Больше не в доле

Государственная Дума России приняла поправки к закону о долевом строительстве, которые по сути ставят точку в вопросе участия в нем граждан. Теоретически возможность вкладывать средства в долевое строительство остается, но на практике рынок переходит на куплю-продажу. Чем обернется благая цель защитить дольщиков от мошенников и потери вложенных средств?

Инициатива по защите дольщиков принадлежит президенту России Владимиру Путину. Он определил, что необходимо постепенно переходить от привлечения средств дольщиков к проектному финансированию. Процесс этот не одномоментный: какие-то изменения в закон уже приняты, какие-то еще обсуждаются.

Определен переходный период, который, по замыслу законодателей, должен закончиться в 2019 году. Но на деле старые схемы итак уже не работают. Например, в Томске с начала 2018 года не заключено ни одного договора долевого строительства жилья.

Владимир Путин подчеркнул, что проблемы обманутых дольщиков должны решаться и Россия должна выйти на «цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан». Цивилизованный способ — это проектное финансирование через привлечение банковских кредитов на строительство, а также использование специальных счетов (эскроу-счетов).

Депутат Госдумы Владимир Жириновский также высказался о том, что государство должно взять эту сферу под контроль, а граждане должны получать только готовое жилье.  

Что есть сегодня?

Уже принято решение использовать взамен схем долевого строительства принципиально иную модель. Если раньше застройщик по сути кредитовался у покупателя, то сейчас функция кредитора переходит к банкам. Средства покупателя, который хочет заключить договор на этапе нового строительства, аккумулируются на эскроу-счетах, и застройщик получает их только после ввода жилья в эксплуатацию.

С 1 июля 2018 года:

1. Застройщики смогут пользоваться эскроу-счетами в добровольном порядке, а с 1 июля 2019-го — в обязательном.
2. Вводится банковское сопровождение строительства жилья, это касается и уже действующих новостроек.
3. Застройщик должен уже иметь не менее 10 % собственных средств от проектной стоимости объекта долевого строительства на счетах банка.
4. Застройщики, заключившие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении или развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство без учета требований, вступающих в силу 1 июля.
5. Застройщиком может выступать только «специализированный застройщик», имеющий не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. м 2. Он также должен иметь разрешение на строительство. До изменений застройщиком могло стать юридическое лицо любой организационно-правовой формы.
6. Вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Застройщик не сможет вести строительство одновременно по нескольким разрешениям.
7. Вводятся новые требования к участникам и органам управления застройщика. Это касается более пристального внимания к судимостям, долям собственности в капитале застройщика и пр.
8. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке. Заказчик и генеральный подрядчик для взаиморасчетов также обязаны иметь банковский счет в этом же банке. Банк в свою очередь контролирует операции по данным счетам.
9. Существенно ограничиваются возможности застройщика по осуществлению хозяйственной деятельности, не связанной со строительством.
10. Четко прописано, куда и в каком размере застройщик вправе направлять привлеченные средства. А отдельные статьи расходов ограничены (расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи и пр.).

В пресс-службе ТДСК пояснили, что все эти требования сделают процесс строительства с долевым участием затруднительным. Поэтому с 1 июля компания полностью отказывается от долевого строительства и переходит на куплю-продажу.

Перспективы

Плюсы и минусы проектного финансирования строительства жилья.

Плюсы:

1. Снижение рисков потери вложенных средств в новое строительство (для населения).
2. Страхование рисков (для населения и застройщиков).
3. Уход с рынка неустойчивых строительных компаний (для государства и населения).
4. Расширение возможностей кредитования и открытие новых кредитных линий (для банков).

Минусы:

1. Рост стоимости жилья.
2. Отсутствие возможности построить жилье по более низкой стоимости (покупка жилья по схеме долевого строительства снижала затраты примерно на 20-30 %).
3. Уменьшение количества застройщиков и снижение конкуренции.
4. Падение количества вводимого жилья на рынке (как временное следствие).
5. Возможный рост безработицы в строительной сфере в связи с банкротством мелких застройщиков.
6. Рост темпов инфляции.

Что будет?

Депутаты предложили существенно увеличить сборы с застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков (компенсационный фонд), который до 1 июня 2019 года должен обеспечить достройку жилья в случае банкротства застройщика. Согласно 218-ФЗ взамен НКО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (создан в декабре 2016 года) создается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (или Фонд защиты прав дольщиков).

Сейчас тариф отчислений составляет 1,2 % от стоимости каждого договора долевого участия. С 1 октября отчисления должны вырасти до 3 %, с 1 января 2019 г. — до 6 %. Для застройщиков это стимул переходить на использование эскроу-счетов.

Помимо этого, предлагается застраховать средства дольщиков на эскроу-счетах в Агентстве страхования вкладов (АСВ) по аналогии с банковскими вкладами.

Кому это выгодно?

Изначальная инициатива предполагает выгоду для дольщиков, оберегая их от судов и потери вложенных средств. Безусловно, эту выгоду со счетов сбрасывать не стоит. Но все же с экономической точки зрения, устранение долевого строительства не выгодно ни дольщикам, ни застройщикам. Тогда кому?

Согласно новой схеме все денежные средства будут аккумулироваться в банках, но без начисления на эти суммы процентов. Банки же будут открывать и кредитные линии под строительство жилья — под проценты, конечно. Большинство экспертов говорят о том, что столь радикальные меры излишни. Достаточно было внести поправки в ФЗ-214, чтобы обеспечить защиту через компенсационные фонды.

В Томском отделении Сбербанка отметили, что любые комментарии пока преждевременны: закон дорабатывается, окончательно механизмы не обозначены.
Томское отделение Газпромбанка в июне выступило с инициативой проведения круглого стола, где собрались представители застройщиков, городской администрации и риелторы.

Все участники сошлись во мнении, что новая схема с одной стороны обеспечивает права дольщиков, но с другой — однозначно приведет к удорожанию жилья. Кроме того, непонятно, будут ли работать механизмы выплат и компенсаций, кто будет заниматься обеспечением всей цепочки, какие суммы со счетов будут возвращать дольщикам (с процентами или без процентов), на каких условиях будут открываться кредитные линии (будет ставка по кредитам на строительство сниженной или общерыночной). Одним словом, вопросов много у всех участников.

Что делать желающим приобрести жилье?

Поскольку в Томске уже остановлены все сделки по долевому строительству, остается только одно — покупать готовое жилье. 
— Я бы рекомендовал переориентироваться на вторичный рынок: это надежнее и проще с учетом специфики Томска, где широкий выбор вторичного жилья, — советует Дмитрий Хлопцов.

Мнение эксперта

— Как член научно-образовательного сообщества я бы передал этот закон на более детальную проработку депутатам от строительного комплекса.

Принятие такого важного документа, который влияет на всю строительную отрасль страны, — очень ответственное мероприятие. К примеру, сразу встает вопрос: если существуют саморегулируемые организации в строительной отрасли, все застройщики там застрахованы, то зачем создавать двойную систему страхования?

Фактически уже есть один инструмент, а мы создаем второй, который должен решать ту же проблему. Будет ли он ее решать? Привлекали ли к проработке научное сообщество или профессионалов строительного рынка? Если бы привлекли нас как ученых-экономистов, мы бы однозначно сказали, что при всем уважении к этой идее ее реализация повысит темпы инфляции.

Как это сочетается с обозначенной государством политикой по ее снижению? Получается, что в одном месте мы стратегически планируем одно, в другом — другое. Но общее стратегическое планирование всей государственной политики немного проседает, и внесенные изменения в законодательство о долевом строительстве это отчетливо демонстрируют.