На фоне беспрецедентного падения ставок по ипотеке и рекордно низкой ключевой ставки эксперты говорят о повышенном спросе на жилье. Как складываются цены на недвижимость в Томске, что сегодня влияет на конечный выбор покупателей и каковы градостроительные перспективы областного центра — об этом мы поговорили с замгубернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгением Паршуто.
— В России в первом квартале строительная отрасль показала рост, а во втором — снижение. На этом фоне, понимая, что будут проблемы с покупательской способностью и выполнением нацпроектов, правительство принимает программу льготной ипотеки под 6,5 %. И она начинает усиленно работать. Это позволило удержать спрос на ипотечные кредиты. Потому что подтянули слой населения, который ранее ипотеку брать не мог.
Ипотека оживила рынок
Когда ставки по жилищным кредитам были под 10-12 %, многие люди даже к банкам подойти не могли. Сейчас могут. Есть еще «сельская» ипотека под 3 % и «губернаторская», по которой выдается первый взнос в 360 000 рублей. В общем, ипотека рынок оживила и дальше будет оживлять. Сегодня это главный драйвер развития жилищного строительства.
Что касается цен на новостройки, то они стали очень сильно зависеть от того, что ты покупаешь. Люди стали гораздо разборчивее. Если раньше они бились за метры, потом за планировку, то сейчас больше ценят инфраструктурные моменты и комфорт. Покупатель, особенно молодежь, об этом думает в первую очередь. Как там с транспортом, есть ли детский садик, школа, каков уровень благоустройства.
Почему сегодня выигрывает микрорайон Северный парк? Потому что туда горожане ездят как на экскурсию — покататься на велосипеде, выпить кофе в зеленой зоне, посмотреть на современное благоустройство. Если бы таких районов было больше, между ними началась бы конкуренция. А их в перспективе и будет больше.
Сейчас ситуацию можно сравнить с 2008 годом, когда образовался «жилищный пузырь». Тогда цена на новое жилье колебалась от 45 до 170 тысяч за «квадрат». Разбег был один к трем. Но он весь базировался в центре города, и непонятно было, на чем основывался. Сейчас таких цен нет. Сегодня они варьируют от 42 до 90 тысяч за квадратный метр. То есть разбег абсолютно реальный. Во-первых, линейка предложений расширилась, во-вторых, цена стала более понятна покупателю. Дальше линейка должна стать еще шире, типы жилья — разнообразнее.
«Ситуация уникальна»
Покупать квартиру под маленький процент сегодня выгодно. В этом уникальность ситуации. С учетом инфляции при покупке квартиры в ипотеку под 6,5 % ты ничего не теряешь. По сути, ты платишь за нее в рассрочку. Чем была ипотека в 2013 году? Просто кошмаром, ты как минимум две квартиры приобретал вместо одной, и на первом этапе процент был грабительский. При этом больше половины платежа уходило на погашение процентов. Сейчас покупка жилья в ипотеку — это более комфортный процесс. Я сужу и по молодежи: если раньше молодые люди стремились первым делом купить машину, то сейчас думают о жилье.
Деньги есть, а квадратные метры?
В Томской области мы здорово просели в строительной сфере в 2019 году, а в этом вышли на плато. Пока будем пытаться балансировать на показателе в 400-450 тысяч квадратных метров, введенных за год. В плюс мы не уйдем, потому что мало новых проектов, инвесторы сейчас пассивные, много частной земли стоит, которая должна «выстрелить», но девелоперы пока думают. Из новых инвестпроектов даже назвать нечего. Разве что «Михайловский парк-квартал». Активное строительство идет на нескольких площадках, но земля везде заканчивается. Северный парк почти исчерпал ресурс, в Солнечной долине осталось 12 гектаров. Достраиваться будут Радонежский, Южные ворота и Южные ворота-2.
Кстати, как бы странно сейчас ни смотрелась стройка в чистом поле, но когда построят дорогу Томск — Тайга, этот район будет более чем актуален. Потому что маленькие городки вроде Тайги и Анжеро-Судженска начнут тяготеть к Томску, а не к Кемерову или Новокузнецку, ведь расстояние — всего 60 км. Люди у нас будут учиться, лечиться, покупать недвижимость.
Дальше будет строиться восток — территория, примыкающая к ОЭЗ, сейчас она находится в частных руках. Она обречена на стройку, поскольку выгодно расположена. Это не север, там нет проблем с запахами и промзоной. Скорее всего, новые дома будут на месте радиозавода, ТЗИА, ГПЗ. Да и точечную застройку никто не отменял — где-то будут сносить аварийные дома и строить маленькие жилые райончики.
Есть также земля под промпредприятиями — ДСК, «Карьероуправление», завод строительных материалов и изделий. Эти площади рано или поздно пойдут в жилую застройку. Это старые заводы, которые сегодня не нужны ни в таком объеме, ни с таким оборудованием.
Реновация дойдет и до Томска
Еще одно направление работы — расселение аварийного жилья. Для этого областному учреждению «Облстройзаказчик» переданы функции единого госзаказчика по проектированию и строительству жилья для переселенцев. Почему это важно? Приведу пример Татарстана. Там продается жилье по 35 тысяч рублей за «квадрат». Хотя это богатый регион и жилье там должно стоить дороже. Оно и стоит дороже, но часть жилья по соцпрограммам возводится и реализуется по 32-35 тысяч за «квадрат», так как строится под госзаказ.
Государство помогает прокладывать сети, выделяет землю бесплатно, консолидирует в новых районах соцобъекты и решает прочие моменты. И это правильно, ведь часть населения не может купить квартиры ни по 40, ни по 50, ни тем более по 80 тысяч, но и их нужно иметь на рынке. Мы пока только для расселения аварийного жилья создали такого госзаказчика, наделили его землей, он будет проектировать и строить в Солнечной долине, где в свое время планировала строить ТПСК. Но за восемь лет объекты так и не были достроены, поэтому участок был изъят через суд. Теперь у него появилось реальное будущее.