Дарственная — это один из популярных способов безвозмездно передать имущество или его часть. Но это далеко не безобидная процедура, как может показаться на первый взгляд. Вице-президент Нотариальной палаты Томской области Наталья Калашникова рассказала, как правильно оформить договор дарения на квартиру, с какими рисками могут столкнуться дарители и в каких случаях дарственную можно оспорить.
Кто может оформить дарственную
Договор дарения может заключить дееспособный гражданин. При этом предмет дарения должен принадлежать дарителю на праве собственности. «Нельзя подарить недвижимость от имени детей в возрасте до 14 лет и граждан, признанных недееспособными. Если недвижимость находится в общей собственности (например, супругов), то без согласия всех участников совместной собственности дарение не допускается», — поясняет нотариус Наталья Калашникова.
Дарить недвижимость можно только при жизни. Договор, по которому передача подарка должна произойти после смерти дарителя, будет признан незаконным, и одаряемый не сможет переоформить на себя право собственности. Для посмертного перехода недвижимости ее владелец должен оформить завещание. Дарственная для этого не подходит.
Как оформить договор дарения
Договор дарения недвижимости можно заключить в простой письменной (если дарится целиком весь объект или доля от него) либо в нотариальной форме (если дарителю принадлежит только доля в объекте).
Договор дарения недвижимости должен содержать следующие сведения:
· дату и место заключения договора;
· ФИО, данные паспорта и адреса регистрации дарителя и одариваемого;
· желание дарителя безвозмездно передать долю в квартире или всю квартиру целиком, согласие одариваемого принять дар;
· точные сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер и технические характеристики). Если вместе с квартирой передается мебель и бытовая техника, это тоже нужно отразить в документе;
· подписи сторон.
Право собственности переходит к одаряемому с момента внесения об этом записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно обратиться с договором дарения в МФЦ. Если даритель скончался до того, как одариваемый внес изменения в ЕГРН, одариваемый может дооформить переход права собственности.
«Если договор был оформлен нотариально, нужно просто подать документ в МФЦ. Если дарственная оформлена в простой письменной форме, сначала придется обратиться в суд о признании договора дарения заключенным», — объясняет нотариус Наталья Калашникова.
Расходы
Для регистрации перехода права собственности по договору дарения одариваемому придется оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. После оформления права собственности необходимо заплатить НДФЛ. Это правило не распространяется на договор дарения между близкими родственниками — муж и жена, родители и дети, братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки. Другие степени родства не учитываются и не освобождают от обязанности платить налог. В 2024 году за недвижимость, полученную в дар, платили 13 % от кадастровой стоимости. С 2025 года 13 % нужно будет уплатить с объектов стоимостью 2,4 млн рублей и 15 % с суммы превышения этой стоимости. Расходы увеличатся, если сделка оформляется через нотариуса. Актуальные тарифы можно посмотреть на сайте Томской областной нотариальной палаты.
Подаренного не воротишь
Дарители недвижимости могут столкнуться с рисками.
Ситуация 1
«У меня есть взрослая дочь. Я оформила на нее договор дарения на квартиру. Она решила продать квартиру, в которой я проживаю, и переехать с семьей в другой город. Могу ли я аннулировать дарственную, чтобы не оказаться на улице, или требовать не выписывать меня из квартиры?»
Наталья Калашникова: «Дарение — сделка безвозмездная и безусловная. Даритель утрачивает право собственности на недвижимость и не вправе требовать какой-либо компенсации или встречной передачи вещи, денег или прав (например, права проживания в подаренном объекте недвижимости)».
Ситуация 2
«У меня взрослые сын и дочь. Я поругалась с сыном и оформила дарственную на квартиру на дочь. Дочь переоформила недвижимость на себя. Я помирилась с сыном и решила, что будет честно завещать по половине доли в квартире каждому ребенку. Смогу ли я аннулировать дарственную?»
Наталья Калашникова: «Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Просто так аннулировать договор дарения невозможно».
Ситуация 3
«Я оформила договор дарения на квартиру на своего взрослого сына. Так случилось, что сын скончался. У него остались жена и ребенок. Могу ли я вернуть себе квартиру, чтобы не делить ее по наследству?»
Наталья Калашникова: «В таком случае квартира целиком включается в состав наследства и наследуется в равных долях наследниками первой очереди, к числу которых вы как мать будете относиться (если не будет составлено завещание). В договоре дарения можно предусмотреть право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого».
Когда можно оспорить дарственную
Договор дарения, как и любую другую сделку, можно оспорить в суде. Но на это должны быть веские причины. Например, неудовлетворительное состояние здоровья дарителя на день заключения договора (если гражданин был признан недееспособным или в момент совершения сделки не был способен понимать значение своих действий и руководить ими), если даритель был введен в заблуждение, если по договору дарения передавались деньги и др.
Что можно подарить кроме квартиры
Дарственную можно оформить на любые принадлежащие на праве собственности дарителю дома, земельные участки, автотранспортные средства, ценные бумаги, денежные средства, коллекции картин и антиквариата и др.