Инвестировать ли в недвижимость?

Рубрика: Персональное мнение
Январь 16, 2015 Просмотрено: 1046 Ваши личные финансы
Инвестировать ли в недвижимость? Недвижимость – оптимальный вариант для вложения средств, или это уже давно не правда? Почему в Томске квартиры стоят дорого? Что делать в кризис мелкому инвестору, не успевшему купить валюту? Вопросов, связанных с инвестициями, много, и они становятся все острее в наши нестабильные дни, когда легко поддаться панике и неверно распорядиться своими сбережениями. Мы решили обсудить инвестиционную привлекательность недвижимости и некоторые альтернативы вложения средств с экспертом и обратились к Дмитрию Хлопцову, доктору экономических наук, директору бюро оценки ТОККО.

Дмитрий Михайлович, как вы оцениваете недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности? Насколько сегодня этот вариант эффективен для вложения средств?

- Люди привыкли считать приобретение жилья хорошим вложением капитала, что в сегодняшней ситуации неверно. Виноват стереотип, родившийся в начале двухтысячных, когда рост цен на недвижимость в Томске достигал 45% в год. Подобная динамика сохранялась до середины 2008 г. В то время никакие акции и денежные вклады в банки, конечно, не могли сравниться с недвижимостью по доходности.

С чем был связан постоянный рост цен на жилье?

- Дело было в высоком спросе на недвижимость и со стороны людей, которые хотели улучшить свои жилищные условия (в т.ч. и благодаря ипотеке, развивавшейся в то время), и со стороны тех, кто не знал, куда вложить свои деньги. С 2008 г. ситуация кардинально изменилась, жилье тогда упало в цене примерно на 70%, и те, кто инвестировал в него средства с целью получения прибыли, поняли, что оно больше не может приносить таких же доходов, как прежде. В 2010 г. спрос на недвижимость восстановился, но он существует у тех, кому она действительно нужна, а не у тех, кто хочет на ней заработать.

Можно ли считать недвижимость возможностью сохранения денег?

- Конечно, это стабильный актив, поэтому он подходит, например, для бабушки, у которой накоплен миллион рублей. Если она понимает, что нет смысла делать запасы сахара или муки на эту сумму, то хороший вариант – вложить деньги в недвижимость, купить «гостинку». Даже если она упадет в цене, то все равно пригодится детям, внукам, поэтому не потеряет своих потребительских качеств. Денег как товара не существует, они лишаются своих свойств вследствие инфляции. Недвижимость же постепенно дорожает, примерно на уровне процентов инфляции. Кроме того, она может приносить доход, если ей грамотно распорядиться.

graf-2.jpg

 
Вы имеете в виду возможность сдавать жилье в аренду?

- Да, это адекватный и распространенный вариант. Тем более, что Томск – специфический в этом плане город – молодой, студенческий. При нехватке общежитий студенты арендуют квартиры, комнаты, малосемейки, «гостинки». Это приносит небольшой, но стабильный доход, поэтому не только предприниматели, но и многие физические лица в Томске ориентированы на покупку недвижимости именно с целью ее сдачи в наем. Но это не инвестиционный вклад, а скорее вариант сохранения денег. Его плюсы по сравнению с банковским вкладом в том, что недвижимость надежна, она не зависит от колебаний курсов рубля и ее можно передавать своим потомкам.
В Европе предпочитают аренду

Отличается ли отношение к недвижимости в России от того, которое сложилось в других странах?

- В России недвижимость традиционно ценится больше, чем, например, в Европе. Сказалось то, что до 1990-х гг. в нашей стране не существовало собственности на жилье. Оно до сих пор является желаемым правом. Стремление купить квартиру иногда связано не с потребностью в инвестициях, а с желанием ощутить себя хозяином. Запад больше ориентирован на аренду, приобретение недвижимости считается безумной тратой капитала, в которой совершенно нет нужды. Снять в аренду дом на 20 лет – это нормально! На Западе большой семье удобно снять коттедж на 10 лет, а когда дети вырастут и разъедутся, то не нужно будет мучиться с продажей дома. Достаточно просто переехать в квартиры – родители снимут одну, дети – другую. Стабильность на рынке аренды на Западе высока.

Есть объяснение и с точки зрения экономики: людям в России просто некуда тратить свои средства. На Западе развито вложение денег в акции и облигации, у нас такая культура отсутствует. Те, кто пытается сегодня заработать на рынках ценных бумаг, понимают, что для этого надо обладать серьезными специфическими познаниями. В то время как недвижимость их не требует: купил, дал объявление и сдал в аренду.

Что будет происходить с арендой жилья в кризис, каков прогноз?

- В целом для Томска положительный. Это город студентов, и, вероятно, на ближайшие десятилетия он и останется им. Студенты со средним и более высоким достатком могут снять себе квартиру, значит, аренда всегда будет развита. Правда, в ближайшей среднесрочной перспективе мы можем увидеть снижение ставок на жилье. Это обусловлено демографическим фактором в целом по России. Сейчас количество студентов снижается, меньше спроса на аренду квартир. И обеспеченность жильем в Томске выросла, поэтому предложение жилья в аренду увеличилось. Но не надо этого бояться: город все равно остается студенческим, поэтому квартиры будут востребованы.
На Томск влияет «экономика знаний»

Есть такая точка зрения, что цены на недвижимость в Томске завышены. Так ли это, и в чем причина? Доходы томичей в среднем выше, чем по России?

В конце третьего квартала 2014 г. средняя цена 1 кв.м. на рынке жилья в Томске опустилась чуть ниже уровня марта 2008 г., достигнув в сентябре отметки 49 695 рублей. В сентябре 2014 г. стоимость 1 м2. в однокомнатной квартире составляла в среднем 53 300 руб., в двухкомнатной – 48 300 руб., в трехкомнатной – 48 100 руб.

- Дело опять же в том, что Томск – город студенческий. В таких городах спрос на жилье и его покупку всегда выше, что сказывается на ценах. Треть приезжих хотят остаться в Томске, значит, им нужно сначала арендовать здесь жилье, а спустя некоторое время его купить. Что касается доходов, то я бы не сказал, что они в Томске выше, чем в Новосибирске или в Кемерово. Но в наш город приезжают учиться и тратить деньги дети довольно обеспеченных родителей. Это повышает стоимость жилья. Можно сделать вывод: на ситуацию с рынком недвижимости в Томске влияет «экономика знаний». Вузы – тот локомотив, который тащит его вперед. Ощущение, что люди у нас много тратят, не случайно, но это студенты, они тратят деньги родителей, зарабатывающих не в Томске.

Какой прогноз о ситуации на рынке недвижимости можно сделать сегодня, в кризис?

- В целом демография в России сейчас начнется негативная – я имею в виду активный возраст 19-25 лет – студенчество и приобретателей первичного жилья. Значит, и спрос на недвижимость будет сокращаться. Не нужно ждать баснословного роста цен на жилье. Второй момент – произошло насыщение рынка. Первая волна интереса к недвижимости поднялась в 90-е, когда ее разрешили покупать. У кого была возможность и необходимость, приобрели или построили себе жилье. Вторая волна связана с быстрым развитием ипотеки, в начале двухтысячных те, кто хотел, взяли ее. Затем наступил кризис 2008 г., с 2010 по 2014 гг. квартиры приобретали те, кому это было нужно, но большинству из покупателей существенно не хватало денег, до 90% стоимости жилья они брали в ипотеку.

Сегодня спрос со стороны платежеспособных людей, которым необходима недвижимость, иссякает. И предложение тоже падает, строительных фирм стало гораздо меньше. Квартиры покупают, но меньше, цены в последнее время балансируют на одном и том же уровне. Но в нынешней экономической ситуации ставки по ипотеке, естественно, вырастут. Ставки по вкладам в банках тоже поднимутся. Получится, что вложение денег в банк станет выгоднее, чем в жилье, инвестиционная привлекательность вкладов повысится. Тем более что вклады – это удобнее, ведь поиск арендатора – более трудоемкий процесс, чем открытие вклада. И надо понимать, что владельцы жилья несут операционные расходы. Раз в 5 лет квартиру надо отремонтировать, особенно после того, как ее снимали студенты. А вклад не изнашивается. Соответственно, при равной ставке доходов (сейчас она выравнивается) люди, вероятно, поймут, что вложение в банк – хорошая альтернатива приобретению недвижимости.

Налог на недвижимость вырастет


Снизят ли интерес к недвижимости изменения в законодательстве, в частности, повышение ее налогообложения? Можете ли прокомментировать эти изменения?

- Налогообложение жилой недвижимости до сих пор в России было небольшим, фактически льготным – около 0,3% от ее базовой, инвентаризационной стоимости, которая исчислялась в ценах 60-х годов. Люди фактически платили не больше 1000 рублей в год, что незаметно даже для низкодоходных семей. Сейчас ожидаются серьезные перемены. Планируется переход налогообложения недвижимости с инвентаризационной стоимости на кадастровую, максимально приближенную к рыночной цене. Значит, теперь налоги на недвижимость в среднем вырастут в 6 раз. Также на инвестиционный и спекулятивный спрос на недвижимость повлияет новый закон о повышении с 3 до 5 лет срока, после которого доходы от продажи недвижимости не облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ, ставка составляет 13%). Это заметно снизит эффективность вложения в недвижимость.

Будет ли рост цен на недвижимость сравним с уровнем инфляции?

- До сих пор рост цен на жилье на 1-2 % обгонял инфляцию. Сейчас на фоне проблем с курсом рубля в России возник краткосрочный ажиотажный спрос на недвижимость. Но и инфляция усилилась, все цены растут. Думаю, подорожание жилья будет сопоставимо с уровнем инфляции, так что заработать на недвижимости не удастся. Только сохранить вложенные средства.

Что сейчас, на ваш взгляд, разумнее все для мелкого инвестора со сбережениями в районе миллиона рублей? Недвижимость или другие варианты?

- Полагаю, вложение денег в рублях в банк под хороший процент. Только надо выбрать надежный банк, поскольку эта сфера сегодня не очень стабильна. 
Поделиться в соцсетях:
Оставить комментарий: