и родители — простые наемные работники в местных компаниях, выпускники местных вузов, без связей «наверху», не миллионеры и не олигархи.
Поиск и оформление
«Я довольно рано осознала, что долги — это неприятная ситуация зависимости, в которую лучше не попадать, а на случай непредвиденных расходов здорово иметь накопления», — писала я в прошлом номере. Но все же недвижимость — это покупка, на которую сложно просто взять и накопить. Накопление займет годы, и все это время нужно где-то жить (или в съемном жилье, или стеснять родителей, или в маленькой неудобной собственной квартире, если речь о расширении жилплощади). Параллельно с этим цены на жилье тоже будут расти и откладывать эту покупку еще дальше.
В общем, за два-три года мы накопили хороший первоначальный взнос и к началу 2019 года решились на ипотеку. Ставки по кредитам, резко взлетевшие в 2014-2015 годах, к тому моменту уже существенно снизились, и в предложениях банков можно было найти ипотеку на вторичное жилье примерно под 10 %. Я сравнила предложения в нескольких банках и нашла самую низкую на тот момент ставку (9,8 %) в Газпромбанке.
Подавать заявки сразу в несколько банков не стали, ограничились одним. Наш первоначальный взнос составлял более 50 % от предполагаемой стоимости жилья, а рассчитанный платеж выходил вполне посильным, поэтому мы почти не сомневались, что заявку одобрят. Хотя у обоих была чистая кредитная история, а банки это не очень любят. Заявку действительно быстро одобрили, поэтому опытом отказов и хождений по разным банкам поделиться не могу.
Квартиру искали на вторичном рынке, сами, без риелтора, на местных сайтах с недвижимостью. Искали не очень долго, успели посмотреть два-три варианта, прежде чем нашли свою. Повезло: на «Авито» увидели хороший вариант, продавец как раз совсем недавно скинула цену до весьма приятной. К тому же у квартиры была одна взрослая собственница, ее сын был уже взрослым — в общем, никаких несовершеннолетних собственников или прописанных детей, никаких рисков, что органы опеки «завернут» сделку.
Найти такую беспроблемную «трешку» — это, действительно, большая удача. Правда, изначально настраивались на кирпичные дома в Кировском или Советском районах, а в итоге остановились на панельном доме в Октябрьском.
Как я уже упоминала, у нас была накоплена довольно хорошая сумма. Но у родителей мужа были возможности и желание помочь нам с этой покупкой, поэтому большую часть накопленной суммы мы отложили на ремонт. Без этой помощи мы бы все равно смогли позволить себе эту же квартиру и обслуживать ипотеку нам было все еще довольно комфортно, но ремонт бы сделали далеко не сразу.
Срок ипотеки
Сумма, которую в итоге взяли в кредит, составила 1,5 миллиона рублей. Эта сумма — довольно небольшая. Мы сравнили два возможных срока под 9,8 % годовых и получили ежемесячный платеж:
- на 20 лет — около 14 тысяч;
- на 10 лет — около 20 тысяч.
С нашими доходами на тот момент мы могли позволить себе комфортный платеж в 20-25 тысяч или даже чуть больше. Однако, оценив риски (возможная потеря работы, декретный отпуск или что угодно еще), решили перестраховаться и оформить кредит на более долгий срок. Но, разумеется, не собирались платить его все 20 лет и четко по графику — это будет безумная переплата, а я не люблю нерациональные траты.
Раз мы можем спокойно выделять на ипотеку 25 тысяч в месяц, значит, мы берем себя в руки и выделяем именно эту сумму. Из нее обязательный платеж — 14 тысяч, досрочное погашение — 11, и так каждый месяц. Если сравнить такой вариант с обязательным платежом в 25 тысяч (например, если бы мы оформили нашу сумму на семь лет), то у него есть преимущества.
Во-первых, в первые годы ипотеки досрочные погашения наиболее выгодны, так как в обязательных платежах почти всю сумму составляют проценты и основной долг почти не уменьшается. Досрочное же погашение идет полностью в «тело» долга. Во-вторых, так мы ощущаем себя в большей безопасности. Если в месяце были незапланированные расходы, можно спокойно уменьшить сумму «досрочки» в этом месяце, например, с 11 до 8 тысяч.
Если доходы временно снизились — потеря работы, длительный больничный, что-то еще, мы всегда можем перейти на обязательный платеж и возобновить досрочное погашение позже. С низкими ежемесячными обязательствами у нас гораздо больше пространства для маневра: можно с чистой совестью потратить все отпускные и как следует отдохнуть, запланировать смену работы или временно остаться совсем без нее, пойти в декрет и т. п.
Досрочные погашения
В качестве способа досрочного погашения мы выбрали уменьшение суммы платежа, а не срока — тоже ради ощущения безопасности и уменьшения ежемесячных обязательств. В большинстве статей о личных финансах пишут о том, что уменьшать срок гораздо выгоднее, чем сумму платежа.
На первый взгляд это действительно так. Можно посмотреть на графики платежей при таких расчетах: если досрочно внести, скажем, 100 тысяч, срок может сократиться лет на пять, а платеж — всего на тысячу. При этом рядом с графиком будет указана общая сумма переплаты, и в первом варианте она будет существенно меньше.
Если сохранить ту же сумму, а срок (количество платежей) станет меньше, то вы отдадите меньше таких платежей, и переплата будет минимальной. Если же уменьшать сумму и «размазывать» ее по всем первоначальным годам, то переплата банку будет, конечно, больше, ведь заемными деньгами вы пользуетесь более долгий срок.
Но это все справедливо в одном случае: если вы уменьшаете сумму платежа и начинаете действительно платить только эту уменьшенную сумму. В нашем же варианте мы планировали продолжать вносить изначальную фиксированную сумму, просто в ней бы постоянно менялась пропорция между обязательным и дополнительным платежами. «Тело» долга уменьшалось бы все быстрее и в какой-то момент (гораздо раньше окончания срока) уменьшилось бы до нуля, и кредит автоматически закончился. При таком варианте выгода, переплата и итоговый срок остаются такими же, как при уменьшении срока.
Психологический аспект
Конечно, для регулярных досрочных погашений нужна финансовая дисциплина, которой не все обладают. Прямого и немедленного результата от каждого ежемесячного внесения не видно. Накопительный эффект за годы впечатляет, но в каждом конкретном месяце платеж может уменьшиться всего на 100 рублей, а этим «свободным» деньгам всегда можно найти другое применение — купить что-то нужное здесь и сейчас, порадовать себя в моменте. Если вы чувствуете, что не сможете так и всегда будет соблазн уменьшить платежи, лучше выбрать сокращение срока.
Мы же в первый год ипотеки столкнулись с другой крайностью. Мы оба привыкли жить экономно и откладывать все деньги от превышения доходов над расходами. А после оформления ипотеки начали вообще все свободные средства кидать в досрочные погашения. То есть не 11 тысяч, как изначально планировали, а, например, 20. Если удалось совсем мало потратить за месяц и осталось 30 свободных тысяч — вносили все 30. Очень уж не хотелось переплачивать банку.
Через несколько месяцев я поняла, что наши накопления и подушка безопасности, которые и так стали крошечными после ремонта, совсем не прирастают и даже уменьшаются. Ипотека — это вопрос как минимум нескольких лет, и с таким подходом мы просто откладываем свою жизнь на все эти годы. Так мы не сможем накопить ни на отпуск, ни на автомобиль, а молодость-то не вечна.
Поэтому решили ограничить для себя не только нижнюю, но и верхнюю планку платежа. Даже если после него остаются свободные деньги, что-то из них мы откладываем в накопления или инвестиции, что-то тратим на текущее потребление.
В следующий раз я расскажу о том, как мы рефинансировали нашу ипотеку в 2020 году, а также о том, какие налоговые вычеты за покупку квартиры оформили, а какие решили пока не оформлять.