Осторожно: «дешевая» квартира!

Рубрика: Налоговый компас
Декабрь 10, 2014 Просмотрено: 1098 Ваши личные финансы
Осторожно: «дешевая» квартира! Покупателю довольно сложно найти жилье, которое бы полностью отвечало его запросам. Однако если оно все-таки найдено, а продавец настаивает лишь на такой «мелочи», как указание в договоре купли-продажи символической суммы в 1 млн рублей вместо реальной цены, покупатель частенько соглашается. При этом обе стороны могут и не догадываться о возможных негативных последствиях подобной сделки. Разберемся в этом вопросе подробно вместе со специалистами Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Томску. 

По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и проданы менее чем за 1 млн рублей (сумма имущественного вычета при продаже жилья), не облагаются налогом на доходы.
Применение имущественного налогового вычета при продаже жилья в размере фактически понесенных расходов некоторым категориям граждан (получившим квартиру в дар, наследство) в принципе невыгодно, т.к. этих расходов у них попросту нет. Единственная возможность уйти от налогообложения — заключить договор на «миллион».
Как правило на разницу между указанной в договоре купли-продажи ценой и реально уплаченной суммой денег оформляется еще один документ — договор «о неотделимых от объекта улучшениях», якобы произведенных продавцом (перепланировка, установка кондиционеров, сплит-систем, окон, натяжных потолков и т.д.).

Чем грозит миллион в договоре покупателю?

Покупатель квартиры за «миллион», за которую на самом деле он платит гораздо больше, может столкнуться с проблемой при получении имущественного вычета при приобретении жилья. Напомним, что согласно Налоговому Кодексу РФ сумма имущественного вычета в данном случае составляет 2 млн рублей. Иными словами, фактически купив квартиру за 2,5 млн рублей, покупатель сможет вернуть из бюджета только 130 тысяч (1 млн * 13%) вместо положенных 260 тысяч рублей (2 млн * 13%). 
Но и на этом трудности не закончатся. Если, купив такую квартиру, покупатель со временем захочет ее продать (честно уплатив налог с дохода от продажи), он снова окажется в минусе. Например, вы приобрели квартиру за 2,5 млн рублей, из которых только 1 млн фигурирует в договоре купли-продажи. Если менее чем через три года вы решите продать ее уже за 3 млн рублей, то ваш официальный налогооблагаемый доход составит 2 млн рублей (вместо 500 тысяч), а сумма налога будет на 195 тысяч рублей больше той, что пришлось бы заплатить в случае указания реальной цены в первоначальных документах.
Таким образом, подписывая договор купли-продажи на 1 млн рублей, покупатель в будущем просто доплатит государству то, что в свое время не доплатил собственник, продавший ему эту квартиру.

Почему продавцу лучше заплатить налоги?

Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, занизивших либо не задекларировавших полученный доход, служат сами же покупатели. 
Когда они обращаются в налоговые органы за получением имущественного вычета, то наряду с договором купли-продажи предоставляют также все расписки продавца о получении денег и тем самым инициируют проведение так называемой встречной налоговой проверки. Вторая расписка на сумму, не фигурирующую в договоре купли-продажи и не отраженную в декларации продавца, является доказательством неуплаты налогов. Это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа — вплоть до привлечения к уголовной ответственности. 
  
Пример

У томички, занизившей сумму договора на 1,670 млн рублей (т.е. фактически продавшей квартиру за 2,670 млн рублей), общая сумма доначисленного налога составила 217 тысяч рублей, а сумма пеней и штрафных санкций — 44 тысячи рублей.
«Когда ты получаешь зарплату 10-15 тысяч рублей в месяц, да и то не всегда, — поясняет налогоплательщица, — трудно принять как справедливую сумму налога в несколько сотен тысяч рублей, тем более — от единственного в жизни наследства. Так получилось и в моем случае. А занизить цену посоветовала знакомый риэлтор из «лучших» побуждений.
Считаю, что все стороны должны быть честны в таких сделках. Риэлторы, например, не позаботились о налоговом вычете покупателя, а продавцу о возможной налоговой проверке сказали вскользь и с оговоркой, что это бывает редко и в более крупных сделках. Еще один нюанс, о котором я узнала, совершив ошибку: налогом с продажи облагается не вся сумма, а остаток после вычета одного миллиона. Если бы кто-то мне это сказал, может, не испугалась бы. Да и вообще нужно менять отношение к налоговой как «вражьей стороне», приходить на консультации к специалистам — там работают понимающие и неравнодушные люди, просто они выполняют свой долг». 
  
Комментирует вышеописанную ситуацию заместитель начальника Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Томску Н. Н. Приколота:
«Один миллион рублей — такая скромная сумма фигурирует почти в каждом пятом договоре купли-продажи. Цель подобной схемы ясна — избежать налогов. И до поры до времени это сходило с рук. Сейчас ситуация меняется, мы обратили самое пристальное внимание на сделки с жильем, усилили меры контроля, так что вероятность попасть в поле нашего зрения у недобросовестных налогоплательщиков весьма велика. С риэлторами тоже проводится работа. И сегодня серьезного, солидного агента можно отличить по тому, как он заботится не только о своей сиюминутной выгоде, но и о том, чтобы у его клиентов не возникало в будущем проблем с налоговиками.

Чтобы томичи могли избежать неприятностей с доначислением налога, уплатой пени и штрафов, могу дать следующие рекомендации:  

  
1. Обязательно предоставляйте декларацию о доходах за предшествующий год до 30 апреля и до 15 июля уплачивайте налог.
2. В договоре купли-продажи указывайте реальные суммы. В противном случае последствия могут быть самые плачевные — вплоть до уголовной ответственности.
3. Если вы — покупатель, требуйте у продавца расписки в получении денежных средств и храните все документы по сделке.
4. И, наконец, прежде чем подписать договор, узнайте, какие налоговые обязательства и права возникнут у вас в связи с совершенной сделкой¹».

Уважаемые налогоплательщики! Помните: скупой платит дважды. Оптимальный способ избежать негативных последствий для продавца — не пытаться обойти Налоговый кодекс, а для покупателя — не способствовать этому и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактически уплаченной суммой.


¹ Налоговая служба по г. Томску консультирует граждан по т. 485-210, 8-8002007028 (электронный офис). Специалисты ежедневно ведут личный прием налогоплательщиков. Ответы на часто задаваемые вопросы есть на сайте Федеральной налоговой службы www.nalog.ru.
Поделиться в соцсетях:
Оставить комментарий: