Вы продали квартиру, получили доход от сделки и уже успели потратить деньги, а тут выясняется, что нужно было подать налоговую декларацию о доходах и заплатить налог, причем приличный. Чтобы не столкнуться с таким сюрпризом, разбираемся, в каких случаях необходимо уплатить налог на доходы.
Во всех случаях, когда человек получает доход, с которого не уплачен налог на доходы физлиц (НДФЛ), ему нужно самостоятельно отчитаться перед налоговой, подав декларацию по форме 3-НДФЛ, и заплатить налог. К этой ситуации относится и продажа жилья, которое находилось в собственности меньше минимального срока владения.
Что такое минимальный срок владения и как он исчисляется
Минимальный срок владения — это период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ в размере 13 %. Если продать имущество раньше, нужно отчитаться о сделке перед налоговой даже при отсутствии налога к уплате.
Например, в октябре 2019 года у гражданина умерла бабушка, которая оставила ему в наследство квартиру. В августе 2022-го он продал эту недвижимость за 2 млн рублей, то есть с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Так как квартира была продана ранее, нужно подать декларацию о полученных доходах и заплатить налог. Если бы квартиру продали позже (начиная с ноября 2022 года), не потребовалось бы отчитываться перед ФНС и платить налог.
С какой даты следует считать минимальный срок? Если квартиру купили, приватизировали или получили по договору ренты, срок отсчитывается с даты регистрации права собственности. Если жилье досталось в наследство — с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения. А вот в случае объединения нескольких объектов недвижимости (например, комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) срок исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире, а не с даты регистрации изменений объекта в связи с объединением комнат в квартиру.
В каких случаях минимальный срок владения недвижимостью составляет три года?
1. Если жилье единственное, то есть на момент сделки в собственности налогоплательщика нет другой квартиры. В противном случае минимальный срок составит пять лет. Однако есть исключение: если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок владения составит три года.
2. Если квартира досталась от близкого родственника в наследство или как подарок либо была приватизирована. Требования к единственному жилью не применяются. Например, если квартиру подарил дядя (неблизкий родственник), минимальный срок владения — пять лет, а если родная бабушка — три года.
3. Если недвижимость приобретена в собственность до 1 января 2016 года.
Семьи с двумя детьми не платят налог
Для этого должны соблюдаться 5 условий:
1. В семье воспитываются двое детей в возрасте до 18 или до 24 лет (при очном обучении);
2. Новое жилье приобретено в тот же календарный год либо до 30 апреля года, следующего за годом продажи имеющейся недвижимости;
3. Площадь и кадастровая стоимость нового жилья выше, чем у проданного;
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб.;
5. На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше площади приобретаемого.
Как уменьшить налог при продаже жилья
Если продать квартиру раньше истечения минимального срока владения (трех или пяти лет — в зависимости от ситуации), то декларацию по форме 3-НДФЛ подать в ФНС придется в любом случае, а вот налога к уплате может и не быть.
Для уменьшения налога при продаже жилья можно применить имущественный вычет или уменьшить величину дохода на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.
Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, а также долей в указанном имуществе, — 1 млн рублей. Если доход от продажи не превышает указанные пределы, то подавать налоговую декларацию и платить налог не придется. Например, при продаже комнаты в квартире за 800 тысяч рублей.
При продаже имущества, находящегося в общедолевой или общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета
(1 млн рублей) распределяется между совладельцами пропорционально их долям либо по договоренности между ними (если имущество в общей совместной собственности).
Если налогоплательщик за один год продал несколько объектов имущества, предельная сумма вычета применяется в совокупности по всем объектам, а не по каждому в отдельности.
В определенных ситуациях уменьшение суммы дохода от продажи недвижимости на сумму фактических расходов, связанных с ее приобретением, может оказаться выгоднее имущественного вычета.