Долевые точки

Рубрика: Финансы и имущество
Ноябрь 26, 2014 Просмотрено: 938 Ваши личные финансы
Долевые точки Решить проблемы дольщиков до конца 2013 года поручал еще в 2012 году президент России. Понятно, что в основном это было сделано для того, чтобы «карась не дремал» и работа активизировалась. Пока еще далеко не все вложившие свои законные средства дольщики получили долгожданное жилье (по официальным данным, на весну 2014 года в стране насчитывалось 72 802 обманутых дольщика и 811 долгостроев), однако к решению проблемы подключились законодатели и местные власти. Как ситуация обстоит сейчас и о чем нужно помнить, чтобы не стать обманутым дольщиком, читайте в нашем материале. 

В список наиболее проблемных регионов по числу обманутых дольщиков Томская область, к счастью, не попала (из наших соседей в «десятке» — Новосибирская и Омская области). И статистика по нашему региону достаточно неплохая: по сравнению с 2012 г. в 2013 г. количество обращений дольщиков снизилось с 382 до 270. В отношении недобросовестных застройщиков вынесено 68 постановлений об административных правонарушениях, возбуждено 92 административных дела, более десятка уголовных, до суда дошли инциденты по фирмам ООО «Строительное управление «Монолит» и ООО «СУ-13».

Честных — в «белый» список

По поручению губернатора осенью 2013 года создан «белый» список строительных организаций, что является относительной гарантией надежности застройщика. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств меры государственной поддержки будут оказаны только в отношении объектов, включенных в «белый» список. Решение о вложении средств в другие дома является собственным риском гражданина как инвестора. В список были включены пока только три застройщика и четыре объекта (УМП «Томскстройзаказчик» (объекты на ул. Рабочей 8 и Ивановского 20), ООО «МегаполисС» (объект по пер. Б. Хмельницкого-Степановскому), ООО «ЗКПД ТДСК» (объект на ул. Калинина 94 в Северске, который на данный момент уже сдан). Поскольку список имеет заявительный характер, никто не мешает другим застройщикам также попасть туда после проверки данных. Для этого необходимо соблюдение некоторых условий: отсутствие «замороженных» стройплощадок, претензий контрольно-надзорных и правоохранительных органов, просроченной задолженности по налоговым и земельным платежам и т. д. Однако очереди из желающих попасть в этот список пока не наблюдается.

В конце 2013 г. к проблемам томских дольщиков проявила интерес власть федеральная — в Томске побывал руководитель рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков, депутат Государственной Думы РФ Александр Хинштейн. Он озвучил определенные успехи в борьбе с нарушителями: «Сегодня мы фактически вытеснили с поля такие виды нарушений прав дольщиков, которые массово имели место пять лет назад, — привлечение денежных средств обходными путями, двойные продажи и т.д., то есть то, что носило массовый характер. Сейчас же ситуации стали более запутанными, появились сложные юридические конструкции, поэтому справиться с проблемой обманутых дольщиков без введения новых правил стало затруднительно».
В Томской области на сегодня остаются 9 проблемных домов (еще в 2011 г. в регионе было 26 долгостроев с общим количеством пострадавших более 3500 человек). Принявший участие в совещании губернатор области Сергей Жвачкин отметил, что ситуация по каждому дому решается индивидуально. Некоторые объекты пришлось достраивать за счет областного бюджета, на других — подводить инженерные коммуникации, где-то лишь оформить документацию для начала эксплуатации. Всего из областного бюджета на эти цели было выделено 720 миллионов рублей.

Законодательная защита

Главные изменения произошли в законодательной сфере. С момента введения в 2004 г. федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», в него внесены 13 поправок. В декабре 2013 г. приняты изменения законодательства, направленные на снижение рисков при покупке строящегося жилья, которые вступили в силу уже с 1 января 2014 г. Это закон об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, привлекающих к строительству жилья средства граждан (застройщик, кстати, может оформить и поручительство банка. Но при этом выбор банка определен довольно жесткими рамками: срок работы на рынке не меньше пяти лет, уставной капитал не менее 200 млн рублей и собственные средства от 1 млрд рублей). Возникает резонный вопрос: не приведет ли обязательное страхование долевого строительства к вынужденному повышению цен на жилье? Эксперты неоднозначны во мнениях: многие считают, что цены, наоборот, снизятся в связи с тем, что инвестиции дольщиков будут застрахованы, необходимость в залогах и дорогих банковских кредитах отпадет, следовательно, застройщик сможет активнее привлекать средства граждан на начальном этапе строительства.

По мнению автора закона об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков Александра Хинштейна, главным механизмом при страховании застройщиками ответственности может стать Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (страховые компании общего профиля чаще всего не могут произвести достоверную оценку рисков, поэтому не спешат участвовать в процессе). ОВС для строительной отрасли должно стать таким же органом, как АСВ (агентство по страхованию вкладов) для банковской отрасли, а механизм обязательного страхования ответственности застройщиков позволит убрать с рынка недобросовестных или откровенно слабых игроков. Учредили общество в августе 2013 года 30 крупнейших застройщиков из 13 регионов России, список участников постоянно пополняется.

В дополнение к принятому закону в Госдуму внесен законопроект, который предусматривает повышение требований к страховым компаниям — создание дополнительного органа управления Обществом взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков — наблюдательного совета, в состав которого войдут представители правительства России, Центрального банка РФ, депутаты Госдумы РФ и независимые эксперты. В соответствии с законопроектом в обязанность Банка России вменяется публикация сведений о кредитных организациях и страховых компаниях, соответствующих требованиям. Также для создания единообразной практики инициативной группой в 2014 году планируется внесение в Госдуму законопроекта, предусматривающего изменения в действующий УК РФ и введение единой статьи, устанавливающей ответственность за нецелевое использование средств участников долевого строительства.

Проверять надо чаще

Что еще очень важно, с 1 января 2014 года изменился порядок проведения проверок малого и среднего бизнеса. В ст. 9 закона о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей определено, что проведение плановых проверок допускается не чаще одного раза в три года. В случае с долевым строительством это необоснованно, поскольку средний срок возведения объекта составляет от года до полутора лет. Для проведения внеплановой проверки раньше требовалось согласие прокурора. С начала 2014 г. проведение плановых проверок возможно один раз в год, а внеплановых — регулярно (при необходимости). Среди оснований для проведения внеплановой проверки теперь будут в том числе сообщения в СМИ и заявления самих дольщиков.

Кроме того, регионам России в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации № 403 необходимо сформировать Реестр участников долевого строительства, чьи права были нарушены — для этого определены критерии проблемных объектов и обманутых дольщиков. На июль в Томской области в реестр внесены 44 таких «пострадавших». Причем граждане должны подавать документы на внесение в реестр самостоятельно, процедура имеет заявительный характер. Издание приказа было вызвано необходимостью систематизировать подходы и установить единообразные стандарты. По словам Александра Хинштейна, порядка 10 регионов страны долгое время отказывались признавать целый ряд категорий обманутых дольщиков, теперь же они обязаны привести свое законодательство в соответствие.

Кстати, теперь необходимо обращать внимание на дату и форму инвестирования средств в строительство. До внесения изменений дольщиками признавались все категории граждан вне зависимости от формы привлечения средств (по договору долевого участия, предварительному договору, векселю, при участии в потребительском кооперативе и проч.). Сегодня лица, инвестировавшие средства в строительство после 17 июня 2010 г. (дата принятия изменений в закон №214), попадают в категорию обманутых дольщиков в случае, если они заключали договор долевого участия в рамках закона об участии в долевом строительстве. Ранее формально не запрещалось заключение с дольщиками и иных гражданско-правовых договоров, чем зачастую пользовались застройщики. Новой редакцией пункта 2 статьи 1 закона №214 четко установлено, что привлечение денежных средств граждан допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Просвещение, контроль и совершенствование законов

Что касается Томской области, здесь разработана и действует система мер в отношении долевого строительства и дольщиков. Как рассказал начальник Департамента архитектуры и строительства Томской области Дмитрий Ассонов, система включает три направления: повышение правовой грамотности населения, усиление контрольных полномочий органов власти и совершенствование законодательства. В просветительских целях на официальном интернет-сайте областного департамента архитектуры и строительства www.depstroy.tomsk.ru размещена информация для участников долевого строительства, а на официальном интернет-сайте мэрии www.admin.tomsk.ru ежемесячно обновляются сведения о строительстве и вводе в эксплуатацию многоквартирных жилых домов. В ежедневном режиме осуществляются прием и консультирование участников долевого строительства.

Сегодня очевидно, что ситуация, оказавшись под пристальным вниманием властей, последовательно разрешается. Проблемные объекты постепенно покидают список долгостроев. Так, например, на сегодняшний день возобновлены строительные работы в домах по ул. Нефтяной для дольщиков предприятия «Рекон», которые остановились еще в 2009 году. Судя по темпам строительства, объекты могут быть сданы уже в 2014 г., в них будет около 400 квартир. Так что смеем надеяться, что в обозримом будущем приставка «обманутые» применительно к дольщикам станет неактуальной.
Поделиться в соцсетях:
Оставить комментарий: