Вы продали квартиру, получили доход от сделки и уже успели потратить деньги, а тут выясняется, что нужно было подать налоговую декларацию о доходах и заплатить налог, причем приличный. Чтобы не столкнуться с таким сюрпризом, разбираемся, в каких случаях необходимо уплатить налог на доходы.
Во всех случаях, когда человек получает доход, с которого не уплачен налог на доходы физлиц (НДФЛ), ему нужно самостоятельно отчитаться перед налоговой, подав декларацию по форме 3-НДФЛ, и заплатить налог. К этой ситуации относится и продажа жилья, которое находилось у вас в собственности меньше минимального срока владения.
Что такое минимальный срок владения и как он исчисляется
Минимальный срок владения — это период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ в размере 13 %. Если продать имущество раньше, нужно отчитаться о сделке перед налоговой даже при отсутствии налога к уплате.
Например, в октябре 2017 года у гражданина умерла бабушка, которая оставила ему в наследство квартиру. В августе 2020-го он продал эту недвижимость за 2 млн рублей, то есть с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Так как квартира была продана ранее, нужно подать декларацию о полученных доходах и заплатить налог. Если бы квартиру продали позже (начиная с ноября 2020 года), не потребовалось бы отчитываться перед налоговой и платить налог.
С какой даты следует считать минимальный срок? Если квартиру купили, приватизировали или получили по договору ренты, срок отсчитывается с даты регистрации права собственности. Если жилье досталось в наследство — с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения. А вот в случае объединения нескольких объектов недвижимости (например, комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) срок исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире, а не с даты регистрации изменений объекта в связи с объединением комнат в квартиру.
Например, налогоплательщиком право собственности на две комнаты зарегистрировано в 1997 году, на третью комнату — в 2005-м. В 2013 году он решил объединить комнаты в один объект — трехкомнатную квартиру — и зарегистрировал соответствующее право. В том же году налогоплательщик эту квартиру продал. Срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 года), а не с момента регистрации изменений в связи с объединением комнат в квартиру (2013 год) — так постановил Верховный суд в определении от 31.05.2017 № 18-КГ17-40.
В каких случаях минимальный срок владения недвижимостью составляет три года?
1. Если жилье единственное, то есть на момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры. В противном случае минимальный срок составит пять лет. Однако есть исключение: если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок владения составит три года.
2. Если квартира досталась от близкого родственника в наследство или как подарок либо была приватизирована. Требования к единственному жилью не применяются. Например, если квартиру подарил дядя (неблизкий родственник), минимальный срок владения — пять лет, а если родная бабушка — три года.
3. Если недвижимость приобретена в собственность до 1 января 2016 года.
Как уменьшить налог при продаже жилья
Если продать квартиру раньше истечения минимального срока владения (трех или пяти лет — в зависимости от ситуации), то декларацию по форме 3-НДФЛ подать в ФНС придется в любом случае, а вот налога к уплате может и не быть.
Для уменьшения налога при продаже жилья можно применить имущественный вычет или уменьшить величину дохода на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.
Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, а также долей в указанном имуществе, — 1 млн рублей. Если доход от продажи не превышает указанные пределы, то обязанность подать налоговую декларацию сохраняется, а обязанность платить налог не возникает. Например, при продаже комнаты в квартире за 800 тысяч рублей нужно будет отчитаться о полученных доходах, а налог платить не придется.
При продаже имущества, находящегося в общедолевой или общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета (1 млн рублей) распределяется между совладельцами пропорционально их долям либо по договоренности между ними (если имущество в общей совместной собственности).
Если налогоплательщик за один год продал несколько объектов имущества, предельная сумма вычета применяется в совокупности по всем объектам, а не по каждому в отдельности.
В определенных ситуациях уменьшение суммы дохода от продажи недвижимости на сумму фактических расходов, связанных с ее приобретением, может оказаться выгоднее имущественного вычета.
Как подать декларацию
Отчитаться о доходах с проданной недвижимости нужно в следующем году до 30 апреля. Например, если вы продали квартиру в 2020 году, подать декларацию в ФНС необходимо до 30 апреля 2021-го. Для этого нужно заполнить налоговую декларацию, подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества (договор купли-продажи, договор мены и т. д.).
Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с приобретением продаваемого имущества, понадобятся копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения и др.).
Заполненную налоговую декларацию с копиями документов нужно предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Удобнее всего заполнить и подать декларацию через Личный кабинет налогоплательщика для физлиц на сайте ФНС России.