Как чувствует себя ипотечный рынок на максимально низком уровне ставки?

На исходе прошлого года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9 %. Только за декабрь в России было выдано более 145 тыс. ипотечных кредитов на сумму 345,1 млрд руб., что на 25 % выше показателей ноября. Вдохновившись такими цифрами, мы решили выяснить, как чувствует себя ипотечный рынок в Томске.

В 2019 году в ипотеке сохранялся прежний основной тренд: наибольшим спросом пользуются квартиры на вторичном рынке недвижимости. В том числе за счет тех застройщиков, которые уходят с первичного рынка и будут открывать продажи только после ввода дома в эксплуатацию. Такой подход значительно снижает риски клиентов при покупке квартиры в новостройке. В Промсвязьбанке подтверждают: горожане чаще берут ипотеку на приобретение вторичного жилья.

— Это связано и с небольшим выбором новых квартир в Томске, и с их стоимостью. Иногда выбор в пользу вторички продиктован тем, что прежние хозяева продают ее вместе с мебелью, — поясняет мотивацию клиентов Елена Коноваленко, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса Томского офиса Промсвязьбанка. — Если сравнивать, на что чаще берут кредиты — на приобретение первого жилья или на расширение, то наблюдаем пропорцию примерно 50 на 50.  

Сумма растет

Средняя сумма ипотечного кредита за последние три года увеличилась с 1,86 млн рублей (в 2017 году) до 2,18 млн рублей (в 2019-м).
 
— С одной стороны, это связано с ростом стоимости квадратного метра жилья: за последние три года она выросла на 12-18 %. С другой стороны, свою роль играют федеральные программы и меры поддержки молодых семей, предложенные правительством. Благодаря им клиенты могут позволить себе купить жилье большей площади, — отмечает Елена Коноваленко.

В Сбербанке также отмечают рост суммы, которую томичи берут на приобретение недвижимости.
 
— Средний размер ипотечного кредита по итогам 2019 года составил в Томске 1,7 млн рублей, что на 5 % превышает показатель 2018-го и на 16 % — средний размер кредита в 2017 году. Такой динамике способствовали снижение ипотечных ставок и увеличение стоимости жилья в регионе, — поясняет Алексей Зарубин, управляющий Томским отделением № 8616 ПАО «Сбербанк».

Долговую нагрузку учтут?

— С 1 октября 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Этот показатель влияет на величину надбавки к коэффициентам риска по кредиту, — рассказывает Любовь Табольжина, управляющий Отделением Томск Сибирского ГУ Банка России. — Заемщику с высоким уровнем ПДН (более 50 %), то есть с высоким уровнем закредитованности, получить доступ к новым кредитам, включая ипотечные, будет сложнее.

При этом для отдельной категории ипотечных заемщиков действуют особенные правила. Из регуляторных требований по применению надбавок исключены жилищные кредиты с господдержкой в том случае, если при приобретении заемщиком жилья его ПДН не превышает 60 %. Однако оценивать влияние этого показателя в целом на ипотечный рынок нашего региона сейчас преждевременно.

Сами банки уверены, что ипотечных заемщиков учет ПДН затронет в меньшей степени. 

— Кредитная политика Райффайзенбанка всегда была очень консервативной, поэтому мы не ожидаем значительного влияния новых требований к расчетам показателя долговой нагрузки на объемы наших выдач. На рынок в целом эти нововведения повлияют позитивно, — уверена Ирина Ярыгова. — Нам важно, чтобы кредит был возвратным, поэтому мы не выдаем ипотеку без первоначального взноса. Все наши заемщики высококачественные, и ухудшения платежной дисциплины мы не наблюдаем.

В Промсвязьбанке также не видят угрозы применения расчета ПДН к ипотечным заемщикам.

— В целом не видим критичности распространения практики расчета ПДН на рынок ипотеки, поскольку это изначально консервативный продукт, и банки всегда очень взвешенно подходили к оценке закредитованности потенциальных заемщиков, — отмечает Елена Коноваленко.

Как резюмирует Алексей Зарубин, многие банки уже сейчас используют показатель закредитованности при рассмотрении заявок на кредиты, в том числе и ипотечные. А в совокупности со снижением ставок в конце 2019 года степень влияния показателя долговой нагрузки на ипотечный рынок будет минимальной.  

Мнение экспертов

— По итогам 4-го квартала 2019 года отмечен рост объема выдачи ипотечных кредитов при сохранении объемов по иным видам кредитов на уровне предыдущего квартала. В связи с этим можно говорить о том, что введение показателя долговой нагрузки не отразилось сколько-нибудь существенно на ипотечном кредитовании. Связано это с тем, что в большинстве своем в 4-м квартале ипотечные кредиты выдавались по решениям, принятым ранее, когда обязательность расчета ПДН еще отсутствовала. Среднее значение ПДН по ипотечным кредитам не превышает 55-60 %, что является максимальным значением среди иных видов кредитования.

Показательными для ипотеки будут 1 и 2 кварталы 2020 года, когда срок действия ранее принятых решений уже закончится и будут выдаваться ипотечные кредиты, решения для которых принимались после даты введения ПДН. Скорее всего, этот вид кредитования также претерпит изменения вследствие расчета ПДН, хотя и явно в меньшей степени.

— Банкам стало менее выгодно выдавать необеспеченные кредиты (кредитные карты или кредиты наличными на сумму свыше 10 тысяч рублей) заемщикам с высоким уровнем ПДН, поскольку по таким кредитам у кредитных организаций формируется повышенная нагрузка на капитал. При этом банки рассчитывают ПДН и для тех заемщиков, которые обратились за ипотекой, но уровень долговой нагрузки ипотечного заемщика пока не влияет на требования к капиталу.

Соответственно, с 1 октября 2019 года банки не должны были снизить долю одобрения заявок на ипотечные кредиты из-за требований по расчету ПДН. Хотя на конец 2019 года средняя долговая нагрузка заемщиков, у которых есть ипотечный кредит, составляла около 54 %.

Впрочем, под действием многих других факторов, в том числе макроэкономических, доля одобренных банками заявок на ипотечные кредиты с середины 2018 года постепенно снижается. В рамках этого тренда в 4-м квартале 2019 года банки впервые за два последних года одобрили только половину заявок на ипотечные кредиты. 

— Процентная ставка по любому кредиту, в том числе ипотечному, имеет определяющее значение для человека, когда он принимает решение о кредите. Например, по нашим данным, наиболее активный спрос на ипотеку томичи показали в 4-м квартале прошлого года, как раз на фоне снижения общего уровня процентных ставок. Это подтвердила и банковская статистика — к концу года темпы выдачи ипотеки были максимальными. Кроме процентной ставки, на общий спрос влияет множество других факторов. К их числу можно отнести госпрограммы поддержки ипотечного кредитования, цены на жилищном рынке, доходы населения и прогнозы их изменения, а также ряд других.

— В ноябре 2019 года мы проводили собственное исследование доступности ипотеки в разных регионах страны. Мы проанализировали данные о средней заработной плате, цене жилья, ежемесячных платежах и среднем сроке возврата ипотечного кредита. Сибирские города оказались в середине рейтинга. Ежемесячный платеж в Сибирском регионе составляет в среднем 20 590 рублей, а с учетом средней зарплаты в регионе это 52 % от доходов. В Томске соотношение ипотечного платежа к доходу ниже — 45 %. Значит, квартиры здесь дешевле, чем в среднем в регионе, а зарплаты позволяют комфортно выплачивать ипотеку. Средний срок погашения ипотеки в Томске — 13 лет.

В целом за последнее время ипотека стала доступнее. На фоне снижения ставок популярность продукта возрастает, и мы ожидаем, что такая тенденция сохранится и в этом году.  

— В 2019 году ЦБ 5 раз снижал ключевую ставку, уменьшив ее значение за год на 1,5 %. Банки реагировали на это увеличением доступности ипотеки. При этом в первой половине года мы отмечали приток клиентов, вызванный снижением ставок, во второй половине года такой зависимости явно не прослеживалось.

В 2020 году ожидаем прирост несколько больший, чем сложился по итогам 2019-го. На наш взгляд, этому будут способствовать расширение мер господдержки, развитие проектного финансирования застройщиков с применением счетов эскроу, что позволит населению региона приобретать недвижимость в ипотеку по низким ставкам и тратить меньше времени на накопление первоначального взноса. Так, уже сегодня мы предлагаем ипотеку по ряду строящихся жилых комплексов от 1 % на период строительства.  

— На протяжении последних пяти лет мы наблюдаем, что ипотечный заемщик молодеет. По нашей статистике, 60 % заемщиков — это люди в возрасте 25-35 лет, 40 % — в возрасте 40-45 лет. Ипотеку чаще берут семейные пары — таких в нашем региональном портфеле 63 %. И большинство наших клиентов (более 80 %) — люди с высшим образованием. Наметилась еще одна тенденция: ипотеку стали брать одинокие мужчины до 35 лет. Раньше таких клиентов были единицы, сегодня их уже порядка 20 %.