Ставки по ипотеке выросли после резкого подъема ключевой ставки Банком России. Клиенты, которые на тот момент получили от банка одобрение ипотеки, но не успели ее оформить, оказались в непростой ситуации. Может ли банк отказать в ранее одобренном жилищном кредите с низкой ставкой, что сейчас делать тем, кто не успел накопить первоначальный взнос, и тем, кто только задумался о покупке квартиры? Разбираемся вместе с ведущим финансовым консультантом агентства по личным финансам GoFortune Натальей Шумаковой.
В конце февраля Центробанк в два раза повысил ключевую ставку — с 9,5 до рекордных 20 % годовых. Банки отреагировали ростом процентных ставок по ипотеке и другим кредитным продуктам. И если еще в начале февраля те, кто не попал под льготные программы, могли взять ипотеку под 9,5 % годовых, то в марте ставки равнялись уже 18—24 % годовых в зависимости от банка. В начале апреля совет директоров Банка России решил с 11 апреля снизить ключевую ставку до 17 % годовых. Ставки по кредитам, в том числе ипотечным, снизились незначительно.
Как быть тем, кто снимал жилье, но собирался пойти в банк за ипотечным кредитом — взять его или повременить и продолжить жить в съемной квартире?
Для наглядности рассмотрим несколько ситуаций на примере семьи из трех человек: двое взрослых и ребенок. Ежемесячный доход — 70 тысяч рублей. Сейчас семья снимает однокомнатную квартиру за 17 тысяч рублей в месяц и планирует купить собственное жилье.
Ситуация 1
Стоимость двухкомнатной квартиры на вторичном рынке — 5 миллионов рублей. Первоначальный взнос — 20 % (1 миллион рублей) — уже накоплен. В начале февраля 2022 года банк успел одобрить семье ипотеку по старой ставке — 9,5 % годовых. Срок действия одобрения истекает в начале мая 2022 года. Стоит ли покупать квартиру?
Чтобы понять, выгодно семье брать ипотеку или нет, нужно вычислить размер ежемесячного платежа. Для этого можно воспользоваться любым ипотечным калькулятором, например на сайте calcus.ru. В разделе «Финансы» выбираем «Ипотечный калькулятор» и заполняем поля в форме — программа все посчитает за вас.
Если семья из нашего примера возьмет ипотеку на 25 лет под 9,5 % годовых, то платить придется 35 тысяч рублей в месяц. Ожидаемая кредитная нагрузка на семейный бюджет составит 50 %.
— Семье невыгодно и даже опасно с точки зрения финансов брать ипотеку с указанными в примере условиями. Кредитная нагрузка не должна превышать 20—30 %, — отмечает финансовый консультант Наталья Шумакова.
Чаще всего банки одобряют заявки на ипотеку, если платеж по кредиту не превышает половины месячного дохода семьи. Но такой подход может оказаться слишком рискованным: если один из супругов потеряет работу или кто-то из домочадцев серьезно заболеет, платить по кредиту станет тяжело или вовсе невозможно. Если возникнут просрочки платежей, к основному долгу добавятся пени и штрафы, что только усугубит ситуацию. Если в семье работает кто-то один, то риски невыплаты кредита возрастают еще больше.
Может ли банк отменить ранее одобренную ипотеку?
В конце марта появилась информация об отмене Сбербанком ранее одобренных ипотечных заявок. Банк объяснил это повышением ключевой ставки и ставок по собственным кредитным продуктам. Деньги, которые клиенты потратили на подготовку документов (оплата услуг риелтора или адвоката, оценка недвижимости и т. п.), попросту растворились в воздухе. Но такие действия банка вполне законны.
— С точки зрения законодательства заявка, даже одобренная банком, не является офертой и может быть изменена в случае изменения внешних обстоятельств. Пока стороны не перешли к подписанию договоров по сделке с недвижимостью, банк и потенциальный заемщик могут отказаться или изменить, аннулировать условия, — комментирует финансовый консультант Наталья Шумакова.
Ситуация 2
Семья попадает под программу льготной ипотеки и может оформить кредит на жилье под 12 % годовых. Стоимость двухкомнатной квартиры на первичном рынке — 6 миллионов рублей. Первоначальный взнос — 15 % (900 тысяч рублей) — уже накоплен. Ежемесячный доход — 70 тысяч рублей. Сможет ли семья оформить ипотеку на 25 лет?
С помощью ипотечного калькулятора рассчитаем сумму ежемесячного платежа. При данных условиях платеж составит почти 54 тысячи рублей. Это 77 % бюджета семьи. Банк откажет в одобрении заявки.
— Семье из нашего примера надо продолжать жить в съемной квартире и искать возможность увеличить размер дохода. Чтобы семья могла воспользоваться ипотекой и платеж был комфортным, у них должно быть накоплено минимум 4 миллиона рублей, — поясняет Наталья Шумакова. — В сложившихся условиях нестабильности я не рекомендую пользоваться ипотечным кредитом и задумываться о покупке жилья. Это очень дорогое удовольствие. Лучше подождать, когда снизится ключевая ставка ЦБ и процентные ставки по кредитам тоже пойдут вниз. Уверена, что мы это увидим в ближайшие пару лет.
Ситуация 3
Стоимость двухкомнатной квартиры на вторичном рынке — 5 миллионов рублей. Первоначальный взнос — 20 % (1 миллион рублей). Семья успела накопить только 500 тысяч рублей. Сейчас ставки по ипотеке выросли, брать кредит на покупку жилья невыгодно. Стоит ли инвестировать эти средства, чтобы через год-два получить нужную сумму для первоначального взноса?
— Инвестировать на год-два не имеет смысла. За такой короткий срок можно воспользоваться на фондовом рынке в лучшем случае ОФЗ, но доходность облигаций сейчас ниже, чем ставки по банковским вкладам. К тому же правительство освободило население от уплаты НДФЛ по банковским вкладам и счетам за 2021—2022 годы, поэтому облигации становятся еще менее интересными, — рассказывает финансовый консультант Наталья Шумакова. — Сейчас я бы не рассматривала фондовый рынок, так как есть высокий риск остановки биржи и заморозки денег. Лучше всего воспользоваться банковским депозитом или накопительным счетом.
Ситуация 4
Предположим, что семья из нашего примера только-только начала задумываться о покупке собственного жилья. Сейчас они живут в однокомнатной квартире, за которую каждый месяц платят 17 тысяч рублей. Ежемесячный доход — 70 тысяч рублей на троих. Никаких накоплений на первоначальный взнос у семьи нет, и наследства от состоятельных родственников не предвидится. Что они могут сделать сейчас, чтобы в будущем купить собственную квартиру?
— Путь к любой финансовой цели начинается с плана. Надо понять, сколько стоит цель, какой срок, сколько надо сберегать в месяц, чтобы достичь цели в этот срок, — рекомендует эксперт. — Если цель кажется вам недостижимой, не спешите отказываться от нее. Попробуйте пересмотреть срок и/или стоимость цели. Найдите вариант, который для вас будет наиболее комфортным.
Процентные ставки по кредитам напрямую зависят от размера ключевой ставки. Ставка ЦБ — это рычаг воздействия на скорость инфляции и на курс национальной валюты. По словам эксперта, в сложившихся геополитических условиях Банк России был вынужден пойти на резкий шаг в отношении ключевой ставки, чтобы стабилизировать экономику страны. Поэтому говорить о снижении ключевой ставки и последующем снижении ставок на ипотечные кредиты можно только при условии падения темпов роста инфляции и снижения геополитических рисков, которые давят на национальную валюту.
Если у вас есть цель купить собственное жилье, то, по мнению финансового консультанта, сейчас самое время к этому подготовиться. Постарайтесь увеличить свои доходы, это позволит быстрее накопить на первоначальный взнос. Помните: чем больше сумма взноса, тем меньше сумма кредита и переплата по нему. Начните формировать накопления прямо сейчас, регулярно откладывая часть дохода на накопительный счет.
— Не стоит сетовать на инфляцию. Лучше начать делать шаги, чем не делать ничего, — резюмирует финансовый консультант Наталья Шумакова.