Ипотечная система дореволюционной России

Рубрика: Это интересно
Август 19, 2016 Просмотрено: 408 Юрий Голицын, Московская Биржа, канд. ист. наук, специально для портала «Ваши личные финансы»
Ипотечная система дореволюционной России Сегодня тема получения и погашения ипотечных кредитов весьма активно обсуждается в СМИ. В нашей стране на протяжении почти всего XX в. вопрос ипотеки даже не возникал из-за отсутствия частной собственности на землю. А вот в России XIX- начала XX вв. система выдачи ипотечных кредитов была достаточно развита. В нее входили как государственные структуры — Дворянский земельный и Крестьянский поземельный банки, так и коммерческие — акционерные ипотечные банки и городские кредитные общества.

Государственный Дворянский земельный банк

Государственный Дворянский земельный банк, выдававший долгосрочные ссуды дворянам-землевладельцам под залог земельной собственности, кроме городской, был основан в Петербурге в 1885 г. «во внимание к нуждам дворянского поместного землевладения, во многих местах расстроенного оскудением хозяйственных средств и затруднением кредита». Александр III приказал «министру финансов приступить... к учреждению особого Дворянского земельного банка, дабы дворяне тем более привлекались к постоянному пребыванию в своих поместьях, где им преимущественно предстоит применять свои силы к деятельности, требуемой от них долгом их звания». 

 Дворянский земельный банк выдавал ссуды обычно в пределах 60-75 % от стоимости заложенной земли на срок от 11 до 66,5 лет, под 3,4 или 5 % годовых. Оценок земли было несколько — нормальная и специальная. Нормальные оценки определялись специалистами Дворянского банка на тот или иной период по различным регионам и были относительно невысоки. Владелец, которого не удовлетворяла нормальная оценка, для получения большей ссуды мог потребовать проведения специальной оценки, что позволяло ему в случае удачи взять за землю не 60 %, как обычно, а до 75 % ее стоимости.

По «высочайшим» повелениям ссуды выделялись в размере и более 75 %. Помещики как правило стремились добиться самой высокой оценки и максимальной величины ссуды. Если в 1896 г. к более чем 30 % из заложенных в Дворянском банке имений была применена нормальная оценка, то в 1901 г. — уже к 17,6 %, а в 1911 г. — только к 7 %.
За 15 лет (1886-1900 гг.) Дворянский банк принял в залог 28,2 млн десятин дворянских земель под ссуды, составившие 978,9 млн руб. В последующие 13 лет дворяне заложили в этом банке еще 14,9 млн десятин, получив ссуд на 902,7 млн руб. На начало 1917 г. в обращении находилось закладных листов банка на сумму более 950 млн руб.

Крестьянский поземельный банк

Крестьянский поземельный банк был открыт в 1882 г. в Петербурге. Статья 1 Положения о Крестьянском поземельном банке устанавливала, что банк «учреждается для облегчения крестьянам всех наименований способов к покупке земли в тех случаях, когда владельцы земель пожелают продать, а крестьяне — приобрести оные».
По уставу банк имел право проводить операции по выдаче крестьянам ссуд, во-первых, для покупки земли, а во-вторых — для погашения долгов по покупке земли под залог ее же. Банк выдавал кредиты под залог покупаемых земель на срок от 13 до 55 лет в размере 80-90 % от стоимости участка. Ставка по ссудам достигала 7,5 или 8,5 % годовых.

В первые годы работы банка ссуды выдавали наличными деньгами. С 1905 г. заемщики стали получать ипотечные облигации-свидетельства и именные обязательства банка.

К концу 1916 г. было выпущено ипотечных бумаг Крестьянского поземельного банка на общую сумму 1,4 млрд руб. (в том числе именных обязательств на 328 млн руб.), из них 5 %-ных — на 509 млн руб., 4,5 %-ных — на 494 млн руб., 4 %-ных — на 389 млн руб. Ценные бумаги этого банка котировались на Петербургской бирже, где их курс был ниже номинала, но выше курса закладных листов других земельных банков. Площадь земельных участков, находившихся в залоге Крестьянского поземельного банка, составляла 15 % всего частного землевладения в России (111 млн десятин) и более 25 % всей заложенной в ипотечные банки земли (66,9 млн десятин). К началу Первой мировой войны Крестьянский поземельный банк занимал 1-е место по числу и объему выданных ссуд среди учреждений ипотечного кредита.

Акционерные земельные банки

В мае 1871 г. в стране был создан первый акционерный земельный банк — Харьковский. Через год, в мае 1872 г., появилось Положение об акционерных, коммерческих и земельных банках, на основании которого вскоре возникло еще девять подобных структур, каждая из которых проводила операции в определенном районе, практически не конкурируя с другими банками.
Основным способом формирования кредитных ресурсов дворянских земельных банков была эмиссия 6 %-ных облигаций, которые назывались закладными листами. Их выпуск не должен был превышать размер выданных банком долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Земельные банки выдавали ипотечные ссуды в пределах 50 % оценочной стоимости сельской недвижимости и 60 % оценочной стоимости городских недвижимых имуществ. Ссуды предоставляли на длительные сроки: под недвижимость в сельской местности — от 9 лет и 10 мес. до 66 лет 2 мес., под залог городской недвижимости — от 9 лет 10 мес. до 38 лет и 4 мес. Поскольку заемщики нуждались прежде всего в наличных деньгах, а продажа закладных листов в районах деятельности банков часто была затруднена, земельные банки вступали в соглашения с некоторыми банками и банкирскими домами Петербурга и Москвы о продаже им своих закладных листов целыми сериями по заранее установленному курсу.
Перед Первой мировой войной доля акционерных земельных банков в площади земли, принятой в залог всеми ипотечными учреждениями европейской России (без Польши и Прибалтики), составляла порядка 57 %, а в общей сумме земельных ссуд — около 47 %.

11jpg.jpg

Городские кредитные общества

Операции с городской недвижимостью, за исключением фабрично-заводских строений, вели прежде всего городские кредитные общества. Первые из них начали работать в Петербурге (1861 г.) и Москве (1862 г.).
Механизм выпуска городскими кредитными обществами облигационного займа был достаточно надежным. Для этого устав общества предусматривал круговое ручательство всех заложенных имуществ и вступление заемщиков в члены общества. Каждый член общества отвечал по его обязательствам, т. е. по выпущенным облигациям, в пределах стоимости заложенного имущества. В качестве обеспечения ипотечного кредита заемщик предлагал стоимость строения и уровень его доходности, поэтому оценка недвижимости была одним из важнейших звеньев деятельности общества. Если бы расчеты специалистов общества по поводу платежеспособности заемщика не оправдались, то оно в поисках источника погашения выданной ссуды должно было бы остановиться на стоимости самого заложенного имущества, реализовав его на торгах.

 Руководство крупнейших кредитных обществ старалось проводить политику, исключавшую крайности. Ведь завышенная оценка могла привести к убыткам, а заниженная — к потере клиентов. Кроме того, правила каждого общества предусматривали, чтобы оценка соответствовала с одной стороны действительной стоимости, а с другой — доходности залога. Заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который служил источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом.
Любой из этих подходов мог привести к ошибкам в оценке стоимости залога. Успех оценки зависел от способностей оценщика, его опыта, умения ориентироваться в конъюнктуре рынка недвижимости. При этом принимались во внимание материальная стоимость имущества, доходы и расходы по его эксплуатации, уровень продажных цен, факторы устаревания и износа недвижимости, миграция населения. В то же время некоторые качества заложенного имущества (архитектурные особенности зданий, их месторасположение, тип строений и т. п.) не поддавались точной оценке, и их выражение в денежных величинах напрямую зависело от квалификации оценщика.
Осуществив оценку предъявленного к залогу недвижимого имущества, общество выделяло кредит в размере 50-60 % от стоимости залога. Ссуды заемщикам, выдаваемые только закладными листами и облигациями общества, предоставлялись на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения. 

В операциях ипотечного кредитования надлежало соблюдать определенные принципы. Заложенное имущество оставалось в руках заемщика, продолжавшего его использовать, что давало ему возможность уплачивать ссудный процент и погашать долг. Все залоговые сделки с недвижимым имуществом обязательно регистрировались у нотариуса.

По операциям с городской недвижимостью городские кредитные общества занимали 1-е место среди других ипотечных учреждений страны. Особенно интенсивно подобные общества развивались в период активного городского строительства на рубеже XIX-XX вв. На начало 1900 г. в городских кредитных обществах было заложено 32 тыс. объектов на сумму более 1,3 млрд руб., а в начале 1914 г. — 49,6 тыс. объектов на сумму 2,2 млрд руб. Кроме кредитных обществ в начале XX в. право проводить операции с городской недвижимостью получили акционерные земельные (ипотечные) банки, но объем подобных операций не мог быть больше 1/3 объема их уставного капитала.

Мошенничества с ипотечными ценными бумагами

Любые операции с ипотечными ценными бумагами были тесно связаны с действиями оценщиков, которые в интересах своего общества могли в случае необходимости завышать или занижать стоимость закладываемого недвижимого имущества. Подозрения в необъективной оценке у городских кредитных обществ стали возникать уже с момента их основания. Так, на протяжении 1865-1867 гг. Санкт-Петербургское городское кредитное общество судилось со статским советником А. Леем, который в своем иске обвинил общество в заниженной оценке его домовладения и неправильном проведении торгов на дом, выставленный на продажу за невозвращенный вовремя долг владельца обществу. Санкт-Петербургская судебная палата отказалась удовлетворить претензии Лея.

В 1899 г. в Московской судебной палате слушалось дело о злоупотреблениях руководства Московского городского кредитного общества. Правление общества обвинялось в неправильной выдаче ссуд и необъективном определении их размеров, непринятии своевременных мер по взысканию долгов с заложенных имуществ, нахождении имущества в распоряжении заемщиков дольше установленного срока, злоупотреблении в выдаче комиссионного вознаграждения и различных подлогах.

Например, неправильная оценка заложенного имущества привела к большим убыткам. Только в 1891-1892 гг. разница при реализации заложенного имущества по сравнению с залоговой оценкой составила 570 тыс. руб. при общей сумме оценки 3,77 млн руб. Достаточно часто правление выдавало ссуды не в размере 75 % оценочной суммы, как положено по уставу общества, а в размере полной стоимости, а иногда и сверх нее. При проведении же расследования выяснилось, что многие заложенные строения «оказывались ветхими, полуразрушенными, необитаемыми». Со своей стороны члены правления прикрывали оценщиков, опасаясь «возбудить вместе с тем дела о своей личной ответственности». Одновременно правление в течение долгого времени, иногда на срок до 5 лет, оставляло за собой некоторые дома, поступавшие в распоряжение общества за неуплату ссуды, в то время как по уставу оно было обязано выставить такие строения на публичные торги. Дома отдавали в управление «своим» агентам, которые допускали различные злоупотребления, но правление, имея при этом дополнительный доход, не обращало на это внимания. Кроме того, близкие членам правления люди получали более высокий процент комиссионного вознаграждения, чем у «действительных комиссионеров», а также дополнительные ссуды, что противоречило уставу.
Все ипотечные заведения России были ликвидированы в ходе Октябрьской революции в связи с отменой права частной собственности на землю.
 

Поделиться в соцсетях:
Оставить комментарий: