Мне подарили квартиру. Должен ли я уплатить налог на доходы физических лиц?
Получив в подарок квартиру, вы должны до 1 апреля года, следующего за годом, в котором совершено дарение, подать декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Полученная в подарок квартира считается вашим доходом и облагается налогом по ставке 13%.
Узнать об обязанности уплатить налог можно из налогового уведомления, рассылаемого ФНС. Если вы такого уведомления официально не получали (лично под расписку или заказным письмом), то ФНС не имеет права привлечь вас к ответственности за несвоевременную уплату налога. Уплата налога производится равными долями: половина суммы в течение 30 дней с даты получения уведомления, и оставшееся — в течение 30 дней со дня уплаты первой части.
Налог рассчитывается исходя из оценки БТИ. Она может быть как существенно ниже рыночной цены (обычно у старых домов), так и почти равна ей.
Я взял кредит под залог квартиры. Банк оценил ее ниже рыночной стоимости и сейчас обращает на нее взыскание именно по этой смешной цене. Могу ли я требовать переоценки залога?
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Что это за цена? Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», при наличии спора между залогодателем и залогодержателем о цене залога начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Без суда квартиру продать не могут: при залоге жилья, принадлежащего на праве собственности физическому лицу, обращение взыскания на него возможно лишь в судебном порядке.
Но, чтобы теория превратилась в практику, вам необходимо в рамках судебного разбирательства заявить о своем несогласии с залоговой стоимостью, определенной сторонами в договоре, и потребовать проведения экспертизы для определения рыночной стоимости заложенного имущества. Если этого не сделать, суд будет считать, что вы с оценкой заложенного имущества, обозначенной в договоре, полностью согласны.
Можно ли законно избежать уплаты налога в случае получения квартиры?
Да. Для этого законодательством предусмотрены разнообразные льготы по налогу:
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, если даритель является членом семьи или близким родственником по отношению к одариваемому физическому лицу, то такой доход в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.
Близкими родственниками, согласно законодательству, считаются супруг (супруга), дети, родители (в том числе при усыновлении), бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры (в том числе неполнородные — имеющие только общую мать или отца).
- Можно оформить передачу квартиры сделкой купли-продажи, в таком случае обязанность уплатить НДФЛ ложится на продавца, однако и он от этой обязанности освобождается, если владел данной квартирой свыше трех лет (п. 17.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ). Если он владел квартирой менее трех лет, ему предоставляется налоговый вычет, позволяющий уменьшить облагаемую сумму максимум на 1 млн. рублей. Кроме того, продавец может предъявить в уменьшение налога суммы, затраченные им на приобретение или строительство данного жилья.
- Для покупателя недвижимости также предусмотрен налоговый вычет: один раз в жизни каждый имеет право потребовать возврата НДФЛ, уплаченного с суммы, потраченной на приобретение жилья (однако величина суммы, с которой предусмотрен вычет, не может превышать 2 млн рублей).