Вопреки пандемии и общему экономическому спаду, прошедший год стал рекордным для российского рынка недвижимости. По данным экспертных оценок, количество ипотечных кредитов в России выросло на 35 % по сравнению с 2019 годом, а сумма выданных кредитов выросла на 50 % и достигла 4,3 триллиона рублей. И это на фоне существенного роста цены квадратного метра. В среднем по стране жилье за год подорожало на 12 %, но есть регионы, где стоимость увеличилась на 20 и даже 30 %. Что стало причиной столь высокого спроса и что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем, разбираемся вместе с экспертами.
«Вводные» цифры
Волна кризиса, вызванная пандемией, затронула практически все отрасли, и строительная не стала исключением. Рекордные 699 тысяч «квадратов» введенного жилья (показатель Томской области по итогам 2015 года) остаются недостижимыми. В 2019 году объем ввода жилья в Томской области составил 439 тысяч м2 при годовом плане в 513 тысяч. В 2020 году этот показатель увеличился: введено в эксплуатацию 452 тысячи м2 жилья. Но если посмотреть, из чего складывается эта цифра, то все уже не так радостно. Выросли лишь темпы ввода индивидуального жилья (258 тысяч м2 приходится на них), а по многоквартирникам произошло падение — введены лишь 194 тысячи «квадратов».
Как отметил во время пресс-конференции в начале этого года заместитель губернатора по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто, особенно тревожно выглядит ситуация в областном центре. В Томске относительно 2019 года сдано на 45 тысяч м2 меньше. Задачу по объему введенного жилья в регионе выполнили за счет Томского района, который показал уверенный рост.
Анализ рынка недвижимости, проведенный бюро оценки «ТОККО», показывает, что дефицит наблюдается на рынке недвижимости в самых «дорогих» районах областного центра. В Кировском и Советском районах предложения на первичном рынке жилья практически отсутствуют. Из общего количества совершенных сделок на эти районы приходится лишь 36 % (15 и 21 % соответственно). Большая часть предложений сконцентрирована в Ленинском и Октябрьском районах. Там зафиксировано 63 % сделок, совершенных в 2020 году (28 и 36 % соответственно).
Сколько в среднем стоит в Томске квадратный метр жилья
- однокомнатные — 71 332 рубля;
- двухкомнатные — 66 159 рублей;
- трехкомнатные — 64 981 рубль.
Ипотечный бум
Конечно, не только снижение предложения на рынке недвижимости стало причиной всплеска интереса к покупке жилья в 2020 году. Снижение ключевой ставки до исторического минимума привело к тому, что депозиты в банках перестали привлекать население как инструмент долговременных инвестиций. Ставки по вкладам в среднем колеблются в районе 3-5 % годовых. В нестабильной экономической ситуации и на фоне общих панических настроений, вызванных пандемией, недвижимость показалась многим наиболее надежным вложением средств. Росту популярности инвестирования в квадратные метры способствовала и программа льготной ипотеки. В апреле 2020 года правительство в рамках антикризисных мер запустило льготную ипотеку не выше 6,5 % годовых. Хотя она не распространяется на вторичный рынок, ставка была снижена и за пределами этой программы.
Несмотря на то, что Томскпромстройбанк не является участником льготной программы ипотечного кредитования под 6,5 % годовых и ниже, средняя ставка ипотеки в 2020 году в ТПСБ как на новое жилье, так и на вторичное составляла 8,38 % годовых. При этом минимальная ставка, по словам председателя правления ПАО «Томскпромстройбанк» Надежды Кайдаш, составила 7,95 % годовых. Отсутствие программы льготной ипотеки в банке при этом почти не сказалось на количестве выданных кредитов, а средняя сумма выросла с 1,95 млн рублей в 2019 году до 2,4 млн рублей в 2020-м.
В банках, которые были операторами программы льготной ипотеки, разница еще более значительная. Так, в Сбербанке, где ставка ипотеки по вторичному рынку находилась на уровне 8,4 % годовых, ипотечная ставка при покупке жилья в новостройке достигала 6 % годовых. В среднем, как отметили в банке, нынешняя ставка по ипотеке на 2,8 % ниже, чем год назад. За 2020 год по господдержке в томском Сбербанке было выдано 1 109 кредитов. Общий рост в сравнении с 2019 годом в количественном выражении составил 56%, а в денежном — 80 %.
Сейчас активно обсуждается необходимость продления программы льготной ипотеки в ряде регионов. По мнению вице-президента Российского общества оценщиков (РОО), директора «Бюро оценки «ТОККО» Дмитрия Хлопцова, это может привести к дальнейшему росту цен на недвижимость. Темпы роста при этом, как отмечает эксперт, зависят от объемов выдачи таких кредитов.
В каких регионах продлят льготную ипотеку
Глава ЦБ предложила продлить льготную ипотеку только в 24 регионах РФ. В их число вошла и Томская область. Предложение Банка России основано на двух критериях: наличие достаточного объема предложения жилья и отсутствие значительного роста цен на него. Эти критерии определяют регионы, где можно ожидать положительных результатов от продления программы — поддержки спроса на жилье и повышения его доступности без возникновения ценовых «пузырей».
Список, составленный Банком России, сформирован исходя из региональных показателей за последний доступный период (4-й квартал 2020 года). Этот список можно обновлять с учетом изменения ситуации в экономике и на рынке недвижимости в регионах. Окончательное решение по программе субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, в том числе о возможной региональной дифференциации, будет принимать правительство.
Спрос превышает предложение?
По мнению директора агентства недвижимости «Алатарцев. Недвижимость», 2020 год на рынке недвижимости был бурным. Наиболее востребованными при этом были одно- и двухкомнатные квартиры. Загородные дома, конечно, тоже покупали более активно, но с активностью покупки небольших квартир это несравнимо.
По итогам 2020 года спрос на новостройки в Томске вырос на 9 %. Однако уровень предложения по итогам 4-го квартала 2020 снизился на 44 %. Отсутствие предложений на рынке и высокий спрос привели к росту стоимости квартир. По итогам года средняя цена квадратного метра первичной жилой недвижимости в Томске выросла на 22 % и составила 65 686 рублей. Поскольку значительная доля покупок совершается с инвестиционными целями, ожидаемо большим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. На них приходится 38 и 39 % сделок соответственно, доля трехкомнатных составила 22 %. Это сказалось и на разнице цены квадратного метра в зависимости от площади квартиры. Самые дорогие — однокомнатные. Несмотря на это, по словам риелторов, качественные варианты продаются в считаные дни.
Хотя пиковый спрос на льготную ипотеку уже прошел (после информации о возможном сворачивании программы в конце 2020 года), цены на квартиры в обозримом будущем вряд ли снизятся.
«Федеральная программа по субсидированию ипотеки в Томске мало повлияла на рынок недвижимости. У наших застройщиков почти нет квартир, которые можно купить, используя эту программу», — уверен Вадим Алатарцев. Подтверждают это и данные Центробанка. Доля льготного ипотечного кредитования в объеме выданных кредитов по итогам года составила в регионе 14 %. Однако, как отмечает Алатарцев, если программа будет продлена, это может способствовать выходу на томский рынок новых застройщиков. Это приведет к уменьшению дефицита жилья, а значит, и к стабилизации цен.
От первого лица
Вадим Алатарцев, директор агентства недвижимости «Алатарцев. Недвижимость»
— На изменение спроса на недвижимость повлияли несколько факторов, которые случились одновременно. Первый — локдаун. У людей остались деньги, которые они не потратили на туристические поездки за границу, на походы в кафе и рестораны. Люди не принимали дома гостей, покупали меньше одежды. Режим самоизоляции показал необходимость в дополнительных комнатах (детям и взрослым необходимо было учиться и работать онлайн, каждому требовался свой «уголок»). Появилась потребность заняться ремонтом и благоустройством жилья. А почему бы не сделать это уже в новой квартире?
Второй фактор — дешевая ипотека. Впервые в нашей истории Центробанк ответил на кризис снижением стоимости денег, кредит на покупку недвижимости подешевел. Сказалось на росте интереса к недвижимости и снижение ставок по депозитам в банках. Они показывали минимумы, и держатели депозитов стали их снимать и думать, как можно деньги сохранить и приумножить другим способом.
Все бы ничего, если бы у нас в городе был избыток строящегося жилья, но его не хватает. Поэтому мы получили рост цен. Дополнительным фактором стало то, что начиная с 2010 года у нас в стране не было реального роста цен на квартиры. Озвучу крамольную мысль: квартиры были как бы недооценены.
Роман Конов, менеджер по недвижимости, агентство «Терем»
— Прошедший 2020 год завершился ажиотажным спросом как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Адекватные варианты квартир продавались буквально за несколько дней. Люди, которым требовалось продать свою недвижимость, воспользовавшись спросом, подняли цены. Но рост цен был отмечен и со стороны застройщиков, причем в этот раз не было озвучено никакой экономической составляющей, которая бы их оправдала. Новые объекты выставлялись с ценой +5 тысяч рублей за квадратный метр по отношению к объектам, которые продавались месяц-два назад, и это никого не останавливало. Даже в таких условиях квартиры приходилось бронировать. Подстегнул спрос и рост цен на недвижимость — льготная ипотека, рекордно низкая процентная ставка по вкладам и нестабильность ситуации, вызванная пандемией. На этом фоне недвижимость выглядит надежным активом, и люди стали вкладывать в нее деньги намного активнее.
Особый спрос могу отметить в микрорайоне Северный парк. Он стал альтернативой кирпичному жилью в центре Томска. Сейчас новое строительство в Кировском и Советском районах практически не ведется, интерес закономерно сместился на район, который приближен к центру и при этом комфортен для жизни в плане благоустройства и инфраструктуры. Дополнительным фактором стало то, что район попадал под действие сельской ипотеки (после корректировки под эту программу попадают лишь дома не выше 5 этажей, что сузило выбор недвижимости для желающих купить квартиру с использованием этого вида ипотеки).
Что касается повышения ключевой ставки, оно незначительное, я не думаю, что это серьезно скажется на рынке недвижимости. Повлиять это может прежде всего на вторичный рынок. На первичном действует ставка 6,5 %, и, если учитывать, что Томская область включена в перечень регионов, где она может быть продлена, к снижению спроса повышение ставки ЦБ не приведет. Снижение спроса может быть вызвано тем, что большинство желающих уже купили недвижимость. Если в Северном парке бронирование квартир продолжается, то в районах с панельной застройкой дикого ажиотажа уже нет, происходит диверсификация спроса.
Несмотря на то, что предложений на рынке сейчас больше, чем в конце 2020 года, ассортимент намного богаче не стал. По некоторым типам квартир наблюдается серьезный дефицит. Рынок недвижимости в Томске сейчас обретает новую реальность. Например, нормой становятся цены от 3 миллионов рублей на двухкомнатные квартиры в «хрущевках» Кировского и Советского районов. Они никогда прежде столько не стоили, но покупатели находятся. Цены на однокомнатные квартиры в домах не старше 10 лет в кирпичных домах Кировского района нередко превышают 4 миллиона рублей. Это новая реальность. Коррекция цен, конечно, будет, но не думаю, что откат превысит 5-7 % от пиковых значений декабря 2020 года.
Елена Коноваленко, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса Томского офиса ПСБ
— Прошедший 2020-й стал рекордным годом для рынка ипотеки в России. Его можно разделить на два этапа: до апреля 2020 и уже после введения «Госпрограммы-2020». Начиная с апреля и до конца 2020 года средняя ставка на кредитование покупки жилья на первичном рынке в ПСБ составляла 5,85 %, на вторичном рынке — 8,3 %.
«Госпрограмма-2020» стала одним из драйверов кредитного портфеля всего банка и Томского офиса ПСБ в частности. Каждый пятый ипотечный кредит, выданный нами в течение 2020 года, был предоставлен в рамках этой программы. В результате доля кредитов с господдержкой составила 25 % нашего объема выдач в прошлом году. Наш ипотечный портфель вырос значительно: темп его роста в 2020 году составил 150 %.