Бюджетно жить запретят?

Несмотря на разногласия депутатов и сенаторов относительно регулирования рынка мини-отелей, закон, запрещающий открывать в жилых домах хостелы, принят. Как показала практика, не всегда такое соседство нравится жителям. Корреспондент VLFin.ru решил разобраться в вопросе и узнать, чего ожидать хостелам от нового закона.

Жилое или нежилое — вот в чем вопрос

В России мини-отели и хостелы, располагающиеся в жилых домах, стали появляться в конце 1990-х - середине 2000-х годов. И за короткое время стали очень популярны. По оценкам Росстата, уже в 2017 году в нашей стране действовало 1 406 хостелов, в которых было почти 104,5 тысячи мест. Однако прошлый год стал рекордным по количеству вновь открывшихся хостелов (530). Большая часть из них (70 %) появилась в городах, принимавших Чемпионат мира по футболу. Примечательно, что в год проведения мундиаля законодатели вопрос о регулировании рынка хостелов не поднимали, понимая, видимо, что без этого способа размещения с наплывом туристов не справиться.

Почему владельцам гостиничного бизнеса и хостелов так приглянулись квартиры? Неужели в городах мало нежилых помещений? Конечно, достаточно, но значительная их часть располагается вдали от центров городов. Однако туристы готовы отказаться от комфортабельных номеров звездных гостиниц в пользу бюджетных хостелов, если они расположены вблизи достопримечательностей. Проживание на окраине и увеличенные транспортные расходы путешественников не привлекают.

Пригодных для организации гостиничного бизнеса нежилых помещений в центральных районах крайне мало, а те, что есть, сдаются по неприемлемым арендным ставкам. При этом площади даже одной большой квартиры достаточно для мини-хостела, и арендные ставки в этой категории гораздо ниже. Неудивительно, что больше половины (53 %) российских хостелов в крупных городах находятся в жилых домах. Рекорд принадлежит Санкт-Петербургу, где 77 % хостелов окружены квартирами.

Социсследование

Как россияне относятся к хостелам в жилых домах?

– 70 % россиян считают, что хостелы в многоквартирных домах создают неудобства для жителей: большое количество посторонних людей (43 %), неприятные, шумные компании и непонятный контингент (44 %);

– 47 % опрошенных в качестве решения проблемы назвали обязательное устройство отдельного входа и шумоизоляцию;

– 25 % за закрытие хостелов.

За дело берутся законодатели

В поле зрения законодателей хостелы попали около трех с половиной лет назад. Именно тогда законопроект, направленный на регулирование этого рынка, впервые начали рассматривать в Государственной Думе. В первом чтении он был принят в мае 2016 года, а второе задержалось из-за долгих споров. Одни требовали запретить, другие настаивали на более мягкой форме регулирования — как в Европе, где жители многоквартирных домов сами решают, разрешать или нет размещение хостела в их домах.

Но в ходе прений сторонники жестких мер, видимо, привели более веские доводы. 6 марта 2019 года в окончательном чтении был принят законопроект «О внесении изменений в ст. 17 Жилищного кодекса РФ», более известный как закон о хостелах. Он запрещает размещение гостиниц в жилых помещениях. Что это означает по факту? Никаких хостелов и мини-гостиниц в квартирах на территории нашей страны.

Уполномоченный при президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов в отзыве на законопроект подчеркивал, что предложенные поправки в Жилищный кодекс «фактически уничтожат сектор хостелов в гостиничном бизнесе России, приведут к дефициту мест размещения и к существенному повышению цен на гостиничном рынке». Сенаторы были не столь категоричны, в целом с депутатами они согласились, однако по их мнению, нельзя ставить предпринимателей перед фактом: у них должно быть время для адаптации к новым реалиям. Совет Федерации законопроект отклонил.

15 апреля федеральный закон о запрете размещения хостелов в многоквартирных домах был все-таки подписан Владимиром Путиным. Закон должен вступить в силу 1 октября 2019 года. Для предпринимателей будет установлен переходный период, в течение которого они смогут привести свою деятельность в соответствие новым нормам.

Благо или зло?

По разным данным, в Томске работают 11-12 хостелов. Большая часть из них расположена в многоквартирных домах, так что новый закон коснется большинства. Тем не менее, их владельцы отнеслись к новости о законопроекте по-разному. Лояльнее всего приняли новые реалии те, кто открылся недавно.

— Мы в этой сфере работаем всего месяц и при открытии шли на опережение законодательства, предусмотрели все возможные поправки, — отметила управляющая хостелом «Домино». — Мы 6 лет искали подходящее место, когда о поправках в законодательство даже и речи не было. Но уже тогда понимали, что нужен отдельный вход, первый этаж, должна быть учтена безопасность людей. И помещение у нас изначально было нежилым. Так что к вступлению закона в силу мы готовы на 100 %. 
К сожалению, оптимизм коллег разделяют не все. Хостел «Лукомория» работает уже пять лет и создавался, когда законопроект даже в первом чтении не начали обсуждать. Так что размещение на втором и третьем этажах опасений у владельцев не вызвало.

— Я люблю свое дело, я люблю Томск, именно поэтому сделала привязку к его истории — каждый номер хостела назван по имени исторического района города: Уржатка, Елань и т. д. Нам изначально было важно стать не просто койко-местом, а элементом туристической инфраструктуры, — отмечает управляющая хостелом. — Новый закон — больная мозоль. Располагаться в нежилом фонде финансово невыгодно. Да и при всем желании перевести наше помещение в эту категорию невозможно (2-3 этаж). Мы могли бы довести до ума то, что есть сейчас (в соответствии с требованиями по антитеррористической защищенности и т. д.), но открываться заново — нет. Для переезда нужны будут существенные денежные средства. Поэтому мы, скорее всего, закроемся.

О сложностях с подбором подходящих площадей в нежилых помещениях говорят и в «Эко Хостеле»:
— Аренда в Томске недорогая в основном в цокольных помещениях, которые для хостела не подходят. Первые этажи уже дороже. Была мысль открыть еще один хостел, но ничего достойного мы, к сожалению, не нашли.

Что делать?

Тем, кто хочет работать легально, не остается ничего иного, как подыскать для своего бизнеса нежилое помещение. И хотя одним из пусковых моментов для рассмотрения законопроекта стали жалобы населения, не факт, что жители многоквартирных домов окончательно избавятся от соседства с хостелами.

Несмотря на новеллы законодательства, хостел, расположенный на первом этаже многоквартирного дома, продолжить работу сможет. Но для этого помещение придется перевести из статуса жилой квартиры в нежилое — то есть не избежать устройства отдельного входа, разработки проекта, общего собрания собственников, согласований с государственной жилищной инспекцией, Роспотребнадзором и противопожарной службой.

Даже если хостел расположен выше первого этажа, остается теоретическая возможность продолжить деятельность. Согласно нормам Жилищного кодекса РФ можно перевести в нежилой фонд квартиру, расположенную выше первого этажа, если под ней также располагаются нежилые помещения. Кто-то, возможно, сумеет переформатировать бизнес, расширив площадь за счет нижних этажей.

Однако не исключено, что часть бизнеса просто уйдет в тень. Или место хостелов займут апартаменты — квартиры, сдающиеся посуточно, контролировать которые куда сложнее. Станет ли от этого легче жильцам многоквартирных домов? Вряд ли. Поможет ли развитию туризма? Тоже вряд ли.

Клиенты томских хостелов — люди, для которых гостиница чаще всего не по карману. Это студенты-заочники, живущие здесь во время сессии, туристы, которые приезжают в Томск целым семьями и дружными компаниями, командировочные, родственники пациентов томских медицинских центров (им особенно важно сэкономить на проживании), группы спортсменов и танцоров и, конечно, иностранные туристы. Чем меньше у этих категорий приезжих будет выбор бюджетного жилья, тем ниже станет конкуренция, что вряд ли приведет к росту качества сервиса в целом. В любом случае за все дополнительные ограничения для бизнеса в конечном счете обычно платит потребитель.

Мнение

Алексей Мишин, президент Межрегиональной ассоциации хостелов и мини-отелей (МАХиМО)

— У закона есть свои плюсы. Он позволит сделать рынок гостеприимства прозрачным, понятным для гостей, безопасным. Это защитит граждан в многоквартирных домах от соседства с хостелами и гостиницами на одной лестничной клетке, ужесточит и сделает более эффективным миграционный учет, повысит сервис и ответственность за гостей. Главный минус в том, что, к сожалению, пострадают добропорядочные и ответственные игроки на рынке. Если брать количественно, то закроется больше 50 % хостелов и мини-гостиниц. Если говорить про номерной фонд (койко-места), то перестанут существовать меньше 30 % мини-отелей.

Что касается ценообразования, то для постояльцев стоимость проживания вряд ли изменится существенно. Потому что многие качественные хостелы и гостиницы стоят недогруженными за пределами центра города. И они будут рады принять поток гостей, которые ищут, где остановиться подешевле. В центре большая конкуренция, и квартиры не то чтобы цены держат, но не дают развиваться действительно качественным, ответственным предпринимателям, которые изначально открывают гостиницы и хостелы по всем правилам, несут все вытекающие из этого финансовые потери.

Валерий Падерин, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области

— Нормы, прописанные в обсуждаемом законе, на мой взгляд, не оправданы. Когда проблема небольшая (жалобы со стороны жителей), такие меры по ее искоренению кажутся неадекватными. Вместо того чтобы использовать тонкие настройки, точечные меры, мы рубим сплеча. Хотя все понимают, что это серьезно ударит по развитию туризма. К сожалению, единодушие, с которым был принят законопроект, настораживает.

В нашем городе очень продвинутая медицина. Многие люди едут в наши медицинские центры из других регионов. И если сами пациенты лежат в стационарах, то сопровождающие их родственники нуждаются в недорогом размещении. Востребованы услуги хостелов у студентов и у туристов. Эту сферу надо регулировать, а не выкорчевывать. Авторы законопроекта ссылались на большое количество жалоб жителей, но когда объединения предпринимателей попытались выяснить, сколько, где и каких жалоб было, конкретных цифр найти не удалось.

При этом даже правительство, которое делало отзыв на законопроект, предложило очень мягкий вариант, и мне он казался вполне приемлемым, хотя и тяжело реализуемым. Там была правильная логика: если вы считаете, что это мешает соседям, давайте в каждом доме, где есть хостел, у этих соседей и спросим — обычная процедура принятия решения собственниками дома. И я знаю дома, в которых размещены мини-гостиницы и хостелы, в которых, как это ни странно, люди за то, чтобы у них в доме эта организация была. Потому что она намного лучше убирает территорию, делает ремонт, содержит дворника, занимается благоустройством.